청주지방법원 2026타경17. 공부상 소재지는 청주시 청원구 주중동 대원칸타빌2차아파트 304동 7층 704호입니다. 사건 표시는 아파트이나, 감정 이용상태에는 지층~3층 근린생활시설, 4층 주택 이용 정황이 함께 나타납니다. 따라서 이 물건은 단순 아파트 신건처럼 가격만 비교하면 안 됩니다. 특히 을구 7번 선순위전세권 370,000,000원이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 문구가 핵심입니다.
최저매각가는 485,000,000원으로 실거래 평균 448,750,000원보다 이미 높습니다. 여기에 인수되는 전세권과 확인된 대항력 보증금까지 반영하면, 신건 기준 실질취득은 855,005,000원으로 커집니다. 보증금 미상 점유자도 남아 있어 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경17 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 주중동 1023 대원칸타빌2차아파트 304동 7층704호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 대상 면적 84.798㎡ |
| 소유자 | 김승연 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 485,000,000원 / 485,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김경숙 / 20,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 감정 이용상태 | 지층~3층은 공부상 근린생활시설, 지층 및 3층은 공실, 4층은 주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 선순위전세권이 핵심 인수 리스크
말소기준으로 표시된 권리는 2026.01.20 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2025.08.25 전세권 370,000,000원은 매각물건명세서상 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이후의 2026.04.13 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차인 — 실제 점유 신고 7명, 보증금 미상 리스크 있음
보증기관 대위·승계로 제외할 대상은 없습니다. 신고된 점유·임차인은 7명이며, 확인된 대항력 보증금은 5,000원입니다. 다만 보증금·확정일자 또는 전입신고일이 미상인 점유자는 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계/구분 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최면향 | 1층 점포 1칸 | 2019.06.07 / 미상 | 1,000원 | 해당 없음 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 실제 점유 |
| 김장만 | 1층 점포 1칸 | 2016.03.07 / 미상 | 3,000원 | 해당 없음 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 실제 점유 |
| 김현숙 | 2층 전체 · 교회 | 미상 / 미상 | 2,000원 | 해당 없음 | 가능·미상 | 확인 안 됨 | 실제 점유 |
| 제예름 | 401호 전체 | 2021.04.05 / 미상 | 1,000원 | 2026.04.20 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 실제 점유 |
| 최찬희 | 402호 전체 | 2024.07.16 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 확인 안 됨 | 실제 점유 |
| 심규리 | 미상 | 2019.06.26 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 확인 안 됨 | 실제 점유 |
| 김선영 | 주거 | 미상 / 미상 | 전세권 370,000,000원 | 해당 없음 | 가능·미상 | 확인 안 됨 | 전세권자 |
③ 시세 비교 — 최저가도 비싸고, 실질취득은 시세의 190.5%
대원칸타빌2차 동일 평형 최근 실거래 12건의 평균은 448,750,000원입니다. 최저가 485,000,000원은 이 평균의 108.1%입니다. 여기에 확인 인수액을 더한 실질취득 855,005,000원은 평균 실거래의 190.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.8㎡ | 22 | 448,000,000원 |
| 2026.04 | 84.8㎡ | 17 | 445,000,000원 |
| 2026.04 | 84.8㎡ | 15 | 460,000,000원 |
| 2026.04 | 84.8㎡ | 23 | 474,000,000원 |
| 2026.04 | 84.8㎡ | 23 | 474,000,000원 |
| 2026.03 | 84.43㎡ | 22 | 450,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 22 | 439,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 12 | 455,000,000원 |
| 2026.01 | 84.43㎡ | 11 | 440,000,000원 |
| 2026.01 | 84.8㎡ | 13 | 450,000,000원 |
| 2025.12 | 84.46㎡ | 21 | 430,000,000원 |
| 2025.12 | 84.46㎡ | 4 | 420,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 448,750,000원 |
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 확인 실질취득 | 실거래 평균 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 485,000,000원 | 370,005,000원+α | 855,005,000원+α | 190.5%+α |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 388,000,000원 | 370,005,000원+α | 758,005,000원+α | 168.9%+α |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 310,400,000원 | 370,005,000원+α | 680,405,000원+α | 151.6%+α |
④ 예상배당표 (매각가 485,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,250,000원 | 약 매각가의 1.5% 추정 |
| 인수 · 최면향 보증금 | 1,000원 | 0원 | 대항력 있음 · 매수인 인수 가능성 |
| 인수 · 김장만 보증금 | 3,000원 | 0원 | 대항력 있음 · 매수인 인수 가능성 |
| 인수 · 제예름 보증금 | 1,000원 | 0원 | 대항력 있음 · 매수인 인수 가능성 |
| 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 7번 전세권 · 김선영 | 370,000,000원 | 189,750,000원 | 전세금 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 김경숙 | 20,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 황승일 | 20,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
채권총액 698,000,000원 중 예상배당 477,750,000원, 미배당 220,250,000원입니다. 단, 입찰 판단에서는 명세서상 선순위전세권 인수 문구를 별도로 반영해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주시 청원구 율량동 소재 율량초등학교 북측 인근, 단독주택·근린생활시설·아파트단지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 이용상태. 지층~3층은 공부상 근린생활시설이고 지층 및 3층은 공실, 4층은 주택으로 이용 중입니다.
- 단지. 대원칸타빌2차, 총 780세대, 사용승인일 2014.04.03, 동일 평형 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역, 지목 대, 공시지가 1,287,000원/㎡, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위전세권 인수 확인. 을구 7번 전세권 370,000,000원이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 점이 가장 중요합니다.
- 실질취득가 기준 입찰. 최저가 485,000,000원이 아니라 확인 실질취득 855,005,000원+α를 기준으로 판단해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 최찬희·심규리의 보증금은 미상입니다. 김현숙·김선영의 전입신고일도 미상으로, 대항력 가능성을 보수적으로 확인해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 점유 신고가 1층 점포, 2층 전체, 401호, 402호, 주거 등으로 나뉘어 있어 실제 목적물·점유관계 대조가 필요합니다.
- 관리비·공과금. 공동주택 또는 복합 이용 건물 성격이 혼재하므로 공용부분 관리비와 미납 공과금 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본에서 선순위전세권, 점유자, 전입일, 보증금, 배당요구 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 최저가”가 아니라 “전세권 인수 물건”
이 사건은 최저가 485,000,000원만 보면 실거래 평균 448,750,000원보다 8.1% 높은 신건입니다. 이 정도만 해도 가격 메리트가 약한데, 실제 핵심은 선순위전세권 370,000,000원 인수입니다. 확인된 인수액을 더하면 실질취득은 855,005,000원+α가 됩니다. 이는 동일 평형 평균 실거래의 190.5%+α입니다. 결론은 명확합니다. 권리 확인 전에는 입찰가를 논할 단계가 아니며, 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 접근하면 안 되는 D급 고위험 물건입니다.
