대전지방법원 2024타경109647. 유성자이 1층 133호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 판매시설입니다. 감정가 276,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 46,388,000원, 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격표보다 점유관계와 비교시세의 적합성입니다.
등기상 말소기준은 2011.01.20. 영광함평신용협동조합의 근저당권 1,040,000,000원입니다. 이후 국세 관련 근저당권, 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사상 133호에는 백장미(노랑풍선 대전유성점)가 보증금 10,000,000원·월 550,000원으로 조사됐으나 전입일이 확인되지 않아 대항력은 ‘있음’이 아니라 ‘가능·미상’으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경109647 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 계룡로 55, 1층133호 (봉명동,유성자이) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설 · 대상면적 36.88㎡ |
| 소유자 | 강하율 9분의 2 · 강하은 9분의 2 · 강한나 9분의 2 · 홍은미 9분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 46,388,000원 (5회 유찰 · 감정가 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영광함평신용협동조합 / 899,418,933원 |
| 말소기준권리 | 2011.01.20. 영광함평신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,040,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인
현재 등기에서 매각 후 존속하는 담보권·압류는 확인되지 않습니다. 2011.01.20. 말소기준 근저당 이후 설정된 2020년 국의 근저당권 149,230,536원과 2021년 이후 압류, 2024년 경매개시결정 및 지분압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 등기권리 소멸과 임차인의 대항력 승계 여부는 별개의 문제입니다.
② 임차인·점유관계 — 133호는 대항력 판정 미완료
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백장미(노랑풍선 대전유성점) | 133호 | 미상 | 10,000,000원 / 550,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| (주)다이렉트투어 | 미상 | 2015.05.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 주식회사 가람 | 112호 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 112호 점유 |
본건 133호에 직접 특정된 점유자는 백장미(노랑풍선 대전유성점)입니다. 보증금은 10,000,000원, 월 차임은 550,000원으로 조사됐지만 전입일과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 보증금이 있다는 이유만으로 대항력을 인정할 수도, 현재 배당모형의 인수액 0원을 그대로 확정할 수도 없습니다.
③ 시세 비교 — 실거래는 있지만 ‘동일 물건 시세’가 아니다
유성자이 관련 최근 12개월 거래 12건의 평균은 505,000,000원, 최신 거래는 2026.07. 450,000,000원입니다. 그러나 거래 면적은 100.97㎡·102.31㎡·122.89㎡이고 대상 면적은 36.88㎡로 일치하지 않습니다. 따라서 데이터상 최저가 대비 최근 평균 비율이 9.2%로 표시돼도, 이를 근거로 “시세의 9.2%라 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 102.31㎡ | 17 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 102.31㎡ | 14 | 480,000,000원 |
| 2026.03 | 122.89㎡ | 32 | 550,000,000원 |
| 2026.03 | 122.89㎡ | 6 | 505,000,000원 |
| 2026.03 | 122.89㎡ | 6 | 505,000,000원 |
| 2026.03 | 102.31㎡ | 20 | 565,000,000원 |
| 2026.02 | 122.89㎡ | 21 | 528,000,000원 |
| 2026.02 | 122.89㎡ | 6 | 505,000,000원 |
| 2026.02 | 102.31㎡ | 29 | 510,000,000원 |
| 2026.01 | 100.97㎡ | 31 | 502,000,000원 |
| 2025.12 | 102.31㎡ | 9 | 460,000,000원 |
| 2025.12 | 102.31㎡ | 30 | 500,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 505,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 46,388,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,234,984원 |
| 1. 근저당 · 영광함평신용협동조합 | 1,040,000,000원 | 45,153,016원 |
| 2. 근저당 · 국 | 149,230,536원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형상 채권 총액 1,189,230,536원 중 45,153,016원이 배당되고, 미배당액은 1,144,077,520원입니다. 신청채권자 청구액은 899,418,933원이며 현재 가정가격에서는 전액 만족되지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선·우선변제 여부는 이 배당표에 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락 자체가 리스크 해소는 아니다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 · 감정가 16.81% | 46,388,000원 | 45,153,016원 | 1,144,077,520원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 11.77% | 32,471,599원 | 31,487,110원 | 1,157,743,426원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8.24% | 22,730,119원 | 21,920,977원 | 1,167,309,559원 |
유성자이 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회, 낙찰률은 12.5%입니다. 이 물건은 이미 평균보다 많은 5회 유찰 상태입니다. 따라서 단순히 “더 내려가면 더 싸진다”보다, 왜 다섯 번이나 시장에서 소화되지 않았는지를 점유·임대조건·상가 환금성 관점에서 확인하는 것이 우선입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유성온천역 북서측 인근으로 상가, 상업·업무용 빌딩, 숙박시설, 오피스텔 및 도시형생활주택이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 유성온천역이 있습니다.
- 이용상태. 대상 건물 1층 112호와 133호는 감정평가상 모두 판매시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 6층·지상 40층, 사용승인일은 2010.10.28입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 관광특구, 재정비촉진지구, 온천원보호지구, 지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 4,304,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 주위로 대로 및 소로 등에 접하며, 토지 자료상 중로각지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 신호. 단지 경매 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 12.5%이고 본건은 이미 5회 유찰됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 133호 임차인 대항력. 백장미(노랑풍선 대전유성점)의 전입일을 확인해 2011.01.20. 말소기준보다 빠른지 반드시 대조해야 합니다.
- 배당요구·확정일자. 보증금 10,000,000원의 배당 가능성과 미배당 승계 여부를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 호실 특정. (주)다이렉트투어는 전입일 2015.05.12.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 조사상 호실이 특정되지 않아 현재 점유 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 112호와 구분. 주식회사 가람은 112호 점유자로 조사돼 본건 133호와 분리해 판단해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 해당 여부에 따라 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 비교시세 재확인. 현재 실거래 표본은 100.97~122.89㎡로 대상 36.88㎡와 불일치하므로, 133호와 면적·용도 조건이 맞는 상가 거래·임대사례가 필요합니다.
- 다회유찰 원인. 5회 유찰이 단순 가격 문제인지, 임대·점유·상권·호실 특성 때문인지 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “17%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것이 있다
현재 최저가는 46,388,000원으로 감정가 276,000,000원의 16.81%입니다. 하지만 이 숫자 하나만으로 가격 매력이 크다고 결론 내리기는 어렵습니다. 제시된 최근 거래 12건은 대상 36.88㎡와 면적이 맞지 않아 직접 비교시세로 쓰기 어렵고, 133호에는 보증금 10,000,000원의 점유자가 있으나 전입일과 대항력, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
등기권리 자체는 말소기준 이후 소멸하는 구조라 비교적 명확합니다. 문제는 등기 밖 점유관계와 환금성입니다. 본건은 이미 5회 유찰됐고 유성자이 경매 통계의 평균 유찰 횟수 4.0회를 넘어섰습니다. 따라서 이 사건의 판단 순서는 “최저가가 낮다 → 싸다”가 아니라, “임차인 인수 여부 확인 → 동일 조건 상가 시세 확인 → 유찰 원인 확인”이어야 합니다. 현재 단계에서는 가격 매력보다 미확정 권리·환금성 리스크가 더 큽니다.
