대전지방법원 2024타경109647. 봉명동 유성자이 1층 133호, 감정평가상 판매시설로 이용 중인 근린시설입니다. 등기 권리의 기준점은 2011.01.20. 설정된 영광함평신용협동조합 근저당 채권최고액 1,040,000,000원입니다. 이보다 앞선 하나은행 근저당은 이미 말소됐고, 이후의 국세·지방세 압류와 국 명의 후순위 근저당, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면만 보면 감정가 276,000,000원에서 네 차례 유찰되어 최저가가 66,268,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 점유관계의 확정입니다. 133호 점유자로 확인된 백장미(노랑풍선 대전유성점)는 보증금 10,000,000원·월 550,000원이나 전입일이 확인되지 않았습니다. 따라서 보증금이 있다는 이유만으로 대항력 있다고 단정할 수도, 배당표의 인수 0원만 보고 완전히 안전하다고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경109647 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 계룡로 55, 1층133호 (봉명동,유성자이) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 판매시설 이용 |
| 소유자 | 강하율 9분의 2 · 강하은 9분의 2 · 강한나 9분의 2 · 홍은미 9분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 66,268,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 영광함평신용협동조합 / 899,418,933원 |
| 말소기준권리 | 2011.01.20. 영광함평신용협동조합 근저당 · 채권최고액 1,040,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준인 2011.01.20. 영광함평신용협동조합 근저당 이후 설정된 국 명의 근저당과 국세·지방세 압류, 2024년 경매개시결정 및 공유지분 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 2012년 같은 채권자가 신청했던 임의경매는 취하되어 이미 말소된 기록입니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인성 점유자 3명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으므로 현황조사상 실제 임차인성 점유자는 3명입니다. 다만 본건 주소는 133호인데 112호 점유자도 함께 확인되어 있어, 112호 점유관계와 본건 133호의 연결 여부는 원문 대조가 필요합니다.
| 임차인·점유자 | 호수 | 보증금 / 차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 가람 | 112호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 백장미(노랑풍선 대전유성점) | 133호 | 10,000,000원 / 월 550,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)다이렉트투어 | - | 미상 | 2015.05.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자는 크지만 본건과 면적이 다르다
유성자이 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 505,000,000원, 최신 거래는 2026.07. 450,000,000원입니다. 그러나 실거래 전용면적은 100.97㎡·102.31㎡·122.89㎡이고 본건 기준면적은 36.88㎡이며 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가 66,268,000원이 최근 12개월 평균의 13.1%라는 수치만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 크다고 평가하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 102.31㎡ | 17 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 102.31㎡ | 14 | 480,000,000원 |
| 2026.03 | 122.89㎡ | 32 | 550,000,000원 |
| 2026.03 | 122.89㎡ | 6 | 505,000,000원 |
| 2026.03 | 122.89㎡ | 6 | 505,000,000원 |
| 2026.03 | 102.31㎡ | 20 | 565,000,000원 |
| 2026.02 | 122.89㎡ | 21 | 528,000,000원 |
| 2026.02 | 122.89㎡ | 6 | 505,000,000원 |
| 2026.02 | 102.31㎡ | 29 | 510,000,000원 |
| 2026.01 | 100.97㎡ | 31 | 502,000,000원 |
| 2025.12 | 102.31㎡ | 9 | 460,000,000원 |
| 2025.12 | 102.31㎡ | 30 | 500,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 505,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 66,268,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,592,824원 |
| 2. 근저당 · 영광함평신용협동조합 | 1,040,000,000원 | 64,675,176원 |
| 3. 근저당 · 국 | 149,230,536원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액 1,189,230,536원 중 64,675,176원이 배당되고, 미배당액은 1,124,555,360원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 전입일이 확인되지 않은 133호 임차인의 대항력 여부를 확정한 결과가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘지만 매수인 인수와는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 66,268,000원 | 64,675,176원 | 1,124,555,360원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 46,387,600원 | 45,152,623원 | 1,144,077,913원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 32,471,319원 | 31,486,835원 | 1,157,743,701원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 영광함평신용협동조합 등 채권자의 미배당은 커집니다. 그러나 근저당 채권의 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 매수인에게 중요한 것은 별도로 존재하는 대항력 있는 임차권 등 인수권리 여부이며, 이 사건은 133호 임차인의 전입일이 확인되지 않아 그 부분을 아직 닫을 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 1층 112호·133호는 판매시설로 이용 중이며, 본건 분류는 근린시설입니다.
- 입지. 대전광역시 유성구 봉명동 유성온천역 북서측 인근으로 상가, 상업·업무용 빌딩, 숙박시설, 오피스텔 및 도시형생활주택이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 유성온천역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하6층·지상40층 건물이며 사용승인일은 2010.10.28입니다. 승강기·에스컬레이터·소화전·위생 및 급배수설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 재정비촉진지구·온천원보호지구·관광특구·고도지구·방화지구· 지구단위계획구역 등에 포함되고, 공시지가는 4,304,000원/㎡입니다.
- 환금성. 유성자이 경매 통계상 평균 유찰 3.3회, 낙찰률 14.29%입니다. 본건도 4회 유찰된 만큼 근린시설 특유의 임대수익·공실·업종 적합성까지 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 133호 전입일 확인. 백장미(노랑풍선 대전유성점)의 전입신고일이 말소기준일 2011.01.20.보다 빠른지 여부가 대항력 판정의 핵심입니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 보증금 10,000,000원의 우선변제 가능성과 미배당 인수액을 계산하려면 배당요구와 확정일자 확인이 필요합니다.
- 112호 점유자 분리 확인. 현황조사에는 주식회사 가람이 112호 점유자로 기재되어 있으므로 본건 133호와의 관계 및 매각대상 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 4건 있어 당해세가 존재하면 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 시세자료 재확인. 현재 단지 실거래 12건은 본건 36.88㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 근린시설 1층 133호에 맞는 거래·임대·수익 자료로 응찰가를 별도 산정해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 점검. 4회 유찰과 단지 낙찰률 14.29%를 단순한 할인 기회로만 보지 말고 점유·공실·임대수요·상가 환금성의 문제인지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 점유·배당 관련 내용을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다는 사실보다, 왜 네 번 유찰됐는지가 중요하다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2011년 영광함평신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 본건 133호에는 보증금 10,000,000원·월차임 550,000원의 점유자가 있고 전입일이 미상입니다. 따라서 배당표상 인수 0원과 실제 최종 인수 0원을 같은 말로 볼 수 없습니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 276,000,000원에서 최저가 66,268,000원까지 내려왔지만, 제공된 유성자이 실거래는 본건 36.88㎡와 면적이 맞지 않습니다. 더구나 경매 평균 유찰은 3.3회, 낙찰률은 14.29%이고 본건은 이미 4회 유찰됐습니다. 등기 권리는 소멸형, 임차관계는 미확정, 가격 메리트는 비교자료 부족. 이 세 문장을 모두 해결한 뒤에야 응찰가를 정할 수 있는 사건입니다.
