인천지방법원 2024타경578436. 강화군 불은면 삼동암리의 창고시설(건조장)과 토지가 포함된 물건입니다. 건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층으로 외부·내부는 샌드위치 판넬, PVC새시와 행거도어 등이 설치돼 있습니다. 감정평가상 이용상태는 창고시설(건조장)이며, 본건 주변은 삼동암2리마을회관 남동측 인근의 농촌지대입니다.
가격은 감정가 432,663,500원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가 212,005,000원, 즉 감정가의 49% 수준입니다. 다만 실거래 시세 자료가 없어 이 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 일부 목록의 맹지 여부와 농지취득자격증명 조건이 매수 가능성과 활용성에 직접 영향을 줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경578436 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 불은면 불은북로 117 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 창고시설(건조장) |
| 등기부상 건물 | 인천광역시 강화군 불은면 삼동암리 343-4 |
| 소유자 | 한재천 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 432,663,500원 / 212,005,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 청구액 | 227,239,794원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 인수액 0원, 등기 흐름은 원본 대조 필요
등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 점유관계는 현장과 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다. 계산된 말소기준권리는 2024.12.03. 임의경매개시결정이며 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
등기부에는 2022.06.29. 강화남부농업협동조합의 채권최고액 240,000,000원 근저당권 설정이 확인되며, 해당 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 이후 2025.10.30. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 대한 근저당권 이전등기가 기재돼 있어, 입찰 전 최신 등기부의 권리 존속 상태와 매각으로 소멸되는 범위를 원본으로 대조하는 것이 필요합니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 시세 판단 자료는 없다
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 212,005,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 148,403,500원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 103,882,450원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가에서 크게 낮아졌지만 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율을 같은 것으로 볼 수 없습니다. 따라서 “49%까지 내려왔으니 싸다”는 결론보다는 토지의 실제 활용 가능성과 접근성, 농지취득자격증명 취득 가능 여부를 먼저 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,005,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,768,070원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 208,236,930원 |
배당 계산에는 채권자 총 청구액과 배당액이 각각 0원으로 반영돼 있고, 신청채권 청구액 227,239,794원의 지급액 역시 각 시나리오에서 0원으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 강화군 불은면 삼동암리 소재 삼동암2리마을회관 남동측 인근이며, 주위는 마을 주변 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하나 대중교통 여건은 도서인 관계로 다소 불편합니다. 인근 간선도로인 불은북로 변에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물이며 외부·내부는 샌드위치 판넬, 창호는 PVC새시·행거도어 등입니다. 위생·급배수와 개별난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 656.0㎡, 지목 창고용지, 토지이용상황 전창고, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 120,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역에 포함되고, 준보전산지와 도로구역에 접합니다.
- 문화재 관련. 문화재보호법과 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례에 따른 문화재 관련 인·허가 사항을 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록7은 농지취득자격증명 제출 대상이며, 매각결정기일까지 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 맹지 확인. 목록7과 목록8이 각각 맹지로 기재돼 있으므로 현실적인 출입 경로와 법적 통행 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되므로 각 목록과 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 임대·점유관계. 등재 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유권원을 확인해야 합니다.
- 등기 원본. 근저당 설정·말소·이전등기와 경매개시결정의 소멸 범위를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 취득요건이 먼저다
이 사건의 현재 최저매각가는 212,005,000원으로 감정가 432,663,500원의 49%까지 내려와 있습니다. 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 실거래 시세가 없어 현재 가격의 시장가치 메리트는 확인할 수 없고, 일괄매각·제시외 건물, 목록7과 목록8의 맹지, 특히 목록7의 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 조건이 입찰 리스크의 중심입니다. 이 물건은 “얼마나 많이 떨어졌는가”보다 “내가 적법하게 취득하고 실제로 사용할 수 있는가”를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
