대전지방법원 2024타경102462. 대전 중구 옥계동 163-1 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 지하층과 1층이 계단실·펌프실 등, 2층이 공부상 사무소, 3~5층이 다가구주택입니다. 권리의 출발점은 소유권보존과 같은 날 설정된 2023.06.19. 대전유성신용협동조합 근저당권 1,584,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 등기된 가압류 2건·압류· 임의경매개시결정·주택임차권은 모두 후순위여서 매각으로 소멸합니다.

임차관계자 5명의 전입일도 모두 말소기준일 이후입니다. 보증금 100,000,000원이 등기된 박장군의 주택임차권 역시 후순위이며, 나머지 4명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았지만 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 낙찰자가 승계할 보증금은 0원입니다. 다만 미상 보증금은 최우선변제 및 실제 배당액과 명도 협의에 영향을 줄 수 있으므로 입찰 전 원문과 실제 점유관계를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준 근저당권은 2024.09.30. 확정채권양도를 원인으로 주식회사다진엔피엘대부에 이전됐고, 같은 날 전주대건신용협동조합을 채권자로 하는 근질권 1,584,000,000원이 설정됐습니다. 이는 2023.06.19. 설정된 근저당의 순위를 승계하는 구조이므로 말소기준일 자체는 바뀌지 않습니다. 다만 실제 배당수령권자와 근질권자의 관계는 최신 등기부와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 5명 모두 말소기준일 후 전입

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인되는 임차관계자는 5명입니다. 모두 2023.06.19. 말소기준일 이후 전입해 대항력은 없고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.

③ 가격 시나리오 — 실질취득은 낙찰가와 같다

매수인 인수액이 모든 회차에서 0원이므로 실질취득액은 낙찰가와 동일합니다. 현재 신건은 2,457,968,000원, 1회 유찰 시 1,966,374,400원, 2회 유찰 시 1,573,099,520원입니다. 다만 이 물건은 다가구주택 수익성, 2층 사무소 이용, 토지 이용상태와 제시외 건물까지 함께 평가해야 하므로 단순 유찰률만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,457,968,000원 가정)

현재 신건 가격에서는 산정된 채권액이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 496,988,320원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다. 말소기준 근저당의 이전 및 근질권 설정에 따른 실제 배당수령 관계도 원문 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 옥계아파트 남동측 인근으로 다세대주택, 단독주택 및 소규모 아파트 등이 소재하는 주거지대이며 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 북측 인근 대종로변에 시내버스승강장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물 이용. 지하층은 계단실·펌프실 등, 1층은 계단실 등, 2층은 공부상 사무소, 3~5층은 다가구주택으로 이용 중입니다.
• 건물 구조·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 5층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 면적 436㎡, 공시지가 733,300원/㎡, 제2종일반주거지역, 평지·사다리형·세로각지(가)입니다.
• 도시계획. 소로3류에 접하며 가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
• 공부와 현황 차이. 기호 3은 공부상 지목과 달리 현황 도로 등이고, 기호 4는 기호 6과 일단의 형태로 다가구주택 등 건부지로 이용 중입니다.
• 부속물. 일부 지상에 제시외 건물이 있으며 일괄매각에 포함됩니다. 조경수는 토지 부합물로 토지에 포함해 평가됐습니다.
• 위반 표시. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 단순 공동주택 한 세대가 아닌 복합용도 건물과 토지의 일괄매각이므로 임대수익·공실·관리상태·토지 활용도를 함께 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최신 등기부 확인. 말소기준 근저당의 이전과 근질권 설정 이후 추가 변경 여부 및 실제 배당수령권자를 확인하세요.
• 임차관계 원문 대조. 보증금이 미상인 4명의 계약서·확정일자·점유개시일과 배당요구 효력을 확인하세요.
• 호실별 실제 점유. 402호와 501호에는 각각 2명의 관계자가 확인되므로 실제 거주자와 계약당사자를 구분하세요.
• 제시외 건물. 지적 및 건물개황도, 사진용지와 현장을 대조해 위치·면적·소유관계·일괄매각 범위를 확인하세요.
• 지적경계측량. 현황 도로 등으로 이용되는 기호 3과 기호 4·6의 일단지 이용상태는 정확한 경계측량이 필요합니다.
• 복합용도 적법성. 2층 사무소와 3~5층 다가구주택의 건축물대장상 용도, 사용승인 및 실제 이용상태를 대조하세요.
• 수익가치 산정. 호실별 보증금·월세·공실·수선비·관리비를 확인한 뒤 신건 2,457,968,000원과 유찰 시나리오별 응찰 상한을 정하세요.
• 진행 결과 확인. 기재 매각기일이 2026.07.02이므로 매각 결과와 이후 변경된 기일·조건을 법원 공고에서 재확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물대장·토지대장을 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 물건과 가격은 보류”

이 사건의 권리구조는 분명합니다. 2023.06.19. 근저당이 말소기준이고, 이후의 임차관계와 가압류·압류·임차권은 후순위이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건은 2층 사무소와 3~5층 다가구주택, 토지, 제시외 건물, 현황 도로가 함께 묶인 복합형입니다. 감정가와 같은 2,457,968,000원의 신건 가격은 권리의 깨끗함만으로 정당화할 수 없습니다.

따라서 결론은 권리 합격, 물건·가격 보류입니다. 임차보증금과 호실별 수익, 실제 점유, 토지 경계와 이용상태, 제시외 건물의 범위를 확인한 뒤에야 응찰가를 정할 수 있습니다. 유찰되더라도 매수인 인수액은 0원으로 유지되지만, 가격이 내려간다는 사실 자체가 투자 안전성을 보장하지는 않습니다.