춘천지방법원 2024타경51471. 대표 소재지는 강원특별자치도 강릉시 사천면 사천진리 41-3이고, 등기 건물은 사천진리 242-1입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 주택, 와우파크 관리실 등으로 이용 중이며, 토지와 건물·제시외 건물을 함께 매각하는 구조입니다. 현재 소유자는 김동우이고, 2015.07.23 협의분할에 의한 상속으로 소유권이 이전됐습니다.
권리의 기준점은 2017.09.27 설정된 농협은행주식회사 근저당권 2,364,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류·압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이 물건은 등기 순위만 보고 끝낼 수 없습니다. 임차보증금 100,000,000원의 점유자가 있고, 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경51471 |
|---|---|
| 대표 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 사천면 사천진리 41-3 |
| 등기 건물 | 강원특별자치도 강릉시 사천면 사천진리 242-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 주택, 와우파크 관리실 등 |
| 소유자 | 김동우 · 2015.07.23 소유권이전(2014.12.05 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 3,664,654,450원 / 1,795,681,000원 (2회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 전서영 / 480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2017.09.27 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 존속 중인 주문진규사 가압류, 강릉시·국 압류, 중소기업은행 가압류, 전서영·황정애 근저당권, 농협은행 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거의 여러 근저당·압류·가압류는 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
② 임차인 — 보증금 1억, 대항력은 ‘미상’
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이선희 | 전부 | 100,000,000원 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 2024.04.08 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 1,795,681,000원으로 감정가 3,664,654,450원의 49% 수준입니다. 이미 2회 유찰됐다는 사실 자체는 확인되지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어 이 49%가 실제 시장가보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,795,681,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,356,810원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 2,364,000,000원 | 1,775,324,190원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 주문진규사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 전서영 | 440,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 황정애 | 420,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 11,427,484원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 28,790,804원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,264,218,288원 중 예상배당은 1,775,324,190원으로, 미배당액은 2,488,894,098원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 현황·토지 리스크 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함하며, 지상의 연못·폭포·조경수·조경석 등 조경시설은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 경계·점유. 목록6은 현황 잡종지이고 서측 일부가 진입도로입니다. 남측에는 인접지 사천진리 40-10상의 주택 1동이 일부 걸쳐 있어 정확한 점유 면적 확인에 측량이 필요하며 분쟁 가능성이 있습니다.
- 비매각 시설. 목록6·7·8 지상에 매각대상이 아닌 카라반 펜션 9동, 컨테이너 3동, 조립식 판넬조 창고 2동, 임차인이 설치한 사우나시설과 바베큐시설 등이 있습니다.
- 시설 상태. 목록7·8 지상의 데크 등은 일부 훼손돼 있으며 부합물로 별도 평가됐습니다.
- 이용상태. 목록9는 근린생활시설 및 주택, 와우파크 관리실 등으로 이용 중입니다.
- 교통. 기호 4·5를 제외한 본건까지 차량 접근이 가능하고, 기호 6·7·8은 인근 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 확인 토지는 2,385㎡, 지목 임야, 토지이용상황 주거나지, 평지·부정형·세로한면(가)이며 공시지가는 227,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이 포함되고 자연녹지지역·성장관리계획구역·소로3류에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 확인. 이선희의 전입신고일·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 배당표 재검증. 현재 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 임차인 순위가 확인되면 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 경계 측량. 사천진리 40-10상의 주택 일부가 목록6에 걸쳐 있는 것으로 조사돼 점유 면적과 정확한 지적 경계 확인이 필요합니다.
- 비매각 시설 처리. 카라반·컨테이너·창고·사우나·바베큐시설의 소유·철거·인도 관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 49%지만 최근 실거래 자료가 없어 시장가 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “반값 감정가보다 현장 확인이 먼저”
현재 최저가는 1,795,681,000원으로 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 등기상으로는 말소기준권리 이후 권리가 소멸하는 구조지만, 보증금 100,000,000원의 임차인은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정이 열려 있습니다. 더불어 경계·점유 측량이 필요한 토지가 있고, 매각대상이 아닌 다수 시설물이 현장에 존재합니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가의 시세 메리트를 확인할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 등기 순위보다 임차관계·현장 경계·비매각 시설을 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
