춘천지방법원 2025타경30456. 강릉시 구정면 학산리 641-125의 단독주택과 토지 일괄매각 물건입니다. 토지는 287㎡, 지목은 대이며 계획관리지역에 속합니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕의 지상 2층 단독주택으로 이용 중이고, 외벽은 벽돌·석재, 내부는 벽지·타일, 창호는 샷시 이중창 등으로 마감되어 있습니다.
권리관계의 기준점은 2023.09.05 설정된 새강릉새마을금고 근저당권 255,600,000원입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 이 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전되었습니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30456 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 구정면 학산리 641-125 · 구정옥봉길 170-17 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 287㎡ · 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용상태 | 단독주택 · 철근콘크리트구조 · 지상 2층 |
| 소유자 | 김승현 |
| 감정가 / 최저가 | 437,459,960원 / 150,049,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 453,107,445원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
임차인 등재 없음. 매수인이 승계하는 임차보증금은 없고, 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 따라서 제공된 권리관계 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 단독주택은 실제 점유 상태가 명도 난이도에 직접 영향을 주므로 입찰 전 현장 점유자는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 그러나 ‘싸다’고 단정할 근거는 부족
감정가는 437,459,960원, 현재 최저매각가는 150,049,000원입니다. 3회 유찰 후 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 절대 금액만 보면 큰 폭으로 하락했지만, 이 물건은 농촌지대 단독주택과 토지이고 개별 부동산 특성이 강합니다.
따라서 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 곧바로 적용하기 어렵고, 제공된 실거래 시세도 없습니다. 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 현재 가격의 적정성은 토지 287㎡의 개별 입지, 건물 상태, 실제 사용가치와 현장 수요를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,049,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,686원 |
| 근저당 · 새강릉새마을금고 | 255,600,000원 | 147,148,314원 |
| 가압류 · 배광현 | 217,500,000원 | 0원 |
| 가압류 · 윤영희 | 20,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 이향숙 | 166,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 우이산업주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액은 689,100,000원, 예상 배당액은 147,148,314원이며 미배당은 541,951,686원입니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 실제 배당은 세금·집행비용 등의 확정 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 강릉시 구정면 학산리 소재 테라로서 북측 인근에 위치하며, 주위는 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등을 기준으로 제반 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 2층 단독주택으로 이용 중이며 위생·급배수설비와 가스보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 287㎡의 대지이며 평지·사다리형, 세로한면(가) 도로접면입니다. 공시지가는 172,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 낙폭만 보지 말고 인근 단독주택·토지의 실제 거래와 매물 호가를 현장에서 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 등재는 없지만 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 토지·건물 일괄매각. 건물만이 아니라 토지까지 함께 취득하는 구조이므로 경계·도로접면·현황 이용을 직접 대조하세요.
- 농촌주택 환금성. 대중교통상황은 보통이고 주위가 순수 농촌지대이므로 향후 매도 기간과 매수층 폭을 보수적으로 잡으세요.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 최저가 105,034,300원, 5회 유찰 시 73,524,010원 시나리오가 제시되어 있으므로 현장가치와 비교해 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 3회 유찰의 이유를 확인해야 한다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.09.05 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 정리되며, 임차인 등재·인수권리·법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 437,459,960원에서 3회 유찰되어 150,049,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 시세가 없어 현재 가격의 우위를 확인할 근거가 없습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격과 환금성은 현장 검증이 필요한 물건입니다.
