춘천지방법원 2025타경30456. 강릉시 구정면 학산리 641-125의 토지와 지상 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 287㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독이며 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 2층으로 단독주택으로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있습니다.
등기상 권리 수는 적지 않습니다. 김승현 명의 소유권보존과 동시에 새강릉새마을금고가 채권최고액 255,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 여러 가압류와 강릉시 압류가 이어졌습니다. 해당 근저당권은 2024.11.19. 엠씨아이대부주식회사에 이전됐으며, 같은 날 느티나무제삼차유한회사에 근저당권부채권 근질권도 설정됐습니다. 현재 임의경매 신청채권자는 엠씨아이대부 주식회사이고 청구액은 453,107,445원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30456 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 구정면 학산리 641-125 · 구정옥봉길 170-17 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 토지 287㎡ · 지상 2층 단독주택 · 일괄매각 |
| 소유자 | 김승현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 437,459,960원 / 214,355,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 453,107,445원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.05. 새강릉새마을금고 근저당권 · 채권최고액 255,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 복잡해 보여도 인수는 없다
임차인 없음. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항이 없고, 법정지상권 역시 해당사항이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다. 말소기준 근저당권 이후의 가압류·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2023.10.10. 안상호가 신청한 강제경매개시결정은 2025.06.23. 취하로 말소됐고, 2025.02.25. 박승용의 276,950,000원 가압류도 2026.03.24. 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2023.09.05. 설정된 을구 1번 근저당권과 그 이전·근질권 관계입니다.
② 회차별 가격 — 감정가 49%만으로 싸다고 단정하지 말 것
현재 최저매각가는 214,355,000원으로 감정가 437,459,960원의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 가격이지만, 단독주택은 토지의 위치·도로 조건과 건물 상태에 따라 가격 편차가 크고 아파트처럼 동일 평형 실거래를 직접 대입하기 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 214,355,000원 | 210,554,030원 | 478,545,970원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 150,048,500원 | 147,147,821원 | 541,952,179원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 105,033,950원 | 102,763,475원 | 586,336,525원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 214,355,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,800,970원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 새강릉새마을금고 | 255,600,000원 | 210,554,030원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 배광현 | 217,500,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 윤영희 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 이향숙 | 166,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 우이산업주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 689,100,000원 중 채권자 예상배당은 210,554,030원, 미배당은 478,545,970원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 송달·공고·감정· 집행관 매각수수료를 반영한 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 주위환경. 강릉시 구정면 학산리 소재 ‘테라’ 북측 인근이며, 주위는 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행빈도를 기준으로 대중교통 상황은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 287㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 세로한면에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 2층 단독주택으로, 외벽은 벽돌·석재, 내부는 벽지·타일, 창호는 샷시 이중창 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 가스보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역과 모든 축종 사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 172,900원/㎡입니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 순수 농촌지대의 단독주택으로 아파트처럼 표준화된 비교가 어려워 개별 토지·건물 상태에 따른 가격 편차를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물의 매각대상, 경계, 부속물 및 현황이 공부와 일치하는지 현장에서 확인하세요.
- 근저당권 이전관계 확인. 을구 1번 근저당권의 엠씨아이대부주식회사 이전과 느티나무제삼차유한회사 근질권 설정 내용을 등기 원본과 배당요구 자료로 대조하세요.
- 강릉시 압류 확인. 2025.02.03. 강릉시 압류가 있으므로 조세채권의 종류와 법정기일을 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자, 점유 경위와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 건물 상태 확인. 외벽·옥상·창호·보일러·급배수설비의 수리 필요 여부와 예상 보수 범위를 점검하세요.
- 도로·토지 활용 확인. 세로한면 접면 상태와 차량 진입, 경계, 계획관리지역·성장관리계획구역 내 이용 가능 범위를 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 49%라는 할인율이 아니라 토지 가치, 건물 상태, 보수비와 향후 환금성을 기준으로 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각대상 토지 등기를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 현장검증형”
이 물건은 권리 이름만 보면 근저당권 이전, 근질권, 여러 가압류와 압류가 겹쳐 복잡해 보입니다. 그러나 말소기준은 2023.09.05. 새강릉새마을금고 근저당권으로 명확하고, 임차인·법정지상권·명시된 인수권리가 없어 낙찰자 인수액은 0원입니다. 권리분석의 결론은 비교적 단순합니다.
진짜 승부처는 가격입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%인 214,355,000원까지 낮아졌지만, 순수 농촌지대의 토지·단독주택은 감정가 할인율만으로 적정가를 판단하기 어렵습니다. 토지 접근성과 활용도, 건물 보수 상태, 실제 점유와 환금성을 확인해도 현재 가격이 충분히 낮다고 판단될 때만 입찰해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 현장 확인 후 결정. 이 사건의 핵심입니다.
