춘천지방법원 2025타경30456. 강릉시 구정면 학산리 641-6에 있는 지상 2층 철근콘크리트조 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 288㎡의 대지로, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 건물은 단독주택으로 이용 중이고, 위생·급배수설비와 가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
권리관계의 출발점은 2023년 9월 5일 설정된 새강릉새마을금고의 채권최고액 255,600,000원 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2024년 11월 19일 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 현재 경매 역시 엠씨아이대부 주식회사가 신청했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30456 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 구정면 학산리 641-6 · 구정옥봉길 170-19 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 구조 / 이용 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 2층 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 288㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김승현 · 2023.09.05. 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 418,383,840원 / 205,008,000원 (2회 유찰 · 감정가 대비 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 453,107,445원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 조사 내역 없음. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 인수하는 권리나 임차보증금은 0원입니다. 다만 실제 점유 상태와 인도 대상은 입찰 전 현황 확인이 필요합니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%, 시세보다 ‘싸다’고 단정할 수는 없다
현재 최저매각가는 205,008,000원으로 감정가 418,383,840원의 49%입니다. 두 차례 유찰되며 가격이 크게 낮아졌지만, 단독주택과 토지는 건물 관리상태·토지 형상·도로접면·주변 수요에 따라 개별 가격 차이가 큽니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(감정가 49%) | 205,008,000원 | 201,337,888원 | 487,762,112원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 143,505,600원 | 140,696,522원 | 548,403,478원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(감정가 24%) | 100,453,920원 | 98,247,565원 | 590,852,435원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 채권자 미배당액은 커지지만, 이는 후순위 채권자의 손실 구조입니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다. 현재 회차의 실질취득금액은 최저가 205,008,000원과 같습니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,008,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 1.8% 추정) | - | 3,670,112원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 새강릉새마을금고 | 255,600,000원 | 201,337,888원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 배광현 | 217,500,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 윤영희 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 이향숙 | 166,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 우이산업주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
표시 채권 합계는 689,100,000원, 채권자 예상배당은 201,337,888원, 미배당 합계는 487,762,112원입니다. 근저당권 자체도 채권최고액 전액을 배당받지 못하며, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 강릉시 구정면 학산리에 위치하며, 주위는 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 인근 노선버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 288㎡입니다. 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 172,900원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 2층으로, 외벽은 벽돌·석재, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시 이중창 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 단독주택이 함께 매각되는 사건이므로 매각목록과 현황의 경계·부속물 포함 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
- 건물 내부 상태. 벽돌·석재 외벽, 벽지·타일 내벽, 가스보일러 설비의 실제 노후도와 수선 필요 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 도로접면 확인. 토지의 도로접면은 세로한면(가)로 조사됐습니다. 실제 차량 진입과 도로 폭·경계 상태를 확인해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 실제 점유자와 인도 대상은 현장 및 현황조사 원본으로 재확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액 487,762,112원은 후순위 채권자의 미회수액이며, 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각목록을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장에서 검증”
이 사건은 권리분석 자체는 단순한 편입니다. 2023.09.05. 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 조사 내역과 명시된 인수권리, 법정지상권도 없어 매수인 인수는 0원입니다.
다만 최저가가 감정가의 49%라는 숫자만으로 투자성을 확정해서는 안 됩니다. 이 물건은 순수 농촌지대의 단독주택과 288㎡ 토지를 함께 매수하는 구조입니다. 건물 상태와 도로접면, 토지 활용성, 실제 점유 및 지역 수요가 가격을 좌우합니다. 권리는 합격이지만, 가격은 현장조사 뒤 결정할 물건입니다.
