춘천지방법원 2025타경30456. 강릉시 구정면 학산리 641-6 소재 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 토지는 288㎡의 대지이고, 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 2층으로 단독주택으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 김승현이고, 말소기준권리는 2023.09.05 설정된 새강릉새마을금고의 채권최고액 255,600,000원 근저당권입니다.
권리분석의 중심은 비교적 분명합니다. 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음입니다. 임차인도 없어 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 반면 가격은 3회 유찰 끝에 143,506,000원까지 내려왔지만, 시세 실거래 표본이 없으므로 감정가 대비 할인율 자체를 투자수익성으로 치환해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30456 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 구정면 학산리 641-6 · 구정옥봉길 170-19 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 288㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용상태 | 철근콘크리트구조 지상 2층 · 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김승현 |
| 감정가 / 최저가 | 418,383,840원 / 143,506,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 453,107,445원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 명시 인수 0원
임차인 없음. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 추가로 부담하는 구조는 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에서도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다. 토지와 건물도 일괄매각입니다.
말소기준인 2023.09.05 새강릉새마을금고 근저당권 이후에는 배광현 217,500,000원, 윤영희 20,000,000원, 이향숙 166,000,000원, 우이산업주식회사 30,000,000원의 가압류와 강릉시 압류가 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 2024.11.19에는 을구 1번 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되었고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정되었습니다.
② 가격 해석 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 별개
감정가 418,383,840원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 143,506,000원, 감정가의 34.3%입니다. 수치만 보면 낙폭이 크지만, 이 물건은 순수 농촌지대의 단독주택과 토지를 함께 매수하는 유형이고 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가보다 65.7% 낮다는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 143,506,000원 | 34.3% | 548,403,084원 |
| 4회 유찰 시 | 100,454,200원 | 24.01% | 590,852,159원 |
| 5회 유찰 시 | 70,317,940원 | 16.81% | 620,447,783원 |
③ 예상배당표 (매각가 143,506,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,809,084원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 새강릉새마을금고 | 255,600,000원 | 140,696,916원 |
| 3. 가압류 · 배광현 | 217,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 윤영희 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이향숙 | 166,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 우이산업주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 채권 총액은 689,100,000원, 채권자 예상배당은 140,696,916원, 미배당은 548,403,084원입니다. 을구 1번 근저당권은 2024.11.19 엠씨아이대부주식회사로 이전등기되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉시 구정면 학산리 소재 테라로서 북측 인근에 위치하며, 주위는 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등을 기준으로 제반 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 2층으로 단독주택으로 이용 중이며, 위생·급배수와 가스보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 288㎡ 대지, 계획관리지역, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 172,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 세 차례 유찰된 순수 농촌지대 단독주택+토지라는 점에서 권리 안전성과 별개로 매수층의 폭과 재매각 가능성을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세를 분리. 최저가 143,506,000원은 감정가의 34.3%이지만, 비교 실거래가 없어 시장가 대비 할인폭은 확인되지 않습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 단독주택이 일괄매각되는 사건이므로 토지·건물의 표시와 현황을 원본에서 대조하세요.
- 점유 현황 재확인. 임차인 신고는 없지만 실제 현장 점유자와 인도 가능 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.
- 토지 조건 확인. 288㎡ 대지의 경계, 세로한면(가) 도로접면, 계획관리지역 및 성장관리계획구역 조건을 현장에서 확인하세요.
- 규제 확인. 가축사육제한구역에 포함되므로 향후 이용계획이 있다면 관련 제한을 확인하세요.
- 배당 부족과 인수를 혼동하지 않기. 현재 회차 미배당은 548,403,084원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격의 정답은 감정가 할인율에 없다
이 사건의 권리구조만 보면 매수인에게 유리한 쪽입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인도 없으며, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 인수액은 0원입니다. 따라서 낙찰가가 곧 실질취득금액이 되는 구조입니다.
그러나 투자판단의 난도는 오히려 가격과 환금성에서 올라갑니다. 감정가 418,383,840원이 세 차례 유찰을 거쳐 143,506,000원까지 내려왔지만 실거래 시세가 없어 34.3%라는 숫자만 보고 저가 매수라고 단정할 근거는 없습니다. 더구나 주위가 순수 농촌지대이고 물건도 단독주택+토지입니다. 결론적으로 권리는 합격, 가격은 현장검증이 맞습니다. 낮아진 최저가보다 중요한 것은 이 부동산을 실제 시장에서 얼마에 사고팔 수 있느냐입니다.
