창원지방법원 2024타경1619. 창원시 마산합포구 중앙동2가 희가로플러스 5층 502호입니다. 공부상 오피스텔이지만 현황은 주거용으로 이용 중인 물건이며, 경매 물건 용도는 근린시설로 분류됩니다. 소유자는 주식회사신우산업개발입니다. 현재 최저매각가는 감정가 대비 5.76%까지 내려왔지만, 이는 매수인이 부담할 수 있는 임차보증금을 고려하지 않은 금액입니다.
이 사건의 핵심은 낙찰가와 실질취득 비용이 전혀 다른 숫자일 수 있다는 점입니다. 등기상 말소기준권리는 2023년 8월 동진웅의 가압류입니다. 그런데 임차인 3명의 전입일은 모두 그보다 앞섭니다. 배당 추정은 임차보증금에 배당하지 않고 매수인이 인수하는 구조를 가정하고 있습니다. 반면 매각물건명세서에는 명시적인 인수권리가 없다고 표시돼 있어, 임차인 조사와 명세서의 차이를 해소하지 않고는 인수금액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경1619 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 3.15대로 185, 5층 502호 (중앙동2가, 희가로플러스) |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 현황 주거 이용 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 | 85,000,000원 |
| 최저매각가 | 4,900,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 최호섭 / 80,096,767원 (배당 추정 기준) |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 말소기준권리 | 2023.08.22 동진웅 가압류 · 청구금액 59,010,938원 |
| 조사된 임차인 | 3명 · 모두 본건 전부에 관하여 신고 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인은 별도 검증
말소기준은 2023.08.22 동진웅의 가압류입니다. 이후 등기된 창원시·충주시의 압류 및 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 밀양농업협동조합과 주식회사조흥저축은행의 근저당권, 김민곤의 전세권은 이미 등기부상 말소된 권리입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수 여부가 최대 변수
현황조사에서 법인 1곳과 개인 2명, 총 3명의 임차인이 확인됩니다. 보증금 기재는 각각 5,000·6,000·8,000이며, 아래 금액은 만원 단위로 해석한 추정치입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았고, 실제 인수 여부는 별도 검증이 필요합니다.
| 임차인 / 이용 | 전입일 | 보증금 추정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)신우종합토건 본건 전부 · 사무소 |
2022.11.21 | 50,000,000원 | 자료상 有 | 미확인 | 아님 |
| 김나경 본건 전부 |
2016.12.26 | 60,000,000원 | 자료상 有 | 미확인 | 아님 |
| 김귀연 본건 전부 |
2019.01.07 | 80,000,000원 | 자료상 有 | 미확인 | 아님 |
보증금의 만원 단위 해석에 따른 표시입니다. 세 임차인은 보증기관 승계·대위신고자로 표시돼 있지 않습니다. 다만 모두 본건 전부에 관하여 신고돼 있으므로 실제 독립된 임대차인지, 과거 임대차가 중복 기재됐는지 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 490만원이 곧 취득원가는 아니다
감정가 85,000,000원에서 8회 유찰을 거쳐 최저매각가가 4,900,000원으로 내려왔습니다. 표면상 감정가의 5.76%에 불과합니다. 하지만 보증금 인수 추정액을 만원 단위로 반영하면 실질취득 비용은 194,900,000원으로, 감정가를 크게 웃돕니다.
| 구분 | 최저매각가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 4,900,000원 | 190,000,000원 | 194,900,000원 |
| 9회 유찰 시 | 3,430,000원 | 190,000,000원 | 193,430,000원 |
| 10회 유찰 시 | 2,401,000원 | 190,000,000원 | 192,401,000원 |
위 실질취득액은 보증금 19,000을 만원 단위로 해석하고 전액 인수를 가정한 단순 계산입니다. 실제 배당·대항력·임대차 중복관계에 따라 달라질 수 있으며, 취득세·명도비·체납 관리비 등은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 488,200원 |
| 임차인 · (주)신우종합토건 | 5,000 (보증금 기재) | 0원 |
| 임차인 · 김나경 | 6,000 (보증금 기재) | 0원 |
| 임차인 · 김귀연 | 8,000 (보증금 기재) | 0원 |
| 1. 갑구 6번 가압류 · 동진웅 | 59,010,938원 | 4,411,800원 |
| 2. 강제경매 · 최호섭 | 80,096,767원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 창녕신우희가로아파트 입주자대표회의 | 80,096,767원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 219,204,472원 | 214,792,672원 미배당 |
집행비용 488,200원과 채권자 배당 4,411,800원은 제공된 배당 추정값입니다. 임차보증금은 배당표에서 별도 인수 대상으로 분류됐으며, 채권자 미배당액과 중복 합산해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영됐고 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 강제경매 채권액은 추정표 기재 기준이므로 원채권·중복계상 여부를 확인해야 합니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모
- 용도. 경매 물건 용도는 근린시설로 분류되지만, 매각물건명세서 비고에는 공부상 오피스텔이자 현황 주거 이용으로 기재돼 있습니다. 실제 사용 형태와 건축물대장을 대조해야 합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 지형은 평지·사다리형이고 도로접면은 광대소각입니다.
- 도로. 대로3류(폭 25~30m), 소로2류(폭 8~10m)에 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지 관련 지표. 토지면적 302.2㎡, 공시지가 1,674,000원/㎡입니다. 이는 개별 502호의 거래시세나 대지권 가치를 직접 의미하지 않습니다.
- 규제. 가축사육제한구역 및 일반상업지역에 해당합니다.
- 환금성. 이미 8회 유찰됐다는 사실은 응찰가격과 거래 가능성을 신중히 점검해야 할 신호입니다. 실제 매매시세·임대수익·거래량이 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 저평가라고 판단할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 금액 단위 확인. 임차보증금 기재 5,000·6,000·8,000의 실제 원화 단위를 임대차계약서 및 법원 원본 자료와 대조하세요. 만원 단위 해석 시 인수 추정액은 190,000,000원입니다.
- 임차인의 실제 대항력. 전입일만으로 모든 대항력 요건을 충족했다고 단정할 수 없습니다. 법인 임차인의 사업자등록, 개인 임차인의 점유·전입, 적용 법률을 각각 확인하세요.
- 임대차 중복 확인. 3명 모두 본건 전부로 신고돼 있습니다. 서로 독립된 보증금인지, 이전 계약·점유 승계·중복 신고인지 확인해야 실제 인수 합계를 정할 수 있습니다.
- 매각물건명세서 대조. 명시 인수권리는 '해당사항없음'으로 표시돼 있지만 임차인 조사에는 대항력 가능성이 나타납니다. 명세서 최신본과 현황조사서를 반드시 비교하세요.
- 세금 압류 및 배당. 국세·지방세의 법정기일과 우선순위, 실제 체납액을 확인하고 집행비용 및 최우선변제 반영 여부를 점검하세요.
- 관리비 및 점유. 관리비 체납 중 승계 문제가 되는 공용부분과 명도 필요성, 실제 점유자를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가와 최저가의 차이가 아닌, 확정된 인수금액을 더한 실질취득 원가를 기준으로 최근 유사 물건 실거래와 비교해야 합니다.
- 매각기일·회차 확인. 2026.10.29의 진행 여부, 최저매각가격 변경, 매각조건 정정 여부를 입찰 전 법원 공고로 확인하세요.
맺으며 — “490만원 낙찰”과 “490만원 취득”은 다르다
이 사건의 표면적인 매력은 8회 유찰과 감정가의 5.76%까지 낮아진 최저매각가입니다. 하지만 더 중요한 것은 임차보증금 3건의 실제 인수 여부입니다. 보증금을 만원 단위로 해석하고 전액 인수한다면 실질취득 비용은 194,900,000원이 됩니다. 이는 감정가 85,000,000원을 크게 초과합니다.
반대로 실제로 인수할 보증금이 없다는 점이 원본 서류와 법률관계로 확인된다면 취득구조는 크게 달라질 수 있습니다. 그만큼 이 사건에서 가장 먼저 해야 할 일은 가격 협상이 아니라 임차인별 권리와 명세서 불일치의 해소입니다. 실거래 비교자료도 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류. 매우 낮은 최저매각가와 8회 유찰이라는 숫자보다, 실제 인수보증금·점유관계·법정 우선채권을 먼저 확정해야 하는 고위험 검증형 물건입니다.