창원지방법원 2024타경1619. 마산합포구 중앙동2가 희가로플러스 5층 502호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 매각물건명세서 비고에는 공부상 오피스텔이나 현황은 주거로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 감정가는 85,000,000원이었지만 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 7,000,000원입니다. 다만 등기와 점유관계를 함께 보면, 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인 전입입니다.
등기상 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2023.08.22. 동진웅의 가압류 59,010,938원입니다. 이후 창원시·충주시 등의 압류와 2024타경1619 강제경매개시결정, 후속 강제경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 현황조사상 임차인 3명의 전입일은 2016.12.26., 2019.01.07., 2022.11.21.로 모두 말소기준보다 빠릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경1619 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 3.15대로 185, 5층502호 (감정평가서상 일련번호 3) (중앙동2가,희가로플러스) |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부상 오피스텔이나 현황 주거로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 7,000,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 80,096,767원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 토지 | 일반상업지역 · 공시지가 1,674,000원/㎡ · 토지면적 302.2㎡ · 상업용 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.08.22. 가압류
과거 밀양농업협동조합 근저당 1,820,000,000원, 주식회사조흥저축은행 근저당 2,800,000,000원, 김민곤 전세권 80,000,000원은 모두 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2020년 주식회사 대원어드벤텍 가압류와 2023년 박현묵의 강제경매개시결정, 국 압류도 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.08.22. 동진웅 가압류 59,010,938원이고, 이후의 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 말소기준보다 전입이 빠르다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)신우종합토건 | 본건 전부 · 사무소 | 2022.11.21 | 5,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 김나경 | 본건 전부 | 2016.12.26 | 6,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 김귀연 | 본건 전부 | 2019.01.07 | 8,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
세 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 3명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2023.08.22.보다 앞서고, 자료상 대항력 있는 임차인으로 분류돼 있습니다. 확정일자와 배당요구는 확인되지 않았으며, 배당 시뮬레이션은 보증금 5,000원·6,000원·8,000원을 각각 배당하지 않고 전액 매수인 인수로 처리합니다. 합계는 19,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 7.5% 추정) | - | 526,000원 |
| 인수 · (주)신우종합토건 | 5,000원 | 0원 |
| 인수 · 김나경 | 6,000원 | 0원 |
| 인수 · 김귀연 | 8,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 동진웅 | 59,010,938원 | 6,474,000원 |
| 갑구 12번 경매개시결정 · 최호섭 | 80,096,767원 | 0원 |
| 갑구 16번 경매개시결정 · 창녕신우희가로아파트 입주자대표회의 | 80,096,767원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 219,204,472원 중 현재 회차에서 채권자 배당은 6,474,000원, 미배당은 212,730,472원입니다. 임차인 보증금 합계 19,000원은 매수인 인수로 계산돼 배당액에는 포함되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰, 감정가 8%) | 7,000,000원 | 6,474,000원 | 212,730,472원 | 19,000원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 6%) | 4,900,000원 | 4,411,800원 | 214,792,672원 | 19,000원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 4%) | 3,430,000원 | 2,968,260원 | 216,236,212원 | 19,000원 |
현재 회차 매각가 7,000,000원에 매수인 인수 19,000원을 더한 실질 지출 기준은 7,019,000원입니다. 8회 유찰 시에는 4,919,000원, 9회 유찰 시에는 3,449,000원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어, 이 금액만으로 “시세보다 싸다”는 결론을 낼 근거는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 사건상 근린시설이며, 매각물건명세서에는 공부상 오피스텔이나 현황 주거로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역에 위치하고 토지이용상황은 상업용입니다.
- 도로. 대로3류(폭 25m~30m)에 접하고 소로2류(폭 8m~10m)에도 접합니다.
- 토지. 지목 대, 평지, 사다리형, 광대소각이며 토지면적은 302.2㎡입니다.
- 공시지가. 1,674,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 일반상업지역에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 3명 원본 대조. (주)신우종합토건·김나경·김귀연의 현재 점유 여부, 임대차 존속 여부와 보증금 조건을 현황조사·매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
- 명세서 문구 확인. 명시 인수권리는 해당사항없음으로 기재돼 있지만 배당 시뮬레이션은 19,000원 인수를 계산하므로 두 자료의 관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 용도·현황 확인. 근린시설이면서 공부상 오피스텔, 현황 주거 이용으로 기록돼 있으므로 실제 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 다회유찰 사유 확인. 7회 유찰로 감정가 85,000,000원이 7,000,000원까지 하락했습니다. 현장 상태·점유·환금성 등 유찰 원인을 별도로 점검해야 합니다.
- 신청채권자 배당. 현재 시나리오에서 신청채권자 청구액 80,096,767원은 배당 0원으로 계산됩니다.
맺으며 — “8%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것은 점유다
이 물건은 숫자만 보면 매우 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 85,000,000원이 7회 유찰되어 7,000,000원, 감정가의 8.24%까지 떨어졌기 때문입니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순한 저가 매수형이 아닙니다. 실제 임차인 3명 모두 말소기준보다 전입이 앞서고, 배당 시뮬레이션은 보증금 합계 19,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 여기에 세금 압류와 근린시설·현황 주거 이용이 겹쳐 있습니다.
현재 자료 기준 실질 지출은 7,019,000원이지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이것을 “싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 특히 7회까지 유찰된 배경을 현장에서 확인하지 않은 채 최저가만 보고 접근하는 것은 위험합니다. 가격은 극단적으로 낮아졌지만, 권리·점유·환금성 확인이 먼저인 D등급 사건으로 보는 것이 맞습니다.