광주지방법원 2025타경34051. 광주 북구 운암동 ‘센텀플로라에듀’ 제1층 제102호입니다. 등기상 사건 용도는 아파트로 표시되지만, 감정평가 이용상태에서는 제1층 제102호가 근린생활시설로 정리되어 있고, 현장 탐문에서도 영업시설들이 잔존하는 것으로 파악됩니다. 따라서 단순 아파트 입찰처럼 보면 안 되고, 1층 근린생활시설 현황과 명도·원상 회복 가능성을 함께 확인해야 하는 물건입니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.08.23 설정된 입하신용협동조합 근저당권이고, 그 뒤의 압류·가압류·후순위 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류가 여럿 있어 실제 배당에서는 당해세가 선순위로 차감될 수 있고, 채권 대부분은 미배당으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34051 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 1782 센텀플로라에듀 제1층 제102호 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(근린생활시설·아파트) · 제1층 제102호 · 영업시설 잔존 |
| 소유자 | 계원토건주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 239,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 입하신용협동조합 / 372,375,268원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인이 보증금을 인수할 구조는 확인되지 않습니다. 말소기준인 입하신용협동조합 근저당 이후의 압류·가압류·후순위 근저당·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 감정평가서상 현황은 영업시설이 잔존하므로, 입찰 전 실제 점유자와 시설물 귀속, 명도 범위를 반드시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 평균보다 높다
센텀플로라에듀 최근 실거래 12건입니다. 대상 면적과 완전히 일치하는 표본은 아니므로, 가격 판단은 보수적으로 잡아야 합니다. 그래도 현재 최저가 2.39억은 제공된 실거래 평균 2.24억보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 68.09㎡ | 13 | 213,000,000원 |
| 2026.03 | 68.09㎡ | 12 | 215,000,000원 |
| 2026.03 | 68.09㎡ | 10 | 215,000,000원 |
| 2026.03 | 68.09㎡ | 10 | 215,000,000원 |
| 2026.03 | 76.9㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 76.9㎡ | 5 | 200,770,000원 |
| 2026.03 | 67.55㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 76.9㎡ | 12 | 233,000,000원 |
| 2026.02 | 76.9㎡ | 2 | 232,000,000원 |
| 2026.01 | 76.9㎡ | 10 | 235,000,000원 |
| 2025.12 | 76.9㎡ | 14 | 235,000,000원 |
| 2025.11 | 76.9㎡ | 13 | 235,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 224,064,166원 |
최근 실거래는 200,770,000원~235,000,000원 범위이고, 평균은 224,064,166원입니다. 현재 최저가 239,000,000원은 평균 대비 106.7%로, 신건에서 곧바로 들어가면 가격 우위가 약합니다. 특히 대상은 제1층 제102호이고 현황상 영업시설 잔존 이슈가 있어, 실거래 평균보다 높은 가격은 더 엄격히 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,146,000원 |
| 1. 근저당 · 입하신용협동조합 | 814,000,000원 | 234,854,000원 |
| 2. 근저당 · 입하신용협동조합 | 814,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사피알테크 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 1,493,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국주택금융공사 | 2,501,100,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 광일철강 주식회사 | 466,022,698원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 2.39억 기준 채권자 총 청구 8,088,122,698원 중 234,854,000원만 배당되고, 미배당은 7,853,268,698원으로 계산됩니다. 매수인 인수는 0원입니다. 단, 국세·지방세 압류 5건의 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대자초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 상가 및 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 이용상태. 제1층 제102호는 근린생활시설로 정리되어 있고, 현황상 영업시설들이 잔존합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 절대보호구역, 상대보호구역, 전통상업보존구역, 소로1류·소로2류 접함으로 정리됩니다.
- 환금성. 센텀플로라에듀는 2021.06.24 준공, 총 60세대 규모입니다. 최근 거래는 확인되나, 제1층 근린생활시설 성격은 일반 아파트 매수층과 달리 수요가 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가 239,000,000원은 실거래 평균 224,064,166원의 106.7%입니다. 가격 상한은 실거래 평균과 현황 비용을 반영해 보수적으로 잡아야 합니다.
- 현장 점유 확인. 영업시설 잔존이 확인되므로 실제 점유자, 시설물 소유관계, 철거·인도 범위를 입찰 전 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 있어 당해세가 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다.
- 관리비 체납. 집합건물은 공용부분 관리비 승계 문제가 생길 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 등기·감정·현황의 용도 표현이 함께 존재하므로, 실제 사용 가능 업종과 건축물대장 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 보수”
이 물건의 권리 결론은 어렵지 않습니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 임차인 인수도 없어 낙찰자가 떠안을 보증금은 없습니다. 하지만 신건 최저가가 실거래 평균을 넘고, 현황상 영업시설이 잔존하는 제1층 근린생활시설 성격이 확인됩니다. 따라서 이 사건의 승부처는 권리보다 가격·현황·명도 비용입니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
