133,840,000원
광주지방법원 2025타경34051. 광주 북구 운암동 센텀플로라에듀 제1층 제102호입니다. 사건 분류에는 아파트로 기재돼 있지만, 감정평가의 이용상태와 건물구조에서는 제1층 제102호를 근린생활시설로 특정하고 있습니다. 따라서 이 물건의 입찰 판단은 일반 아파트가 아니라 1층 상업용 집합건물의 권리·점유·환금성 관점에서 보는 것이 안전합니다.
현재 최저매각가는 133,840,000원으로 감정가 239,000,000원의 56%이며 2회 유찰 상태입니다. 등기상 권리의 핵심은 단순합니다. 2021.08.23 설정된 입하신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당과 다수의 가압류·압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34051 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 1782 센텀플로라에듀 제1층 제102호 |
| 이용상태 | 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상14층 중 제1층 제102호 |
| 소유자 | 계원토건주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 133,840,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 | 입하신용협동조합 |
| 청구금액 | 372,375,268원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.08.23 입하신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 814,000,000원이며 공동담보가 설정돼 있습니다. 이후 2021.09.17 입하신용협동조합의 추가 근저당, 2022.05.27 주식회사피알테크의 근저당, 신용보증기금·한국주택금융공사·광일철강 주식회사의 가압류, 세금·공과금 관련 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차·점유 — 신고된 임차인은 없지만 현장 임대관계는 미상
배당자료상 별도의 임차인 배당이나 승계 보증금은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 임대 관계는 미상으로 기록돼 있습니다. 제1층 제102호에는 영업시설들이 잔존하며 탐문 결과 임대인의 것으로 파악됐다는 설명이 있습니다. 따라서 이 물건은 “임차인 인수 없음”과 “점유 확인 불필요”를 같은 의미로 보면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 단지 실거래를 본건 시세로 그대로 쓰면 안 된다
센텀플로라에듀의 최근 실거래 12건 평균은 224,064,166원, 최신 거래는 2026.04의 213,000,000원입니다. 그러나 거래 표본은 67.55㎡·68.09㎡·76.9㎡이고, 본건은 감정평가상 제1층 근린생활시설입니다. 따라서 이 아파트 거래를 본건의 직접 비교 시세로 적용해 “133,840,000원이 시세보다 싸다”고 판단하는 것은 부적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 68.09㎡ | 13 | 213,000,000원 |
| 2026.03 | 68.09㎡ | 12 | 215,000,000원 |
| 2026.03 | 68.09㎡ | 10 | 215,000,000원 |
| 2026.03 | 68.09㎡ | 10 | 215,000,000원 |
| 2026.03 | 76.9㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 76.9㎡ | 5 | 200,770,000원 |
| 2026.03 | 67.55㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 76.9㎡ | 12 | 233,000,000원 |
| 2026.02 | 76.9㎡ | 2 | 232,000,000원 |
| 2026.01 | 76.9㎡ | 10 | 235,000,000원 |
| 2025.12 | 76.9㎡ | 14 | 235,000,000원 |
| 2025.11 | 76.9㎡ | 13 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 224,064,166원 |
④ 예상배당표 (매각가 133,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,673,760원 |
| 을구 1번 근저당권 · 입하신용협동조합 | 814,000,000원 | 131,166,240원 |
| 을구 2번 근저당권 · 입하신용협동조합 | 814,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사피알테크 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 1,493,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 한국주택금융공사 | 2,501,100,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 광일철강 주식회사 | 466,022,698원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,673,760원 차감 후 입하신용협동조합의 선순위 근저당에 131,166,240원이 배당되고 이후 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 미배당액은 7,956,956,458원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 56%) | 133,840,000원 | 131,166,240원 | 7,956,956,458원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 93,688,000원 | 91,601,616원 | 7,996,521,082원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 65,581,599원 | 64,001,130원 | 8,024,121,568원 | 0원 |
채권 미배당액이 매우 크지만 이는 곧바로 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다. 현 배당자료에서 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 후순위 채권 미배당 자체보다 상가형 물건의 실제 점유·시설물·환금성과 적정 입찰가 확인입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대자초등학교 북측 인근이며 주위는 아파트단지, 상가·점포 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측과 남측으로 각각 왕복2차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로1류·소로2류에 접하고 절대보호구역·상대보호구역·전통상업보존구역이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 2,568.7㎡, 공시지가 870,600원/㎡이며 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 시설. 기본적인 위생·급배수·냉방·화재탐지·소방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 본건은 제1층 근린생활시설이므로 동일 단지 아파트 거래량만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다. 2회 유찰 사실 자체를 시장 반응으로 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 용도 재확인. 사건 분류보다 감정평가의 제1층 제102호 근린생활시설 이용상태를 기준으로 실제 현황과 건축물대장을 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계 미상입니다. 실제 사용·점유자와 영업 여부, 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 영업시설 귀속. 현장에 영업시설이 잔존하며 임대인의 것으로 파악됐다는 기재가 있습니다. 매각 포함 여부와 철거·인도 문제를 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 원본에서 확인하세요.
- 공동담보. 말소기준 입하신용협동조합 근저당은 공동담보 구조입니다. 다른 공동담보 목적물의 배당 진행과 채권 잔액을 확인하세요.
- 시세 검증. 제공된 단지 실거래는 아파트 표본이므로 본건 상가의 적정가격은 인근 1층 근린생활시설 거래·임대수익과 별도로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 판단은 아파트 시세로 하면 안 된다
이 사건은 등기만 보면 비교적 명료합니다. 2021.08.23 입하신용협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 본건은 제1층 근린생활시설이고 임대관계가 미상이며 영업시설까지 남아 있습니다. 무엇보다 최근 실거래 12건은 아파트 거래이므로 이를 그대로 본건 상가의 시세로 삼을 수 없습니다. 권리상 인수 0원은 장점이지만, 2회 유찰·상가형 용도·점유 미확인 요소를 감안하면 가격은 별도 검증이 필수입니다. 이 물건의 승부처는 “등기상 깨끗한가”보다 “실제 누가 쓰고 있고, 1층 근린생활시설로 얼마가 적정한가”에 있습니다.
