광주지방법원 2025타경34051. 광주 북구 운암동 ‘센텀플로라에듀’ 제7층 제701호 아파트입니다. 이 물건의 말소기준권리는 2021.08.23 입하신용협동조합 근저당권이고, 그 뒤로 붙은 후순위 근저당·가압류·압류·가처분·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 금액은 매우 무겁습니다. 채권자 전체 청구 기준 금액은 8,488,122,698원인데, 신건 매각가를 가정해도 채권자 배당은 221,050,000원에 그쳐 8,267,072,698원 미배당이 남습니다.
그렇다고 미배당액이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 이 사건에서 매수인 인수로 계산된 금액은 0원입니다. 다만 가격으로 보면 이야기가 달라집니다. 최저가 225,000,000원은 실거래 평균 223,666,666원보다 낮지 않습니다. 신건에 그대로 응찰하면 할인 매수라기보다 시세 평균권 매수에 가깝습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34051 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 1782 센텀플로라에듀 제7층 제701호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 67.5538㎡ · 지하1층 지상14층 중 제7층 제701호 |
| 단지 | 센텀플로라에듀 · 60세대 · 2021.06.24 준공 |
| 소유자 | 계원토건주식회사 (2022.05.20 대물변제 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 입하신용협동조합 / 372,375,268원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 특이등기 | 2022.12.08 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 빚은 많지만 매수인 인수액은 0원
임차인 0명. 임차인으로 표시된 사람은 없습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 감정요항에는 임대 관계가 미상으로 기재되어 있고, 등기에는 민간임대주택등기가 있으므로 점유자·임대관계는 입찰 전 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — ‘신건 할인’은 없다
같은 단지 센텀플로라에듀의 면적 매칭 실거래 12건입니다. 거래가는 210,000,000원~285,000,000원이고, 평균은 223,666,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 68.09㎡ | 13 | 213,000,000원 |
| 2026.03 | 68.09㎡ | 12 | 215,000,000원 |
| 2026.03 | 68.09㎡ | 10 | 215,000,000원 |
| 2026.03 | 68.09㎡ | 10 | 215,000,000원 |
| 2026.03 | 67.55㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 67.55㎡ | 8 | 210,000,000원 |
| 2024.09 | 67.55㎡ | 14 | 220,000,000원 |
| 2024.08 | 67.55㎡ | 4 | 211,000,000원 |
| 2024.06 | 67.55㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2023.09 | 67.55㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2023.09 | 67.55㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 2022.07 | 67.55㎡ | 7 | 285,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 223,666,666원 |
최저가 225,000,000원은 실거래 평균의 100.6%입니다. 인수액이 0원이므로 실질취득가도 신건 기준 225,000,000원입니다. 즉 이 사건의 가격 판단은 “최저가가 얼마인가”가 아니라 실질취득가 225,000,000원이 실거래 평균 223,666,666원보다 낮지 않다는 데서 출발해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,950,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 입하신용협동조합 | 814,000,000원 | 221,050,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 입하신용협동조합 | 814,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사피알테크 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 최경옥 | 400,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 1,493,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 한국주택금융공사 | 2,501,100,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 광일철강 주식회사 | 466,022,698원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액·청구금액 기준 배당 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 225,000,000원 | 221,050,000원 | 8,267,072,698원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 180,000,000원 | 176,680,000원 | 8,311,442,698원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 8,346,938,698원 | 0원 |
낙찰가가 낮아져도 이 사건에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 회차별 판단의 핵심은 권리 인수 변화가 아니라 실질취득가가 시세 대비 충분히 낮아지는지입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대자초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 상가 및 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 기호 2 아파트입니다. 같은 건물에는 근린생활시설도 함께 기재되어 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하1층 지상14층 중 제7층 제701호이며, 위생·급배수·냉방·화재탐지·소방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 절대보호구역, 상대보호구역, 전통상업보존구역 등이 기재되어 있고 공시지가는 870,600원/㎡입니다.
- 환금성. 60세대 단지로, 같은 면적 실거래 12건의 가격 범위는 210,000,000원~285,000,000원입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 응찰가 점검. 최저가 225,000,000원은 실거래 평균 223,666,666원의 100.6%입니다. 신건 가격에는 뚜렷한 할인 여지가 없습니다.
- 실질취득 기준. 임차인 보증금 인수 구조가 아니므로 실질취득은 신건 기준 225,000,000원입니다. 시세 비교도 이 금액으로 해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인으로 표시된 사람은 없지만, 감정요항에는 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기상 민간임대주택등기가 있으므로 입찰 전 원본 등기와 관련 제한 여부를 대조해야 합니다.
- 배당 부족 구조. 매수인 금전 인수는 0원이지만, 미배당이 큰 사건입니다. 당해세·관리비·점유관계 등 별도 부담 요소를 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 180,000,000원, 2회 유찰 시 144,000,000원입니다. 가격 메리트는 유찰 이후 구간에서 커집니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “시세 대비 실질취득가”
이 사건은 권리관계만 보면 말소기준 이후의 후순위 권리가 정리되고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 하지만 가격은 별개입니다. 신건 최저가 225,000,000원은 실거래 평균 223,666,666원의 100.6%입니다. 즉 권리는 합격권이지만, 신건 가격은 할인 매수라고 보기 어렵습니다. 권리 리스크보다 가격 리스크를 먼저 보는 물건입니다.
