광주지방법원 2025타경34784. 광주 광산구 수완동 수안채리치 상가2동 지하1층 104호입니다. 물건종류에는 대지로 표기되어 있지만, 등기사항증명서는 집합건물이고 감정평가서에서 확인되는 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 일반 주거용 아파트나 독립 대지의 경매가 아닌 지하층 상가 호실로 분석해야 합니다.
소유자 이순란은 2018년 박상섭과 공동으로 이 부동산을 취득했고, 2020년 박상섭의 지분을 증여받아 단독소유자가 됐습니다. 2018년 설정된 농협은행 근저당권의 채권최고액은 693,600,000원이며, 이후 추가 근저당권과 가압류가 설정됐습니다. 농협은행 명의 근저당권은 채권양도를 거쳐 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전됐고, 해당 회사가 임의경매를 신청한 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가의 44.8%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 물건의 관건은 낙찰자가 떠안을 등기상 채무보다 공실 상태의 지하상가를 실제로 임대하거나 되팔 수 있는지입니다. 가격이 내려온 이유를 검토하지 않고 감정가 할인율만으로 수익성을 판단하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34784 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 수완동 949 수안채리치 상가2동 지하1층104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설 · 지하1층 상가 · 현재 공실 |
| 물건종류 표기 | 대지 (감정평가상 이용상태는 근린생활시설) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지하1층 |
| 사용승인일 | 2016.06.29 |
| 소유자 | 이순란 (단독소유) |
| 감정가 | 215,650,000원 |
| 최저매각가 | 96,612,000원 (3회 유찰 · 감정가 44.8%) |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 신청채권자 | 소상공인자영업자새출발기금주식회사 |
| 청구금액 | 987,600,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.18 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 693,600,000원 |
| 임차인 / 점유 | 실제 임차인 0명 · 공실 · 영업 폐업 상태 |
| 제시외 건물 | 매각 포함 |
| 공동담보 | 수안채리치 상가2동 지하1층 105호 |
① 권리 흐름 — 근저당·가압류는 매각으로 소멸
권리분석의 기준점은 2018.10.18 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 693,600,000원이고, 이 권리를 기준으로 이후 설정된 근저당권과 가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
2019.08.19 설정된 농협은행 근저당권 174,000,000원과 2020.03.24 설정된 근저당권 120,000,000원 역시 후순위입니다. 2023년 설정된 광주신용보증재단, 현대캐피탈, 신한카드의 가압류도 모두 말소기준권리 이후에 설정된 권리입니다.
② 임차인·점유 분석 — 공실이지만 시설 확인은 필요
다만 제시외 건물은 매각에 포함됩니다. 감정평가서에는 본건에 부합된 제시외 건물이 과거 영업을 위해 임차인 등이 시설한 것으로 보이지만, 현재는 폐업한 상태라고 기재되어 있습니다.
이는 현재 대항력 있는 임차인이 있다는 의미는 아닙니다. 다만 이전 영업자의 시설물과 현재 인도 대상의 범위, 잔존 동산 및 철거·원상복구 가능성은 현장 확인이 필요한 문제입니다. 공실이라는 사실만으로 모든 인도·정리 비용이 없다고 단정할 수는 없습니다.
| 점검 항목 | 판정 | 근거 |
|---|---|---|
| 실제 임차인 | 0명 | 확인된 임차인 없음 |
| 대항력 있는 보증금 | 인수 확인 없음 | 공실 · 확인된 임대차 없음 |
| 현재 영업 | 폐업 상태 | 감정평가 및 매각물건명세서 |
| 제시외 건물 | 매각 포함 | 과거 영업용 시설 추정 |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 | 현재 확인된 권리·배당 기준 |
③ 시세 비교 — 거래가는 많지만 비교 대상이 다르다
수안채리치의 실거래 기록은 확인됩니다. 그러나 이 물건의 가치를 평가할 때 가장 중요한 함정이 있습니다. 확인된 실거래 표본과 경매 대상인 지하상가 104호는 면적과 층이 서로 다릅니다.
실거래 조회 대상 면적은 73.8㎡로 설정되어 있으나, 확인된 거래 12건의 면적은 모두 111.86㎡입니다. 거래 층도 지상 1~4층인 반면 이번 경매 대상은 지하1층 근린생활시설입니다. 따라서 같은 건물 명칭이라는 이유만으로 이 거래금액을 상가의 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 111.86㎡ | 4 | 670,000,000원 |
| 2026.03 | 111.86㎡ | 2 | 530,000,000원 |
| 2026.01 | 111.86㎡ | 3 | 560,000,000원 |
| 2026.01 | 111.86㎡ | 2 | 525,000,000원 |
| 2025.06 | 111.86㎡ | 4 | 740,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 111.86㎡ | 5건 | 605,000,000원 |
| 시세 참고지표 | 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 전체 12건 평균 | 606,666,666원 | 과거 고가 거래 포함 |
| 최근 12개월 평균 | 605,000,000원 | 최근 5건 기준 |
| 최신 거래 | 670,000,000원 | 2026.04 · 111.86㎡ · 4층 |
| 최근 대비 과거 가격 추세 | -0.5% | 거래 표본상 소폭 하락 |
| 최저가 ÷ 최근 평균 | 16.0% | 서로 다른 유형이므로 할인율로 사용 불가 |
최근 12개월 평균은 605,000,000원이며 최신 거래는 670,000,000원입니다. 전체 평균 606,666,666원에는 오래된 고가 거래가 섞여 있습니다. 최근 거래와 과거 거래 사이의 추세도 -0.5%로 소폭 하락을 나타냅니다. 다만 이 추세는 해당 실거래 표본의 변화이지, 지하상가 104호의 가격이 같은 비율로 하락했다는 뜻이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 96,612,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 2,139,016원 |
| 1. 을구 1번 · 농협은행 근저당 | 693,600,000원 | 94,472,984원 |
| 2. 을구 2번 · 농협은행 근저당 | 174,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 · 농협은행 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 광주신용보증재단 | 60,150,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 | 20,488,432원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 | 32,557,995원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,100,796,427원 | 94,472,984원 |
채권액은 근저당권 채권최고액과 가압류 청구금액을 사용한 추정치입니다. 집행비용 2,139,016원은 추정액이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권의 실제 채권자는 이전 등기에 따라 달라졌으므로, 표의 농협은행 표기는 원설정권리 식별용입니다. 실제 배당액과 귀속은 채권계산서 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 94,472,984원이 선순위 근저당권 배당에 배정되고, 후순위 근저당권과 가압류에는 배당될 금액이 없습니다. 전체 채권총액 1,100,796,427원 중 예상 미배당액은 1,006,323,443원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 환금성은 별개
현재 회차와 추가 유찰을 가정한 매각대금 및 예상배당입니다. 매각가가 낮아질수록 채권자 미배당액은 늘어나지만, 현재 권리분석에서 매수인에게 승계되는 것으로 산정된 금액은 모든 회차에서 0원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (44.8%) | 96,612,000원 | 94,472,984원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (35.84%) | 77,289,600원 | 75,498,387원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (28.67%) | 61,831,680원 | 60,318,710원 | 0원 |
추가 유찰 시나리오는 실제 매각 결과나 향후 진행을 확정한 일정이 아닙니다. 각 회차의 채권자 미배당액은 각각 1,006,323,443원, 1,025,298,040원, 1,040,477,717원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 수완동 수완하나중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택단지와 단독주택 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 수완지구 내 간선도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통여건은 비교적 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 상가 접근성. 근린생활시설 서측으로 노폭 약 10m의 보행자전용도로에 접합니다. 다만 지하층 개별 호실의 실제 진출입 동선과 가시성은 별도로 확인해야 합니다.
- 건물. 2016.06.29 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물로, 기본적인 급배수 및 위생설비가 있습니다. 외벽은 치장타일마감 등, 내벽은 인테리어마감 등으로 평가됐습니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구에 포함되며, 보행자전용도로 및 중로2류에 접하고 절대보호구역·상대보호구역 관련 제한사항이 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 공시지가는 1,143,000원/㎡이며 전체 토지면적은 10,152.6㎡입니다. 이는 단지 토지 관련 정보로, 경매 대상 104호의 독점 사용면적을 뜻하지 않습니다.
- 공부·위반. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 현재 공실이고 과거 영업시설이 남아 있는 것으로 평가됩니다. 동일한 지하 근린생활시설의 확인 가능한 실거래가 없어 매각 예상가격이나 환금성을 검증하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 확인. 지하1층 104호의 정확한 전유부분·대지권·제시외 건물 범위를 매각물건명세서와 건축물대장, 도면으로 대조하세요. 공동담보로 표시된 105호의 매각 여부와 혼동해서는 안 됩니다.
- 현장 점유와 시설 확인. 공실·폐업 상태라도 잔존 영업시설, 동산, 출입통제, 시설 철거 및 원상복구 문제를 확인하세요.
- 실제 상가 시세 확인. 수안채리치의 111.86㎡ 지상층 거래를 직접 비교 대상으로 삼지 말고, 지하 근린생활시설의 실제 거래와 임대 가능한 조건을 확인해야 합니다.
- 상권과 수요 확인. 지하층으로의 진입 동선, 보행자 접근, 가시성, 주변 영업상황을 살펴보고 임대 가능성을 검증하세요.
- 용도와 영업 제한. 교육환경 관련 보호구역과 지구단위계획 등 제한사항이 입점하려는 업종에 미치는 영향을 확인하세요.
- 공동담보·권리이전 확인. 105호와의 공동담보 관계, 2025.07.07 근저당권 이전 등기 및 실제 배당 귀속을 등기부와 배당 관련 서류에서 대조하세요.
- 관리비와 정비비 확인. 공실 기간 중 체납 관리비, 공용부분 관리비 부담, 전기·급배수·소방시설의 작동 및 정비 비용을 확인하세요.
- 배당·인수 검증. 채권 미배당과 매수인 인수는 다른 문제입니다. 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서 및 최신 등기사항증명서를 대조해 추가 권리나 점유 변동이 없는지 점검하세요.
- 자금계획. 최저가 96,612,000원 외에도 취득세, 등기비용, 명도·시설 정비비 등 실제 취득과 활용에 필요한 비용을 별도 검토하세요.
맺으며 — “44.8%에 산다”와 “시세보다 싸다”는 다릅니다
이 물건의 장점은 비교적 명확합니다. 2018년 농협은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 확인된 임차인이 없으며, 예상 인수액이 0원이라는 점입니다. 채권자가 매각대금으로 회수하지 못하는 금액이 크더라도 이를 곧바로 낙찰자가 부담하는 구조는 아닙니다.
문제는 가격입니다. 감정가 215,650,000원이 세 차례 유찰을 거쳐 96,612,000원으로 내려왔지만, 이것이 실제 시장가치보다 낮다는 증거는 없습니다. 조회된 최근 12개월 평균 605,000,000원과 최신 거래 670,000,000원은 면적과 층이 다른 거래이고, 해당 표본마저 -0.5%의 하락 추세를 보입니다. 지하상가 104호의 가치평가에 이 거래가격을 그대로 적용하는 것은 부적절합니다.
공실, 폐업한 영업시설, 제시외 건물, 공동담보 관계와 3회 유찰이라는 사정을 함께 고려하면, 권리 소멸 여부보다 실제 임대수요와 환금성 확인이 우선입니다. 현재 가격만을 근거로 적극적인 입찰 매력을 인정하기 어렵습니다.
종합 판단은 D등급. 권리상 예상 인수액이 0원이라는 장점은 인정하지만, 동일 유형의 검증 가능한 시세가 없고 지하 근린생활시설의 공실·유찰 위험이 겹쳐 가격 매력은 미확인입니다. 권리구조는 검토 가능, 가격과 환금성은 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다.
