광주지방법원 2025타경34784. 광주 광산구 수완동 수안채리치 상가2동 지하1층 104호입니다. 등기상 말소기준은 2018.10.18 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이 근저당권은 이후 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전된 흔적이 있고, 그 뒤로 붙은 추가 근저당 2건, 가압류 3건, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없고 현재 공실이므로 대항력 임차인 인수 리스크는 보이지 않습니다.
하지만 이 물건의 핵심은 “권리가 깨끗하냐”보다 상가로서 팔릴 수 있느냐입니다. 감정평가서상 본건은 근린생활시설로 현재 공실이고, 제시외 건물은 영업을 위해 임차인 등이 시설한 것으로 보이나 현재 폐업한 상태로 기재되어 있습니다. 즉 권리상 인수는 0원이지만, 입찰 전에는 제시외 구조물의 현황, 원상회복 부담, 지하 상가 수요를 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34784 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 수완동 949 수안채리치 상가2동 지하1층104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지·근린생활시설 · 지하1층 · 현재 공실 |
| 소유자 | 이순란 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 215,650,000원 / 215,650,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 소상공인자영업자새출발기금주식회사 / 987,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음, 현재 공실. 매각물건명세서 비고상 제시외 건물은 매각에 포함되고, 감정평가서상 영업을 위해 임차인 등이 시설한 것으로 보이나 현재 폐업 상태입니다. 대항력 있는 임차인 인수로 이어질 내용은 보이지 않지만, 제시외 부분은 실제 점유·철거·원상회복 이슈가 생길 수 있어 현장 확인이 필요합니다.
② 참고 시세 — 숫자만 보면 낮지만, 직접 비교는 조심
수안채리치 최근 실거래 12건은 모두 전용 111.86㎡ 표본입니다. 본건 기준면적 73.8㎡와 직접 일치하지 않아, 아래 표는 “같은 이름의 단지 내 거래 분위기”를 보는 참고자료로만 쓰는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 111.86㎡ | 4 | 670,000,000원 |
| 2026.03 | 111.86㎡ | 2 | 530,000,000원 |
| 2026.01 | 111.86㎡ | 3 | 560,000,000원 |
| 2026.01 | 111.86㎡ | 2 | 525,000,000원 |
| 2025.06 | 111.86㎡ | 4 | 740,000,000원 |
| 2024.04 | 111.86㎡ | 2 | 590,000,000원 |
| 2024.02 | 111.86㎡ | 1 | 520,000,000원 |
| 2023.03 | 111.86㎡ | 1 | 500,000,000원 |
| 2023.01 | 111.86㎡ | 1 | 500,000,000원 |
| 2021.10 | 111.86㎡ | 2 | 705,000,000원 |
| 2021.10 | 111.86㎡ | 3 | 690,000,000원 |
| 2021.09 | 111.86㎡ | 4 | 750,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 606,666,666원 |
최저가는 참고 실거래 평균의 35.5%로 보이지만, 이것을 곧바로 “싸다”로 해석하면 안 됩니다. 거래 표본은 본건과 면적이 다르고, 본건은 지하1층 공실 근린생활시설입니다. 상가 경매에서는 실거래가보다 임대 가능성·공실 기간·제시외 시설 처리·출입 동선이 가격을 더 강하게 흔듭니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,819,100원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 693,600,000원 | 211,830,900원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 174,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 광주신용보증재단 | 60,150,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 20,488,432원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 32,557,995원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 215,650,000원 기준 채권자 총 청구 1,100,796,427원 중 211,830,900원만 배당되고, 미배당은 888,965,527원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 임차인·점유 확인
| 구분 | 점유 상태 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 · 공실 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
현재 공실로 기재되어 있어 임차보증금 인수나 대항력 임차인 승계 이슈는 보이지 않습니다. 다만 제시외 건물은 과거 영업을 위해 시설된 것으로 보이는 부분이므로, 실제 현장에서 잔존 시설·폐업 흔적·철거 필요 여부를 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수완하나중학교 북서측 인근, 공동주택단지와 단독주택 등으로 형성된 주거지대에 위치합니다.
- 교통. 수완지구 내 간선도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통여건은 비교적 양호합니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 현재 공실입니다. 지하1층 상가라는 점이 임대수요 판단의 핵심입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2016.06.29, 기본적인 급배수 및 위생설비가 시설되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 10미터의 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구, 보행자전용도로, 중로2류 접함 등으로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물은 매각 포함입니다. 남아 있는 시설의 철거·원상회복·활용 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 공실 리스크. 현재 공실이므로 낙찰 직후 수익이 바로 발생한다고 보기 어렵습니다. 예상 임대료와 공실 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 지하 상가 동선. 지하1층 상가는 접근성·시인성·업종 제한에 따라 환금성이 크게 달라집니다.
- 배당 구조. 신건 기준 미배당 888,965,527원이 발생합니다. 매수인 인수는 0원이지만, 채권 과다 물건이라는 점은 경매 진행 동력을 보여줍니다.
- 회차 시나리오. 현재 215,650,000원, 1회 유찰 시 172,520,000원, 2회 유찰 시 138,016,000원입니다. 상가 수익성 기준으로 응찰가를 따로 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 자료를 토대로 한 자동 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “상가로 돈이 되느냐”
이 물건은 권리만 보면 어렵지 않습니다. 2018.10.18 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 임차인도 없고 공실이므로 매수인 인수 0원입니다. 그러나 본건은 아파트가 아니라 수안채리치 상가2동 지하1층 근린생활시설입니다. 제시외 건물은 매각에 포함되고, 현재 폐업 상태로 보이는 영업시설 흔적이 있습니다. 결론은 단순합니다. 권리는 합격, 수익성은 현장 확인 후 판단. 신건 가격이 낮아 보이더라도, 실제 승부는 임대 가능성과 환금성에서 갈립니다.
