광주지방법원 2025타경34784. 광주 광산구 수완동 수안채리치 상가2동 지하 1층 105호입니다. 감정평가서상 이용상태는 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 매각 포함, 그리고 영업을 위해 시설된 것으로 보이는 제시외 건물이 현재 폐업 상태라는 내용이 있습니다. 권리분석의 출발점은 2016년 8월 10일 담양농업협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다.
다만 “권리상 깨끗하다”와 “투자성이 좋다”는 별개입니다. 이 물건은 주거용 환금성이 아니라 상가 공실의 임대수요를 봐야 합니다. 최근 거래 평균은 606,666,666원이지만 대상 면적이 74.61㎡이고, 거래 표본은 111.86㎡라 직접 비교에는 한계가 있습니다. 따라서 최저가 218,050,000원이 참고 거래 평균의 35.9%라는 숫자만 보고 싸다고 결론내리면 곤란합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34784 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 수완동 949 수안채리치 상가2동 지하1층105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린생활시설) · 대지 · 현재 공실 |
| 소유자 | 이순란 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 218,050,000원 / 218,050,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 소상공인자영업자새출발기금주식회사 / 987,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
임차인 없음. 현재 공실로 조사되어 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다. 말소기준은 2016.08.10 담양농업협동조합 근저당권이고, 이후 하나은행 근저당, 농협은행 근저당 3건, 가압류 3건, 광산구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 배당표상 채권총액이 1,260,396,427원으로 크고, 현 회차 가정 배당 후 미배당이 1,046,199,127원 발생하는 압박형 구조입니다.
② 임차인·점유 — 공실이지만 시설물 확인이 핵심
| 구분 | 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 점유 현황 | 임차인 없음 · 공실 | 해당 없음 | 해당 없음 | 인수 0원 |
제시외 건물은 매각에 포함됩니다. 다만 영업을 위해 임차인 등이 시설한 것으로 보이나 현재 폐업한 상태라는 설명이 있으므로, 입찰 전에는 현장 내부 시설물의 존치·철거 필요성, 원상회복 비용, 실제 영업 재개 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
③ 가격·거래 참고 — 비교 표본이 달라 신중해야 한다
수안채리치 최근 거래 12건은 모두 111.86㎡ 표본입니다. 대상 면적 74.61㎡와 일치하지 않으므로, 아래 거래는 직접 시세가 아니라 복합건물 내 거래 수준을 보는 참고 자료로만 써야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 111.86㎡ | 4 | 670,000,000원 |
| 2026.03 | 111.86㎡ | 2 | 530,000,000원 |
| 2026.01 | 111.86㎡ | 3 | 560,000,000원 |
| 2026.01 | 111.86㎡ | 2 | 525,000,000원 |
| 2025.06 | 111.86㎡ | 4 | 740,000,000원 |
| 2024.04 | 111.86㎡ | 2 | 590,000,000원 |
| 2024.02 | 111.86㎡ | 1 | 520,000,000원 |
| 2023.03 | 111.86㎡ | 1 | 500,000,000원 |
| 평균 | 111.86㎡ | 12건 | 606,666,666원 |
최저가 218,050,000원은 참고 거래 평균 606,666,666원의 35.9%입니다. 그러나 대상은 지하 1층 105호, 현재 공실 근린생활시설이고 거래 표본은 면적이 맞지 않습니다. 숫자상 할인처럼 보여도, 실제 판단은 임대료를 만들 수 있는지와 내부 시설비가 얼마나 드는지에 달려 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 218,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,852,700원 |
| 1. 근저당 · 담양농업협동조합 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 27,600,000원 | 27,600,000원 |
| 3. 근저당 · 농협은행주식회사 | 693,600,000원 | 54,597,300원 |
| 4. 근저당 · 농협은행주식회사 | 174,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 광주신용보증재단 | 60,150,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 20,488,432원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 32,557,995원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 매각가 218,050,000원 가정 시 채권자 총배당은 214,197,300원, 미배당은 1,046,199,127원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수완하나중학교 북서측 인근의 수안채리치 상가2동 지하1층 104호와 105호 중 105호입니다. 부근은 공동주택단지와 단독주택 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 수완지구 내 간선도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통여건은 비교적 양호합니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 제시외 건물은 영업을 위해 시설된 것으로 보이나 현재 폐업한 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2016.06.29. 기본적인 급배수 및 위생설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 보행자전용도로, 중로2류 접함, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 택지개발지구입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 68세대 규모의 수안채리치 내 상가이며, 대상 면적과 최근 거래 표본 면적이 달라 가격 비교보다 실제 임대 가능성이 더 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공실 상가 수익성. 현 임대료가 없으므로 예상 임대료, 공실기간, 업종 제한 가능성을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 제시외 건물. 매각 포함이지만 영업용 시설물 성격이 있으므로 존치 가치와 철거 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 지하 1층 접근성. 지하 상가는 가시성·동선·간판 노출이 수익성에 직접 영향을 줍니다.
- 배당 압박. 채권총액 1,260,396,427원 대비 현 회차 미배당 1,046,199,127원으로 채무 압박이 큽니다. 다만 미배당 자체가 매수인 인수로 이어지는 구조는 아닙니다.
- 관리비·공용비. 상가 공실은 관리비 체납 여부가 중요합니다. 공용부분 체납, 전기·수도 상태, 원상회복 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 “쓸 수 있는 상가인가”
이 물건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 정리되고, 임차인도 없으며, 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 대상은 현재 공실인 지하 근린생활시설입니다. 참고 거래 평균 대비 최저가 비율 35.9%는 눈에 띄지만, 면적이 맞지 않는 표본이라 단순 비교는 위험합니다. 결론은 권리는 통과, 수익성은 현장 확인 후 판단입니다. 신건에서 바로 들어갈 물건이라기보다, 임대수요·시설물·공실비용을 숫자로 검증한 뒤 보수적으로 접근할 사건입니다.
