광주지방법원 2025타경34784. 광주광역시 광산구 수완동에 위치한 수안채리치 상가2동 지하1층 105호입니다. 물건 용도는 대지로 표기되어 있으나, 등기상 집합건물이며 감정평가서상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 공실이고 영업은 중단된 상태입니다. 주변은 공동주택과 단독주택이 형성된 주거지대입니다.

이 물건의 등기상 말소기준권리는 2018년 10월 18일 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 693,600,000원이며, 이후 설정된 근저당 2건과 가압류 3건, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 근저당권은 이후 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전되었고, 공동담보로 지하1층 104호가 기재되어 있어 채권 및 배당 관계를 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 시설물은 확인

기존에 설정되었던 담양농업협동조합 근저당권 132,000,000원과 하나은행 근저당권 27,600,000원은 이미 말소된 권리입니다. 현재 권리분석의 기준은 2018년 농협은행 근저당권입니다.

② 점유·임차 및 제시외 시설

매각물건명세서에는 공실이라고 기재되어 있으며, 현재 확인된 임차인은 없습니다. 따라서 이 사건에서 대항력 임차인의 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 확인되지 않습니다.

다만 제시외 건물이 매각에 포함되고, 감정평가서상 해당 시설은 과거 영업을 위해 임차인 등이 설치한 것으로 보인다고 기재되어 있습니다. 현재는 폐업 상태입니다. 제시외 시설의 소유권 귀속, 철거 가능성 및 별도 권리 주장 여부는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격 분석 — 3회 유찰이 곧 저평가는 아니다

감정가 218,050,000원인 물건의 현재 최저매각가는 97,687,000원입니다. 감정가의 44.8% 수준으로 내려왔지만, 감정가 대비 할인율만으로 실제 투자 매력을 평가할 수는 없습니다.

추가 유찰 가격은 회차별 가정이며, 실제 기일·최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.

④ 실거래 비교 — 주거용 거래를 지하상가 시세로 볼 수 없다

수안채리치의 실거래 기록에는 평균 거래가 606,666,666원, 최근 12개월 평균 605,000,000원, 최신 거래 670,000,000원(2026.04.)이 나타납니다. 그러나 실제 거래된 물건은 111.86㎡, 지상 1~4층이고, 경매 대상은 지하1층 상가 105호입니다. 확인된 대상 면적 기준도 74.61㎡로 차이가 있습니다.

최근 12개월 거래 평균은 이전 기간보다 0.5% 하락했습니다. 다만 이 하락 추세는 위 거래 표본에 관한 것이며, 지하상가 105호의 가격 변동률로 직접 적용할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 97,687,000원 가정)

제시된 추정 배당 기준으로 집행비용 2,158,366원을 제외한 95,528,634원이 선순위 근저당에 배정되고, 후순위 채권자와 소유자에게는 배당이 없습니다. 채권최고액·청구금액을 기준으로 산정한 예상 채권 미배당 총액은 1,005,267,793원입니다. 이 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

다만 근저당권이 소상공인자영업자새출발기금주식회사에 이전된 사실과 별개로, 회차별 추정표에는 신청채권자의 배당액이 0원으로 표시되어 있습니다. 양수인의 실제 배당 귀속 및 채권별 배당 산정은 반드시 재확인해야 합니다. 이 표는 확정 배당표가 아니며, 당해세 등 실제 우선배당에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 수완하나중학교 북서측 인근으로, 주변은 공동주택단지와 단독주택 등이 형성된 주거지대입니다.
• 교통. 수완지구 내 간선도로망이 정비되어 일반적인 교통여건은 비교적 양호합니다.
• 상가 접근. 근린생활시설 서측으로 폭 약 10m의 보행자전용도로에 접합니다. 다만 지하층까지의 고객 접근성과 실제 유동인구는 현장 조사가 필요합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 2016.06.29. 사용승인. 기본 급배수 및 위생설비가 갖추어져 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 교육환경보호구역 등 관련 제한사항이 있습니다. 영업 업종별 허용 여부를 확인해야 합니다.
• 토지. 지목 대, 공시지가 1,143,000원/㎡. 전체 토지면적 10,152.6㎡는 대상 호실만의 대지면적이 아닙니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 제시외 영업시설이 포함됩니다.
• 환금성. 지하층·공실·영업 중단 상태라는 특성상 매수자 및 임차인 확보 가능성을 별도로 검증해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실제 용도 확인. 대지 표기와 근린생활시설 이용상태를 건축물대장·집합건축물대장·등기부로 대조하고, 해당 호실의 전유면적과 대지권을 확인하세요.
• 현장 방문. 지하층 출입구, 보행 동선, 가시성, 누수·습기, 환기, 내부 시설상태 및 영업 가능 여부를 직접 확인하세요.
• 적정 시세 확보. 지하상가 105호와 조건이 유사한 근린생활시설의 거래 및 임대차 사례를 확인하세요. 지상 주거용 거래가격으로 수익률을 계산해서는 안 됩니다.
• 제시외 시설. 매각에 포함되는 시설의 범위, 소유권 주장 가능성, 철거 및 복구 비용을 확인하세요.
• 공동담보·채권 이전. 지하1층 104호와의 공동담보관계, 근저당권 양수인 및 실제 배당권자를 확인하세요.
• 세금 및 관리비. 광산구 압류와 관련된 세금의 법정기일·배당 우선순위, 상가 관리비 체납액과 공용부분 승계 가능성을 확인하세요.
• 입찰가격 검토. 97,687,000원이라는 최저가보다 실제 임대수익, 재사용 비용, 공실 유지비와 향후 매각 가능성을 먼저 검증하세요.
• 법원 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 매각기일 공고를 다시 대조하세요.

맺으며 — “크게 떨어진 가격이 곧 안전마진은 아니다”

광주 수안채리치 지하상가 105호는 권리상 인수 부담이 낮은 편입니다. 확인된 임차인이 없고 후순위 근저당과 가압류도 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 이를 곧바로 투자 적합 판정으로 연결하기는 어렵습니다.

이미 3회 유찰되어 감정가의 44.8%까지 내려왔지만, 참고 실거래는 지상층의 다른 성격과 면적을 가진 물건들입니다. 최근 거래 평균의 하락 추세가 확인되고, 지하상가 자체의 수익성과 거래가격은 충분히 검증되지 않았습니다. 공실과 제시외 시설 문제, 공동담보 배당관계도 점검해야 합니다.

결론은 권리상 조건부 양호, 가격 판단 보류입니다. 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율에 가점을 주기보다, 동일 용도 시세·임대수익·현장 활용 가능성을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.