수원지방법원 2025타경55925. 경기도 화성시 봉담읍 상리 681-3, 세정프라자1동의 근린생활시설입니다. 사건 소재지는 1층 104호이며, 감정평가상 해당 호실은 조사 당시 공실이었습니다. 근저당권 채권최고액은 12,000,000원이고, 2020년 설정된 이 권리를 기초로 임의경매가 진행 중입니다. 현재 등기상 소유자는 신탁을 원인으로 소유권을 취득한 수협은행(수탁자)입니다.

눈길을 끄는 부분은 가격입니다. 감정가 781,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 267,883,000원으로 내려왔습니다. 하지만 근린시설은 단순히 감정가 대비 할인율만으로 적정 매수가를 산정하기 어렵습니다. 특히 이 사건은 감정평가서에 1층 104호 외에 2층 203호도 등장하고, 임차인 조사 역시 203호를 대상으로 작성되어 있습니다. 실제 매각 대상과 감정가의 평가 범위를 먼저 일치시켜야 올바른 가격 분석이 가능합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소, 신탁원부는 별도 확인

말소기준권리는 2020.11.25 접수된 을구 1번 전의신용협동조합 근저당권입니다. 채무자는 주식회사도오, 채권최고액은 12,000,000원이며, 공동담보목록 제2020-4361호가 기재되어 있습니다. 매각으로 해당 근저당권이 소멸하는 구조이고, 후순위 임의경매개시결정과 화성시 압류도 소멸 대상으로 분류됩니다.

다만 같은 날 주식회사도오에서 수협은행으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 근저당권의 접수번호는 제259353호, 신탁등기의 접수번호는 제259354호로 기재되어 있습니다. 이 등기 순서와 별개로 신탁재산의 처분권한, 수익자, 채무관계 및 매각에 따른 법률효과는 신탁원부와 실제 경매기록을 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 203호 임차인을 104호 임차인으로 혼동하지 말 것

임차인 조사에서 확인되는 실제 임차인은 배소현 1명입니다. 보증금 대위변제기관이나 승계기관의 중복 신고는 확인되지 않습니다. 다만 배소현의 점유 부분은 2층 203호 58.6500㎡로, 사건 주소에 적힌 1층 104호와는 서로 다른 호실입니다. 104호는 감정평가 당시 공실로 조사되었습니다.

배소현의 전입일인 2024.03.05는 말소기준권리 2020.11.25보다 늦기 때문에 제시된 권리판정상 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않으므로 일반 우선변제권 성립 여부를 확정할 수 없으며, 소액임차인 최우선변제 여부도 별도 검토가 필요합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 할인율은 아니다

현재 최저매각가는 267,883,000원으로 감정가 781,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰된 결과이며, 추가 유찰 시의 매각가 시나리오도 제시되어 있습니다.

추가 유찰 시나리오는 실제 유찰 및 다음 매각기일 확정을 의미하지 않습니다. 매각조건과 매각범위의 변동 가능성을 별도로 확인해야 합니다.

근린생활시설은 호실의 층수, 위치, 접근성, 임대 가능 면적, 실제 공실 여부, 배후 수요에 따라 거래가격과 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 1층 104호의 독립적인 시장가치를 확인하지 못한 상황에서 감정가 대비 하락 폭에만 가격 가점을 부여하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 267,883,000원 가정)

집행비용 4,550,362원은 추정치입니다. 근저당 채권액 12,000,000원 전액 배당을 가정한 단순 계산이며, 당해세·화성시 압류 관련 실제 조세채권·임차인 최우선변제·신탁상 정산관계는 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 교부액 251,332,638원을 실제 확정 배당금으로 볼 수 없습니다.

⑤ 입지·상권·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 위치. 화성시 봉담읍 상리 소재 화담고등학교(예정) 남측 인근 세정프라자1동에 위치합니다. 주위는 기존 농경지·임야에서 택지로 용도전환 중인 지역으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 지하 2층·지상 5층 철근콘크리트 건물입니다. 기본 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 소방설비, 통신설비, 도시가스, 승강기 및 주차장 등이 있습니다.
• 104호 현황. 근린생활시설로 등록되어 있으며 현장 조사 당시 공실입니다. 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 강화유리 마감 등으로 기재되어 있습니다.
• 접근 도로. 대지는 남측 약 12m 내외 포장도로와 접하고, 등고평탄한 정방형 토지로 조사되었습니다.
• 토지 규제. 준주거지역(봉담2지구), 지구단위계획구역 (화성봉담2지구), 공공주택지구, 상대보호구역, 성장관리권역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,956,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았으며, 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 근린생활시설인 만큼 주변 택지 조성에 따른 수요 형성, 상권 성숙도, 임차 수요와 공실 기간을 검토해야 합니다. 실제 임대수익과 최근 거래가격이 확인되지 않아 수익률이나 재매각 가능성을 수치로 확정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각목록과 감정가 범위. 사건 소재지는 104호이지만 감정평가 설명에 203호가 함께 등장합니다. 각 호실의 매각 포함 여부, 감정가 배분 및 별도 매각 여부를 법원 매각목록과 감정평가 원본으로 확인하세요.
• 신탁원부 확인. 제2020-14626호 신탁원부를 열람하여 수탁자 수협은행, 수익자, 우선수익권, 처분권한 및 경매 매각에 따른 정산관계를 점검하세요.
• 공동담보 확인. 전의신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2020-4361호가 있습니다. 담보 범위와 다른 담보물의 관계를 확인하세요.
• 203호 임차인 분리 판단. 배소현의 보증금 30,000,000원과 월세 1,300,000원은 2층 203호에 관한 기록입니다. 104호 임차인으로 잘못 반영하지 말고, 203호의 매각 포함 여부 및 임대차관계도 확인하세요.
• 압류 관련 세금. 2025.07.24 화성시 압류가 있습니다. 등기상 압류 소멸 여부와는 별도로, 조세채권의 실제 배당순위와 체납 내역을 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 확보. 감정가 대비 34.3%라는 비율만으로 저가매수라고 판단하지 마세요. 유사한 근린시설의 매매사례와 임대사례를 확보하고, 매각되는 호실별로 시장가치를 산정해야 합니다.
• 공실 및 명도 확인. 조사 당시 공실이었더라도 입찰 시점의 실제 점유자, 임대차계약, 출입 및 사용 현황을 재확인하세요.
• 관리비·보유비용. 상가 관리비 체납액, 공용부분 부담, 시설 유지비와 취득 관련 세금 등을 확인하세요.
• 배당내역 검증. 근저당 예상배당 12,000,000원과 신청채권자 배당 0원으로 나타난 기록의 불일치를 해소하고, 실제 배당요구 및 채권신고 현황을 확인하세요.
• 매각기일과 등기 최신화. 매각기일은 2026.10.27입니다. 2026.07.08 확인된 등기사항 이후의 권리 변동 및 기일 변경 여부를 법원 원본에서 다시 대조하세요.

맺으며 — “34.3%라는 숫자보다 매각범위가 먼저다”

이 사건의 최저매각가는 267,883,000원으로 감정가 781,000,000원의 34.3%입니다. 겉으로만 보면 상당히 낮아진 가격입니다. 그러나 감정가의 평가 범위와 실제 매각 대상이 명확히 일치하는지, 104호의 독립적인 시장가치가 얼마인지부터 확인해야 합니다.

권리 측면에서는 근저당권과 후순위 압류가 소멸 대상으로 분류되고, 계산상 인수액이 0원이라는 점이 긍정적입니다. 하지만 수협은행 명의의 신탁등기와 신탁원부, 203호 임차인 기록, 신청채권자 배당 불일치가 확인 과제로 남아 있습니다.

결론은 조건부 보류입니다. 현재 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없고, 3회 유찰이라는 사실만으로 투자 안전성이 높아지는 것도 아닙니다. 매각목록·신탁원부·호별 감정평가·실거래 시세를 확인한 뒤 적정 입찰가를 다시 계산해야 합니다. 지금은 할인율보다 권리와 물건 범위의 정확성이 더 중요한 사건입니다.