수원지방법원 2025타경55925. 화성시 봉담읍 상리 세정프라자1동 1층 104호 근린시설입니다. 감정가는 781,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 382,690,000원입니다. 말소기준권리는 2020년 11월 25일 설정된 전의신용협동조합 근저당권 12,000,000원이며, 이후의 임의경매개시결정과 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리구조가 단순해 보이지만 한 가지는 별도로 봐야 합니다. 같은 날 근저당권이 접수번호 259353으로 설정된 뒤, 수협은행 앞으로 신탁이 접수번호 259354로 이어졌습니다. 등기에는 임대차 등의 법률행위를 할 때 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·신탁재산의 관리 및 처분 조항을 확인해야 한다는 주의사항도 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건은 말소기준만 보고 끝내기보다 신탁원부 원문 대조가 필요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55925 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 봉담읍 상리 681-3 세정프라자1동 1층104호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 효행구 봉담읍 상리3길 43-12 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 근린생활시설 · 1층104호 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하2층/지상5층 · 사용승인 2020.11.09 |
| 등기상 소유 | 수협은행 (수탁자 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 781,000,000원 / 382,690,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종전의신용협동조합 / 12,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 경매·압류는 소멸
말소기준은 2020.11.25 전의신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 12,000,000원, 채무자는 주식회사도오입니다. 같은 날 주식회사도오 명의 소유권보존 후 근저당이 설정되고, 그 다음 접수번호로 수협은행 앞으로 신탁등기가 이뤄졌습니다. 2025.05.12 임의경매개시결정과 2025.07.24 화성시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차 조사 — 기재된 점유는 2층 203호
기재된 실제 임차인은 배소현 1명입니다. 다만 점유 부분은 2층 203호 58.6500㎡로 조사돼, 이 리포트의 소재지인 1층 104호와 호수가 일치하지 않습니다. 임차인의 전입일은 2024.03.05로 말소기준 2020.11.25보다 늦어 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배소현 | 2층 203호 58.6500㎡ | 2024.03.05 | 30,000,000원 | 1,300,000원 | 2025.06.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
확정일자는 확인되지 않고 우선변제 여부도 확정하기 어렵습니다. 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 다만 현황조사상 임차 부분과 본건 호수가 다른 만큼, 실제 매각대상 범위와 점유관계는 원본 서류에서 다시 맞춰보는 것이 안전합니다.
③ 가격 위치 — 감정가 49%, 시세 판단은 보류
현재 회차는 2회 유찰, 최저매각가 382,690,000원으로 감정가 781,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 267,882,999원, 4회 유찰 시 187,518,099원입니다.
다만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “시세 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다. 근린시설은 실제 임대료·공실기간· 상권 성숙도·동일 건물 거래가를 함께 확인해야 가격 판단이 가능합니다. 이 리포트에서는 권리부담과 유찰 회차까지만 가격 판단에 반영합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권총액 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (49%) | 382,690,000원 | 12,000,000원 | 0원 | 364,532,340원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 267,882,999원 | 12,000,000원 | 0원 | 251,332,637원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 187,518,099원 | 12,000,000원 | 0원 | 172,092,846원 |
④ 예상배당표 (매각가 382,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,157,660원 |
| 1. 근저당 · 전의신용협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 364,532,340원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 12,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 화담고등학교(예정) 남측 인근 세정프라자1동에 위치하며, 주위는 농경지대·임야지대에서 택지로 용도전환 중인 지역입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 근린생활시설이며 현장조사일 현재 1층104호는 공실 상태입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 도로. 토지 남측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 928.5㎡, 지목 대, 상업용 건부지, 평지·정방형이며 공시지가는 1,956,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역(봉담2지구), 지구단위계획구역(화성봉담2지구), 중로3류, 공공주택지구, 상대보호구역, 성장관리권역입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·화재탐지·스프링쿨러·소방·통신·도시가스·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 2020.11.25 수협은행 신탁과 2025.04.18 신탁주의사항의 목적·수익자·관리·처분 조항을 직접 대조하세요.
- 호수 확인. 사건 소재지는 1층104호인데 배소현의 점유 조사 부분은 2층203호입니다. 매각대상 범위와 현황조사 대상이 일치하는지 확인하세요.
- 임차관계 확인. 배소현은 보증금 30,000,000원·월세 1,300,000원, 전입 2024.03.05, 배당요구 2025.06.13이며 대항력은 없습니다. 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 49%지만, 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
- 공실 확인. 1층104호는 감정평가 당시 공실로 조사됐으므로 현재 점유·관리 상태와 내부 상태를 다시 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 신탁과 호수”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 781,000,000원에서 최저가 382,690,000원으로 내려온 2회 유찰 물건이고, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 근저당 이후 경매개시결정과 화성시 압류도 소멸합니다.
하지만 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 수협은행 신탁등기와 신탁원부 확인 주의사항이 있고, 임차인 조사 부분도 본건 104호가 아닌 203호로 기재돼 있습니다. 여기에 비교 가능한 실거래 시세까지 없는 만큼, 현재 단계에서 “감정가의 절반이라 싸다”는 결론은 피하는 편이 맞습니다. 인수는 0원, 가격은 미판정, 신탁원부·매각범위 확인이 우선. 이 세 문장이 이 사건의 핵심입니다.
