수원지방법원 2025타경55925. 화성시 봉담읍 상리 ‘세정프라자1동’ 2층 203호 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층·지상5층이고 사용승인일은 2020.11.09입니다. 등기상 최초 소유자는 주식회사도오, 현재 등기 소유자는 수탁자 수협은행입니다. 같은 날 전의신용협동조합의 채권최고액 12,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 본건의 말소기준권리입니다.
권리 구조만 보면 말소기준 이후의 임의경매개시결정과 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 임차인 배소현은 2024.03.05 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없고, 보증기관 대위·승계 신고도 아닌 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금 30,000,000원을 별도의 승계채권과 중복 합산할 사안도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55925 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 봉담읍 상리 681-3 세정프라자1동 2층203호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 근린생활시설 · 2층 203호 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하2층/지상5층 · 사용승인 2020.11.09 |
| 등기 소유자 | 수협은행 (수탁자 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 193,060,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종전의신용협동조합 / 12,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차인, 인수는 0원
말소기준은 2020.11.25 전의신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 12,000,000원이고 채무자는 주식회사도오입니다. 같은 날 수협은행 앞으로 소유권이전 신탁이 접수됐으며, 등기에는 2025.04.18 신탁주의사항으로 임대차 등 법률행위를 할 경우 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·신탁재산의 관리 및 처분 조항 등을 확인할 필요가 있다고 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배소현 | 2층 203호 58.6500㎡ | 2024.03.05 | 30,000,000원 / 1,300,000원 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
배소현의 전입일 2024.03.05은 말소기준일 2020.11.25보다 늦습니다. 권리판정에도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리돼 있으므로 보증금 인수형은 아닙니다. 배당요구는 2025.06.13 접수됐습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확정적으로 확인되지 않으므로 우선변제권을 임의로 인정하거나 부정하지 않는 것이 맞습니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정하면 안 된다
현재 최저매각가는 193,060,000원으로 감정가 394,000,000원의 49% 수준이며 2회 유찰된 상태입니다. 매수인 인수예상액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 193,060,000원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 193,060,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 135,142,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 94,599,400원 | 0원 | 0원 |
다만 본건의 가격 판단 근거는 감정가와 유찰 회차에 한정됩니다. 따라서 “감정가의 절반 이하니까 싸다”는 식의 결론은 피해야 합니다. 근린생활시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래를 단순 대입하기 어렵고, 본건은 이미 2회 유찰됐다는 사실 자체도 환금성과 응찰수요를 함께 점검해야 할 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,502,840원 |
| 1. 근저당 · 전의신용협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 177,557,160원 |
현재 회차 193,060,000원 가정 시 채권총액 12,000,000원은 전액 배당되고 채권 미배당은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당액과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 근린생활시설이며 토지는 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 화담고등학교(예정) 남측 인근 세정프라자1동 내에 위치하며, 주위는 농경지대·임야지대에서 택지로 용도전환 중인 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지 남측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역(봉담2지구)·지구단위계획구역(화성봉담2지구)·공공주택지구·성장관리권역이며 공시지가는 1,956,000원/㎡입니다.
- 형상. 토지면적 928.5㎡, 등고평탄한 정방형 토지이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·소방·통신·도시가스·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원본 확인. 수협은행 수탁자 명의이고 등기에 신탁주의사항이 있으므로 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 조항과 임대차 권한관계를 확인하세요.
- 임차인 명도. 배소현은 대항력은 없지만 실제 임차인 1명으로 조사됐습니다. 점유관계와 인도 협의 가능성을 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 순위 확인. 배당요구는 2025.06.13 접수됐지만 우선변제 여부는 미상입니다. 실제 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제 여부가 반영될 수 있습니다.
- 가격 검증. 2회 유찰·감정가 49%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 근린생활시설의 실제 임대수익·공실·주변 거래가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 후속 회차. 3회 유찰 시 135,142,000원, 4회 유찰 시 94,599,400원 시나리오에서도 채권 미배당과 매수인 인수는 각각 0원으로 계산됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·신탁원부를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 별개다
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2020.11.25 전의신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 배소현의 전입은 2024.03.05로 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다.
하지만 본건은 수협은행 명의의 신탁 부동산이고, 등기 자체가 임대차 등 법률행위에 관해 신탁원부 확인을 요구하고 있습니다. 여기에 근린생활시설이라는 용도와 2회 유찰 이력까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만, 신탁원부·점유·가격 검증이 필요한 물건”입니다. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기보다는, 신탁관계와 실제 상가 가치까지 확인한 뒤 응찰 여부를 판단하는 편이 맞습니다.
