/ 64,827,000원
수원지방법원 2024타경10050. 오산시 갈곶동 더베르디움 비동 5층 502호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 감정가 189,000,000원에서 세 번 유찰되어 현재 최저매각가는 64,827,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2018.07.13. 설정된 우리은행 근저당권 112,560,000원이며, 이후 주택도시보증공사와 최예림의 가압류, 최예림의 주택임차권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 현황조사와 문건접수에 등장하는 실제 임차인 6명 가운데 석미정은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 석미정은 대항력 가능·미상으로 분류해야 하며, 매각물건명세서와 주민등록 전입세대열람, 임대차계약서 및 점유관계를 대조해 선순위 여부를 해소해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10050 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 오산로 9-12, 더베르디움 비동 5층 502호 (갈곶동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 5층 건물 중 5층 502호 |
| 소유자 | 김경흔 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 64,827,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 303,001,250원 |
| 말소기준권리 | 2018.07.13. 우리은행 근저당권 · 채권최고액 112,560,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 임대주택 표시는 확인
2017년 김낙환 근저당권 65,000,000원과 과거 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 2018.07.13. 우리은행 근저당권이며, 그 이후 접수된 주택도시보증공사 가압류 265,000,000원, 최예림 가압류 98,800,000원, 최예림 주택임차권 98,400,000원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 6명, 석미정만 대항력 판정 불가
보증기관 승계 또는 대위로 중복 신고된 사람은 없어 실제 임차인 6명으로 봅니다. 알려진 전입일이 있는 5명은 모두 2018.07.13. 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없습니다. 석미정은 전입일·보증금이 확인되지 않아 별도 검증이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 석미정 | 미상 | 미상 | 미상 | 2024.11.21. | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| JIN KUILI | 2021.08.27. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님·인수 0원 |
| JIN DONGXUAN | 2023.04.26. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님·인수 0원 |
| JIN LAN | 2021.02.10. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님·인수 0원 |
| JIN XUEFENG | 2021.02.10. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님·인수 0원 |
| 최예림 | 2021.11.09. | 2021.10.15. | 98,400,000원 | 2023.11.08. | 없음 | 말소기준 후 | 승계 아님·인수 0원 |
③ 가격 판단 — 감정가 대비 하락과 시세 할인은 다르다
현재 최저가는 64,827,000원으로 감정가 189,000,000원의 34.3%입니다. 네 번째 유찰 시 45,378,900원, 다섯 번째 유찰 시 31,765,229원까지 내려가는 시나리오입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 비교표본이 확인되지 않아, 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 34.3% | 64,827,000원 | 63,260,114원 | 413,099,886원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 45,378,900원 | 44,162,080원 | 432,197,920원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 31,765,229원 | 30,793,455원 | 445,566,545원 |
④ 예상배당표 (매각가 64,827,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,566,886원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 112,560,000원 | 63,260,114원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 최예림 | 98,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 476,360,000원 중 예상 배당액은 63,260,114원이며, 미배당액은 413,099,886원입니다. 신청채권자 우리은행의 청구액은 303,001,250원으로, 현재 회차 배당만으로는 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물의 5층 502호입니다.
- 주위환경. 오산화남아파트 남측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택, 소규모 공장·창고·학교·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·소방·승강기·공동현관 보안설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4~6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역·성장관리권역이며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2023.11.20.~2028.11.19.입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 석미정 선순위 여부. 주민등록 전입세대열람, 전입일, 점유개시일, 임대차계약일과 보증금을 확인해 대항력 여부를 확정하세요.
- 최예림 관계 확인. 임차권등기와 가압류가 함께 존재하므로 보증금 지급내역·계약서·점유관계를 대조하세요.
- 매각물건명세서 원본. 인수권리 해당 없음 기재와 석미정의 현황, 배당요구 종기 내 신고 여부를 최신 원본에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2018.04.30. 등록을 원인으로 한 민간임대주택 표시의 말소 및 행정처리 여부를 확인하세요.
- 토지거래허가구역. 지정기간이 2028.11.19.까지이므로 취득 목적과 허가 대상 여부를 관할기관에 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보지 말고 동일 건물·인근 다세대의 최근 실거래와 매물가격을 대조해 응찰 상한을 정하세요.
- 현장 점유. 실제 점유자 6명의 거주 범위와 인도 가능성, 공용부분 관리비 체납 여부를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 임차인이 먼저다”
이 물건은 감정가 189,000,000원에서 세 번 유찰돼 64,827,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리 이후의 등기상 권리는 원칙적으로 소멸하고, 전입일이 확인된 임차인 5명도 모두 후순위입니다. 하지만 석미정 한 명의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 실질 인수위험이 완전히 닫히지 않았습니다.
따라서 결론은 등기상 구조는 정리 가능하지만, 임차인 확인 전에는 가격 메리트도 확정할 수 없다입니다. 석미정의 대항력이 없고 명세서상 인수 0원이 최종 확인된다면 현재 최저가가 곧 취득원가의 출발점이 됩니다. 반대로 선순위 대항력과 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가 외 부담이 추가될 수 있습니다. 가격 검토보다 먼저 석미정의 전입·보증금·점유관계를 확정해야 하는 사건입니다.
