64,827,000원
수원지방법원 2024타경10050. 오산시 갈곶동 더베르디움 비동 4층 402호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가 189,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 64,827,000원입니다. 등기상 말소기준은 2018년 7월 16일 우리은행 근저당권이며, 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류 265,000,000원, 최예림 가압류 98,800,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 점유관계입니다. 현황조사 등에 이름을 올린 실제 임차인은 6명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 포함돼 있지 않습니다. 최예림, JIN KUILI, JIN DONGXUAN, JIN LAN, JIN XUEFENG은 전입일이 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 그러나 배당요구를 한 석미정은 전입일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 인수 가능성을 0원으로 확정할 수 없는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10050 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 오산로 9-12, 비동 4층402호 (갈곶동,더베르디움) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 중 비동 4층 402호 |
| 소유자 | 김경흔 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 64,827,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 303,001,250원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준권리는 2018년 7월 16일 설정된 우리은행 근저당권 112,560,000원입니다. 2016년 이미라 명의 근저당권 24,000,000원과 과거 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 뒤에 설정된 주택도시보증공사 및 최예림의 가압류, 우리은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 1명은 대항력 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최예림 | 2021.11.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석미정 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 2024.11.21 배당요구 | 없음 |
| JIN KUILI | 2021.08.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN DONGXUAN | 2023.04.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN LAN | 2021.02.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN XUEFENG | 2021.02.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
최예림 등 5명의 전입일은 말소기준일인 2018.07.16. 이후이므로 대항력이 없습니다. 반면 석미정은 배당요구 사실만 확인되고 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 따라서 석미정은 대항력 가능·미상, 우선변제 여부도 미상으로 분류해야 합니다.
③ 가격 구조 — 감정가의 34%지만 시세 판단은 유보
감정가 189,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 64,827,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 45,378,900원, 그다음은 31,765,229원으로 내려갑니다. 다만 동일 물건의 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 특히 대항력 임차인이 뒤늦게 확인되면 낙찰가와 별도로 미배당 보증금을 인수해 실질취득가가 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 명시 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 64,827,000원 | 63,260,114원 | 413,099,886원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 45,378,900원 | 44,162,080원 | 432,197,920원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 31,765,229원 | 30,793,455원 | 445,566,545원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 64,827,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,566,886원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 112,560,000원 | 63,260,114원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 최예림 | 98,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 476,360,000원 중 63,260,114원이 배당되고, 413,099,886원이 미배당되는 시나리오입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 명시된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 오산화남아파트 남측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·소규모 공장과 창고, 학교 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통인 편입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건으로 위생·급배수·개별난방·소방·승강기와 공동현관 보안설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4~6미터 도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2023.11.20.~2028.11.19.입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 석미정 전입일 확인. 전입세대확인서와 현황조사 보완자료에서 말소기준일 이전 전입 여부를 확인하세요.
- 임대차 금액 확인. 임차인 6명의 보증금과 월세, 계약기간, 점유 부분이 모두 구분되는지 확인하세요.
- 최예림 관계 확인. 임차인과 가압류 채권자가 동일 이름으로 기재된 경위를 확인하세요.
- 민간임대주택 상태 확인. 등록 유지 여부와 임대의무 관련 행정사항을 관할기관 및 원문으로 대조하세요.
- 청구액 대조. 신청 청구액 303,001,250원과 등기 채권최고액 112,560,000원의 차이를 채권계산서에서 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 다수 전입자의 실제 거주 여부와 호실별 점유 범위, 명도 예상 대상을 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 할인율만 사용하지 말고 동일 건물·인근 다세대의 최근 거래와 매물을 별도로 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역의 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 낮아졌지만 권리 확인은 끝나지 않았다
현재 최저가는 감정가의 34%인 64,827,000원이고, 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 없습니다. 그러나 실제 임차인 6명 가운데 석미정의 전입일과 보증금이 미상이고, 최예림은 가압류 채권자와 동일 이름으로 확인됩니다.
따라서 이 물건은 “등기상 인수 0원”만 보고 끝낼 수 있는 단순 안전형이 아닙니다. 석미정의 대항력이 없는 것으로 확인되고 임대차관계가 정리돼야 비로소 최저가 64,827,000원을 실질취득가로 사용할 수 있습니다. 가격은 크게 내려왔지만, 응찰 전 점유와 임차관계를 먼저 닫아야 하는 물건입니다.
