수원지방법원 2024타경13820. 화성시 영천동 서영아너시티 9층 909호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 남은경이고, 등기부상 2021.08.12 설정된 주식회사우리은행 근저당권 채권최고액 129,600,000원이 말소기준권리입니다. 2024.12.18 우리은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 41,160,000원으로 감정가 120,000,000원 대비 3회 유찰된 상태입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 안전성과 가격 매력도를 분리해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13820 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄영천로 101(영천동), 9층909호 (영천동,서영아너시티) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 13층 중 9층 |
| 소유자 | 남은경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 41,160,000원 (3회 유찰) |
| 채권자 / 청구액 | 주식회사 우리은행 / 208,505,699원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2021.08.12 접수된 주식회사우리은행 근저당권 129,600,000원입니다. 2024.12.18 임의경매개시결정은 그보다 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다.
② 임차 관련 기록 — 모두 말소기준권리 이후
| 성명 | 표시 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최성주 | 909호 31.0800㎡ | 2024.05.27 | 3,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 |
| 주식회사리더스에이아이 (이서진) | 동탄2서영아너시티 9층 909호 31.0800㎡ | 2023.07.03 | 3,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 |
| 최치선 | 서영아너시티 9층 910호 31.0800㎡ | 2022.02.14 | 3,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 |
임차 관련 기록은 모두 2021.08.12 말소기준권리보다 뒤의 전입으로 확인되어 대항력이 없습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 특히 최치선 기록은 표시 부분이 9층 910호로 되어 있어 이 사건의 909호와 호수가 일치하지 않는다는 점도 원본 대조가 필요합니다.
③ 가격 판단 — 유찰률만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 120,000,000원, 현재 최저매각가는 41,160,000원으로 현재 회차는 감정가의 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 28,812,000원, 5회 유찰 시 20,168,400원입니다.
다만 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로 41,160,000원이 실제 시장가격보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다. 특히 감정평가상 용도가 공장(지식산업센터)인 만큼 아파트처럼 단순 감정가 할인율만으로 접근하기보다 실제 임대수요와 매매 환금성을 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,140,880원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 129,600,000원 | 40,019,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 우리은행 채권최고액 129,600,000원 중 40,019,120원이 배당되고, 미배당액은 89,580,880원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 각 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 화성시 영천동 소재 기흥동탄I.C 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 지식산업센터·근린생활시설·아파트단지·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 동측으로 대로, 남측으로 소로의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 공시지가 1,897,000원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 지식산업센터의 최근 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 909호 관련 임차 기록이 존재하므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 910호 기록 구분. 최치선 기록은 910호로 표시돼 있으므로 909호 사건과의 관계를 현황조사 원본에서 재확인해야 합니다.
- 인수권리 확인. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 우리은행의 미배당액이 크더라도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 환금성 점검. 3회 유찰된 지식산업센터라는 점을 감안해 향후 매각 가능성과 임차수요를 가격보다 먼저 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 검증이 필요하다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.12 우리은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 임의경매개시결정과 대항력 없는 임차 관련 기록으로 인해 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 매각물건명세서도 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 정리하고 있습니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 120,000,000원에서 3회 유찰돼 41,160,000원까지 내려왔지만 실거래 시세가 없어 이 금액이 싼지 비싼지를 직접 비교할 기준이 없습니다. 게다가 용도가 공장(지식산업센터)이므로 환금성과 임대수요가 핵심입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 추가 검증. 낮아진 최저가 자체보다 실제 시장에서 다시 팔거나 임대할 수 있는 가격을 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 편이 안전합니다.
