수원지방법원 2024타경13820. 화성시 영천동 서영아너시티 9층 910호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 등기 흐름의 핵심은 2021.08.12 설정된 우리은행 근저당권 129,600,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리가 되고, 2024.12.18 우리은행의 임의경매개시결정은 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 별도의 압류·가압류는 등기상 확인되지 않습니다.
임차관계에서는 호수 구분이 중요합니다. 조사 내역은 909호 두 건과 910호 한 건으로 나뉘며, 본 주소인 910호에는 최치선이 보증금 3,000,000원·월차임 300,000원, 전입 2022.02.14로 기재돼 있습니다. 말소기준인 2021.08.12보다 뒤이므로 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13820 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄영천로 101(영천동), 9층 910호 (영천동, 서영아너시티) |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 13층 중 9층 · 910호 31.0800㎡ |
| 소유자 | 남은경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 41,160,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 우리은행 / 208,505,699원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인, 인수 0원
2021.07.06 최초 소유권보존과 하나자산신탁 명의 신탁이 있었고, 신탁등기는 2021.08.12 말소됐습니다. 같은 날 남은경에게 소유권이전이 이뤄지고 우리은행 근저당권 129,600,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 2024.12.18 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 및 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명 / 법인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최성주 | 909호 31.0800㎡ | 2024.05.27 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사리더스에이아이 (이서진) | 동탄2서영아너시티 9층 909호 31.0800㎡ | 2023.07.03 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최치선 | 서영아너시티 9층 910호 31.0800㎡ | 2022.02.14 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격·유찰 구조 — 34.3%만 보고 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 120,000,000원이고 3회 유찰된 현재 회차 최저매각가는 41,160,000원, 감정가의 34.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가 기준 실질취득액도 41,160,000원입니다.
다만 이 사건에서는 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 거래값이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다. 특히 이미 3회 유찰된 공장(지식산업센터)이라는 점은 가격과 환금성을 별도로 확인해야 할 이유입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 우리은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 89,580,880원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 101,706,616원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 20,168,400원 | 19,405,369원 | 110,194,631원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 41,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.8% 추정) | - | 1,140,880원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 129,600,000원 | 40,019,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 41,160,000원을 가정한 계산입니다. 우리은행 근저당 채권최고액 129,600,000원 중 40,019,120원이 배당되고 89,580,880원이 미배당으로 남지만, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정치입니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 각 호의 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 매각물건명세서 비고에도 공장(지식산업센터)으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 화성시 영천동, 기흥동탄I.C 남동측 근거리에 위치하며 주변은 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트단지, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 중 9층이며, 급배수·위생·승강기·화재탐지 및 경보·소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 토지는 평탄한 세장형이고 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 동측 대로와 남측 소로의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당합니다. 공시지가는 1,897,000원/㎡입니다.
- 공부 대조. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반 사항 표시도 없습니다.
- 환금성. 현재까지 3회 유찰된 공장(지식산업센터)이라는 사실 자체를 가격 상한과 매도 가능성 검토에 함께 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 910호 점유 재확인. 910호 최치선의 전입은 말소기준 뒤라 대항력 없음으로 분석되지만, 현장 점유자와 실제 임대차관계를 다시 확인하세요.
- 909호와 매각대상 구분. 현황조사에는 909호 관련 점유자 두 건도 함께 기재돼 있으므로 호수별 조사내용과 매각대상 범위를 원문에서 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가 41,160,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 실제 지식산업센터 거래가격과 비교하세요.
- 유찰 구조. 현재 3회 유찰 상태이고, 추가 유찰 시 28,812,000원·20,168,400원 시나리오가 제시돼 있습니다. 가격 하락과 함께 환금성 위험도 같이 검토해야 합니다.
- 배당·청구액 대조. 신청채권 청구액 208,505,699원과 근저당 채권최고액 129,600,000원의 관계를 경매신청서·채권계산서 등에서 확인하세요.
- 임차인 배당관계. 임차인들의 확정일자·우선변제 및 배당요구 여부는 별도로 확인해 배당순위와 명도절차를 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2021.08.12 우리은행 근저당이 말소기준이고, 본 주소 910호 최치선의 전입은 그 뒤인 2022.02.14입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%인 41,160,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래를 확인하지 않은 상태에서 이를 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 근거는 없습니다. 공장(지식산업센터)이라는 이용상태와 3회 유찰 사실까지 함께 보면, 이 물건은 권리는 통과하되 가격·점유·환금성을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.
