대전지방법원 2022타경5979. 천안시 동남구 병천면 관성리의 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 사건상 용도는 단독주택과 토지로 분류돼 있으나, 감정평가 당시 건물은 창고로 이용 중이었습니다. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 단층 건물이며, 토지는 창고용지 900㎡입니다. 말소기준권리는 2019년 8월 8일 설정된 중도신용협동조합 근저당권 572,400,000원으로, 그 뒤의 가압류 6건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부 순위만으로 끝나지 않습니다. 2023년 3월 31일 공사대금 유치권이 신고됐고, 2025년 9월 12일 유치권확인 청구 소송이 확정돼 180,761,160원을 피담보채권으로 하는 유치권이 인정됐습니다. 배당표상 매수인 인수액이 0원으로 계산되더라도, 유치권자의 점유와 목적물 인도를 해결하려면 이 금액을 실질 비용으로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2022타경5979 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 병천면 관성3길 150-36 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 감정 당시 건물은 창고로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 · 사용승인일 2004.03.22 · 기본 전기설비 |
| 토지 | 창고용지 900㎡ · 완경사·부정형 · 세로한면(가) · 공시지가 45,600원/㎡ |
| 소유자 | 정천희 (단독소유 · 2004.09.15 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 2,097,547,670원 / 719,459,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중도신용협동조합 / 480,846,688원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 유치권은 남는다
2004년부터 2019년 사이 설정됐던 아우내농업협동조합 근저당권 6건과 충절로신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2019.08.08 중도신용협동조합 근저당권입니다. 이후 아우내농업협동조합, 농업협동조합중앙회, 하나캐피탈, 충남신용보증재단, 정치용, 윤태섭의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차관계 — 대항력 가능·미상
매각물건명세서에는 임대차관계 미상의 임차인이 있음으로 기재돼 있습니다. 실제 임차인 수, 보증금, 전입일, 점유 개시일, 확정일자를 확인할 수 없으므로 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 있다고 단정할 수 없지만, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 점유관계 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임차인 있음 · 세부 관계 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
임차보증금이 확인되지 않아 900,220,160원은 확정 유치권만 더한 최소 비용입니다. 선순위 대항력 임차인이 확인되면 실질취득액은 추가로 늘어날 수 있습니다.
② 가격 판단 — 34.3%가 곧 가격 메리트는 아니다
현재 최저가 719,459,000원은 감정가 2,097,547,670원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 확정 유치권 180,761,160원을 더한 최소 실질취득액은 900,220,160원으로 감정가의 42.9%입니다. 임차관계 미상 위험은 이 금액에 포함되지 않았습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 유치권 포함 최소비용 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 719,459,000원 | 900,220,160원 | 657,907,125원 |
| 4회 유찰 시 | 503,621,299원 | 684,382,459원 | 871,586,449원 |
| 5회 유찰 시 | 352,534,909원 | 533,296,069원 | 1,020,972,115원 |
동일 조건의 실거래 비교 표본은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 창고 이용 건물과 여러 목록의 토지·제시외 건물·수목을 함께 취득하는 구조이므로, 토지별 이용 가능성과 현장 상태를 별도로 평가해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 719,459,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,594,590원 |
| 1. 근저당 · 중도신용협동조합 | 572,400,000원 | 572,400,000원 |
| 2. 가압류 · 아우내농업협동조합 | 39,441,630원 | 39,441,630원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 20,211,714원 | 20,211,714원 |
| 4. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 21,718,191원 | 21,718,191원 |
| 5. 가압류 · 충남신용보증재단 | 72,000,000원 | 56,092,875원 |
| 6. 가압류 · 정치용 | 600,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 윤태섭 | 42,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 신고채권 1,367,771,535원 중 채권자 배당은 709,864,410원, 미배당은 657,907,125원입니다. 충남신용보증재단부터 일부 미배당이 발생하고 정치용·윤태섭 및 소유자에게는 배당되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관성3리마을회관 남서측 인근으로 주택·농경지·자연림·축사가 혼재하는 지대이며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 물건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 단층 건물로 창고로 이용 중이며, 기본적인 전기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 창고용지 900㎡, 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다. 목록별로 계획관리지역과 보전관리지역이 관련돼 있습니다.
- 제한. 공장설립승인지역과 가축사육제한구역이 포함되고 준보전산지에 접하며, 구체적인 건축·개발 가능 범위 확인이 필요합니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 제시외 건물과 수목이 일괄매각에 포함됩니다.
- 환금성. 농촌지역의 창고 이용 토지·건물이고 3회 유찰된 물건이므로, 감정가 대비 할인율과 별개로 실제 사용 목적과 재매각 가능성을 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 판결 원문 확인. 대전지방법원 천안지원 2023가단105996 판결의 확정 범위, 피담보채권 180,761,160원, 점유 대상 목록과 점유의 계속 여부를 확인하세요.
- 현장 점유자 확인. 유치권자와 임차인이 동일한 공간을 점유하는지, 실제 임차인 수, 보증금, 전입일, 사업자등록일, 확정일자와 점유 개시일을 조사해야 합니다.
- 지상권 말소 확인. 목록 4 을구 순위 16번 지상권의 말소동의서 원본과 등기 말소 절차, 말소 비용 및 적용 범위를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 대조. 목록 1~12 및 17, 제시외 건물, 수목의 경계와 현황을 감정평가서·매각물건명세서·지적도·건축물대장으로 대조하세요.
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 719,459,000원이 아니라 확정 유치권을 더한 최소 900,220,160원을 기본 자금 기준으로 잡고, 미상 임차보증금은 별도 여유자금으로 보수적으로 반영해야 합니다.
- 토지이용 제한. 계획관리지역·보전관리지역, 공장설립승인지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 관련 규제와 원하는 용도의 허가 가능성을 관할 행정기관에서 확인하세요.
- 배당표 오해 금지. 배당계산상 매수인 인수 0원은 확정 유치권과 임차관계 위험이 없다는 뜻이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 유치권 판결문과 말소동의서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “34% 낙찰가”보다 “실질취득과 점유”
이 물건은 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 단순 저가형 물건으로 볼 수 없습니다. 확정 유치권 180,761,160원을 합치면 최소 실질취득액은 900,220,160원, 감정가의 42.9%입니다. 여기에 임차인의 보증금과 대항력 여부가 확인되지 않았고, 여러 목록의 토지·건물, 제시외 건물과 수목이 함께 매각됩니다.
말소기준 이후의 가압류는 소멸하고 지상권 말소동의서도 제출돼 있지만, 이 장점만으로 유치권과 점유 위험을 상쇄할 수는 없습니다. 등기권리는 정리되지만 실질 점유관계는 복잡한 사건입니다. 입찰 판단의 기준은 719,459,000원이 아니라 최소 900,220,160원과 미확인 임차보증금, 그리고 유치권자·임차인 명도 가능성입니다. 가격 판단은 보류, 유치권 판결과 현장 점유 확인이 먼저입니다.
