대전지방법원 2024타경5607. 천안시 서북구 두정동 ‘프라지움9차’ 11층 1106호로, 사건상 용도는 대지이며 감정평가상 도시형 생활주택으로 이용 중입니다. 전형준 명의 소유권이전 등기와 같은 날인 2017.06.16. 수협은행 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 압류·가압류·주택임차권·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸해 낙찰자가 등기상 떠안을 권리는 없습니다.

가격은 감정가 160,000,000원에서 두 차례 유찰돼 78,400,000원까지 내려왔습니다. 프라지움9차 최근 12개월 실거래 평균은 131,583,333원, 최신 거래는 142,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 감정가만 보면 시장 가격보다 높았지만, 현재 최저가는 최근 평균의 59.6%까지 내려온 상태입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 시세와 비교해야 할 금액도 최저가와 동일한 권리상 실질취득가 78,400,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸

말소기준은 2017.06.16. 설정된 수협은행 근저당권 121,000,000원입니다. 서울보증보험·수협은행·현대캐피탈·한국씨티은행의 가압류와 천안시 압류, 조아람의 주택임차권, 수협은행의 경매개시결정은 모두 이보다 늦습니다. 따라서 매각으로 소멸하며, 천안세무서 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.

② 실제 임차인 3명 — 대항력은 모두 없다

보증기관의 대위·승계 신고는 없어 정가을·안승현·조아람 3명을 실제 임차인으로 봅니다. 세 사람의 전입일은 모두 2017.06.16. 말소기준권리보다 늦습니다. 보증금이 확인된 조아람은 120,000,000원이지만 대항력이 없으므로 낙찰가보다 보증금이 크더라도 매수인에게 인수되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 감정가는 높았고, 현재가는 내려왔다

프라지움9차의 최근 거래 표본은 전용 49.96㎡를 중심으로 45.81㎡ 거래도 포함합니다. 최근 12개월 평균은 131,583,333원, 최신 거래는 142,000,000원, 표본 최저와 최고는 각각 99,000,000원과 144,000,000원입니다.

감정가 160,000,000원은 최신 거래 142,000,000원과 최근 12개월 평균 131,583,333원보다 높았습니다. 그러나 2회 유찰 후 최저가는 78,400,000원으로 내려왔고, 매수인 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득가도 같은 금액입니다. 이는 최근 12개월 평균의 59.6%로, 현재 회차에서는 분명한 가격 여유가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)

채권자 총 청구액은 377,495,609원, 예상 배당액은 76,588,800원이며 미배당액은 300,906,809원입니다. 이는 채권자 측 미회수액으로, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안시 서북구 성정동 소재 성정공원 북측 인근으로, 도시형 생활주택·상업시설·업무시설·근린생활시설이 형성된 주상복합지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 천안시 중심부·두정역·고속도로나들목까지 차량으로 5~10분 소요되는 입지입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 15층 건물의 11층이며 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지·경보설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남측 왕복 4차선, 동·서측 왕복 2차선 포장도로에 접하고 단지 내 진입도로가 개설돼 있습니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,134,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 거래는 확인되지만 단지 경매 평균 유찰 2.5회, 매각률 18.18%로 경매시장 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 정가을·안승현·조아람 가운데 현재 누가 전부 또는 일부를 점유하는지 현장과 전입세대 자료로 확인하세요.
• 임차인 원문 대조. 정가을·안승현의 보증금과 확정일자, 정가을의 배당요구 여부를 매각물건명세서와 문건접수 내역에서 확인하세요.
• 조아람 임차권. 보증금 120,000,000원이나 전입·확정일자가 말소기준보다 늦어 대항력은 없으며 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
• 명도 비용 반영. 인수 보증금은 0원이지만 복수 점유자가 존재할 경우 인도 협의와 집행에 드는 시간·비용은 별도입니다.
• 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 131,583,333원과 최신 거래 142,000,000원을 기준으로 내부 수리·체납 관리비·명도비용을 차감해 응찰 상한을 정하세요.
• 환금성 점검. 평균 2.5회 유찰과 매각률 18.18%를 고려해 재매각 기간과 임대수요를 보수적으로 검토하세요.
• 관리비·세금 확인. 관리주체에 공용부분 체납 관리비를 확인하고 당해세·최우선변제 가능성도 배당표 원문과 대조하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 안전, 승부처는 점유와 환금성”

이 사건은 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 세 임차인의 전입과 조아람의 임차권등기가 모두 그보다 늦습니다. 따라서 보증금 120,000,000원이 확인된 임차인이 있어도 매수인 인수액은 0원이며, 권리상 실질취득가는 최저가와 같은 78,400,000원입니다.

가격도 최근 12개월 실거래 평균 131,583,333원의 59.6%로 내려와 충분한 여유가 있습니다. 다만 복수 임차인의 실제 점유관계가 정리되지 않았고 단지 경매 매각률이 18.18%에 그칩니다. 결론은 권리와 가격은 합격, 점유 확인과 출구전략은 조건부입니다. 낙찰가 자체보다 명도비용, 관리비, 수리비와 재매각 기간을 얼마나 정확히 반영하느냐가 최종 수익을 결정합니다.