대전지방법원 2025타경12350. 아산시 탕정면 용두리 브라운스톤갤럭시 6층 696호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있으나, 감정평가서상 현재 이용 상태는 거실·주방·욕실 등을 갖춘 주거용 오피스텔입니다. 소유자 임근옥은 매매 원인일 2022.01.10, 등기 접수일 2023.10.26에 거래가 138,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 장항농업협동조합 명의의 채권최고액 102,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 충남신용보증재단과 서울보증보험주식회사의 가압류가 붙었고, 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전된 뒤 임의경매가 개시됐습니다. 매각으로 말소기준 근저당과 후순위 가압류가 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12350 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 탕정면 용두리 730 브라운스톤갤럭시 6층 696호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 중 6층 · 사용승인일 2023.09.27 |
| 소유자 | 임근옥 · 거래가 138,000,000원 · 소유권이전 접수 2023.10.26 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 48,706,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 180,590,146원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 없으며, 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 최초의 신탁등기는 이미 말소됐고, 장항농업협동조합 근저당권은 2025.06.25 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 새로운 후순위 담보가 아니라 기존 말소기준 근저당권의 승계입니다.
② 가격 구조 — 감정가 34.3%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 48,706,000원으로 감정가 142,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이는 3회 유찰에 따른 경매 회차 가격입니다. 동일 물건의 최근 거래가격과 비교한 수치가 아니므로, 감정가 대비 낙폭만을 근거로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
특히 사건상 용도는 근린시설인데 감정평가 이용 상태는 주거용 오피스텔입니다. 주변 역시 상업용·업무용 오피스텔·도시형생활주택과 주상나지가 혼재하는 지역입니다. 따라서 주거용 아파트와 같은 방식으로 환금성을 전제하기보다, 해당 호실의 공부상 용도와 실제 이용 상태가 매수·임대·금융 조건에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,706,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,276,708원 |
| 1. 근저당 · 장항농업협동조합 | 102,000,000원 | 47,429,292원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 56,610,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,519,493원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,276,708원을 제외한 47,429,292원이 근저당 항목에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 209,129,493원 중 161,700,201원이 미배당으로 남지만, 배당받지 못한 후순위 채권을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·이용 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아산시 탕정면 용두리 현충교차로 남동측 인근으로, 상업용·업무용 오피스텔·공동주택과 주상나지가 혼재하는 지역입니다.
- 이용 상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 당시에는 거실·주방·욕실 등을 갖춘 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 교통. 물건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 6층이며 사용승인일은 2023.09.27입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·스프링클러·승강기·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20m 내외의 도로와 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용·업무용 건부지이며 토지면적은 8,273.4㎡, 공시지가는 1,239,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·아산탕정 택지개발사업지구 등에 포함되며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 근린시설 분류와 주거용 오피스텔 이용 상태를 집합건축물대장 등 원본과 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%는 회차 할인율입니다. 동일 건물·동일 용도 호실의 실제 거래가격과 임대 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자와 인도 가능 시기, 내부 이용 상태를 현장에서 확인하세요.
- 근저당 이전 확인. 장항농업협동조합의 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역과 신청채권자 지위를 원본 서류로 대조하세요.
- 배당 변동 요인. 예상배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 관리비 확인. 미납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 관리 주체에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 별개다
이 물건의 등기상 권리분석은 비교적 명확합니다. 2023.10.26 장항농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 예상 인수액도 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격이 싸다는 뜻은 아닙니다. 현재 최저가 48,706,000원은 감정가의 34.3%이지만 이미 3회 유찰된 가격이며, 사건상 근린시설과 감정평가상 주거용 오피스텔이라는 용도 요소가 함께 존재합니다. 권리는 합격, 가격과 환금성은 검증 필요. 이 사건은 낮아진 숫자보다 실제 용도와 거래 가능한 가격을 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
