대전지방법원 2025타경12350. 아산시 탕정면 용두리 브라운스톤갤럭시 6층 697호입니다. 사건의 용도 분류는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 소유자 임근옥은 2023.10.26. 거래가액 138,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 장항농업협동조합 앞으로 채권최고액 102,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 충남신용보증재단과 서울보증보험주식회사의 가압류가 설정됐고, 이진호의 주택임차권등기도 뒤따랐습니다. 하지만 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 장항농업협동조합 근저당권은 2025.06.25. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 신청했습니다. 사건 청구금액은 180,590,146원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12350 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 탕정면 용두리 730 브라운스톤갤럭시 6층 697호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) 이용 · 거실·주방·욕실 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 중 6층 · 사용승인일 2023.09.27. |
| 소유자 | 임근옥 (단독소유 · 2023.10.26. 거래가액 138,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 48,706,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 180,590,146원 |
| 매각기일 | 2026.07.20. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최선순위 담보권은 2023.10.26. 설정된 장항농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류 2건, 이진호의 주택임차권 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권 자체는 2025.06.25. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 말소기준일은 최초 설정일인 2023.10.26.을 기준으로 판단합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 후순위
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차인은 이진호 1명입니다. 임대차계약일과 점유개시일은 2023.10.31., 주민등록일자는 2025.02.27., 확정일자는 2025.02.28.입니다. 임차권등기는 2025.03.14. 이루어졌습니다.
| 임차인 | 임차 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이진호 건물 전부 | 보증금 3,000,000원 월 차임 500,000원 계약·점유 2023.10.31. | 대항력 없음 주민등록 2025.02.27. 말소기준 2023.10.26. 이후 | 후순위·배당요구 확정일자 2025.02.28. 배당요구 2025.03.14. | 승계 없음 임차권 매각으로 소멸 |
임대차계약과 점유는 근저당권 설정 뒤인 2023.10.31. 시작됐고, 대항요건인 주민등록은 2025.02.27.에 갖춰졌습니다. 따라서 2023.10.26. 근저당권보다 후순위이며, 보증금이 전액 배당되지 않더라도 미배당액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 제공된 예상배당에는 임차인의 최우선변제 가능성이 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 배당액은 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 142,000,000원, 현재 최저매각가는 48,706,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 사건에는 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 등 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 최저가가 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,706,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,276,708원 |
| 1. 근저당권 · 장항농업협동조합 | 102,000,000원 | 47,429,292원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 56,610,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,519,493원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시나리오상 채권자 청구 합계는 209,129,493원, 예상 배당액은 47,429,292원, 미배당액은 161,700,201원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당 부족액과 매수인 인수액은 별개이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 48,706,000원 | 47,429,292원 | 161,700,201원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 34,094,200원 | 33,080,504원 | 176,048,989원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 23,865,940원 | 23,036,353원 | 186,093,140원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 현충교차로 남동측 인근으로, 상업용·업무용 오피스텔·공동주택과 주상나지 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 거실·주방·욕실 등을 갖춘 오피스텔 주거용으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물로, 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·스프링클러·승강기·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20m 내외의 도로와 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용·업무용 건부지이며 토지면적은 8,273.4㎡, 공시지가는 1,239,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·아산탕정 택지개발사업지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 원본 확인. 사건 분류는 근린시설이고 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 건축물대장과 집합건축물대장상 용도 및 실제 이용 가능 상태를 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 동일 건물·동일 용도·유사 층 호실의 최근 거래와 현재 매물을 조사해 최저가 48,706,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 임차인 명도. 임차권은 매각으로 소멸하지만 실제 점유 여부와 인도 시점은 별도 확인이 필요합니다.
- 소액임차인 배당. 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 확인해야 합니다.
- 관리비. 관리주체에 공용부분 관리비 체납 여부와 사용 현황을 확인해야 합니다.
- 권리 이전 확인. 장항농업협동조합 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역과 경매 신청채권을 최신 등기부에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 기준으로 최종 판단해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증 전
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.10.26. 근저당권이 말소기준이고, 임차권과 가압류는 모두 후순위라 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 이진호 1명이며, 주민등록일과 확정일자가 말소기준보다 늦어 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 권리 측면의 실질 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 최저가가 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 이미 3회 유찰됐습니다. 또한 근린시설이라는 사건 분류와 주거용 오피스텔이라는 감정 이용상태가 함께 나타납니다. 따라서 이 물건은 “권리는 통과, 가격은 현장·시세 확인 후 결정”이 적절합니다. 낮은 최저가 자체가 수익성을 보장하지는 않습니다.
