광주지방법원 2024타경2310. 전라남도 무안군 현경면 평산리 소재 “하평산마을” 내에 있는 기타+토지 물건입니다. 감정 이용상태는 우사1·우사2·창고·통로와 주택으로 조사되었고, 토지는 공부상 지목이 전인 부분이 포함됩니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라, 그 낮은 가격만으로 취득비용을 확정할 수 없다는 점입니다. 보증금이 확인되지 않은 전입 점유자가 말소기준권리 전부터 확인되고, 매각물건명세서 비고에는 농지취득자격증명과 지분매각조건이 함께 붙어 있습니다.
대항력 인수형에서는 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려가도 인수 미배당이 늘어 매수인 실질취득가가 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 미상이라 그 금액을 계산할 수 없습니다. 따라서 최저가 2,989,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경2310 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 현경면 원평산길 48 |
| 등기부 표시 | [건물] 전라남도 무안군 현경면 평산리 572-2외 2필지 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 우사1, 우사2, 창고, 통로, 주택 |
| 토지 | 지목 전 · 면적 703.2㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 공시지가 25,600원/㎡ |
| 소유자 | 박광수, 박만석, 박만수, 박만순, 박연희, 박영수 (각 6분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 31,811,310원 / 2,989,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 비케이에셋대부주식회사 / 11,500,360원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록2 농지취득자격증명 필요 · 지분매각조건 있음 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유와 매각조건이 더 무겁다
말소기준으로 잡힌 권리는 2024.06.04 갑구 2번 경매개시결정입니다. 이후의 을구 1번 최만철 근저당권 50,000,000원은 데이터상 매각으로 소멸 처리됩니다. 등기부만 떼어 보면 후순위 근저당권이 남는 구조는 아닙니다. 그러나 이 사건은 등기상 소멸 여부보다 지분매각조건, 공유자 우선매수권, 농지취득자격증명, 보증금 미상 점유가 입찰 판단을 좌우합니다.
② 임차인·점유자 — ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 한다
현황조사상 박만석, 박광수 2명이 확인됩니다. 두 사람 모두 보증기관 승계·대위 신고가 아니므로 중복신고로 합산 제외할 유형은 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 미상이고, 등기부상 공유자와도 이름이 겹칩니다. 따라서 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계/대위 | 메모 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박만석 | 2020.06.26 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 | 현황조사 출처. 보증금 미상으로 매수인 인수 가능성 산정 불가. |
| 박광수 | 2023.09.25 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 | 등기부상 권리자/채무자와 동일. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성. |
③ 예상배당표 (매각가 2,989,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 15.2% 추정) | - | 453,802원 |
| 1. 갑구 2번 경매개시결정 · 비케이에셋대부주식회사 | 11,500,360원 | 2,535,198원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 최만철 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 61,500,360원 | 58,965,162원 |
현재 회차 최저가 2,989,000원 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 보증금 미상 점유자의 인수 가능성은 이 배당표만으로 확정할 수 없습니다.
④ 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 불확실성’을 본다
현재 최저가는 2,989,000원입니다. 하지만 이 물건은 시세 비교 데이터가 없고, 감정 이용상태도 우사·창고·통로·주택이 섞인 기타+토지입니다. 더구나 지분매각조건과 농지취득자격증명, 보증금 미상 점유자가 함께 있어 최저가만으로 가격 메리트를 말할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 만족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (10회 유찰, 감정가 9%) | 2,989,000원 | 2,535,198원 | 58,965,162원 | false |
| 11회 유찰 시 (감정가 8%) | 2,391,200원 | 1,948,158원 | 59,552,202원 | false |
| 12회 유찰 시 (감정가 6%) | 1,912,960원 | 1,478,527원 | 60,021,833원 | false |
⑤ 입지·물건 성격 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 무안군 현경면 평산리 소재 “하평산마을” 내에 위치합니다. 주위는 마을, 농경지, 임야 등으로 형성된 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 우사1, 우사2, 창고, 통로, 주택으로 조사되었습니다. 아파트나 일반 단독주택 단일 물건으로 보면 안 됩니다.
- 토지이용. 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 장애물제한표면구역, 침수위험지구가 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 본건(2)는 공부상 지목은 전이나 현황은 축사 부지, 본건(4)는 공부상 지목은 전이나 현황은 단독주택 부지입니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록2에 필요합니다. 매각결정기일까지 제출하지 못하면 매수신청 보증금 몰수 리스크가 있습니다.
- 지분매각조건. 공유자 우선매수권 행사 가능성을 전제로 입찰해야 합니다. 외부 입찰자는 낙찰 후에도 결과가 뒤집힐 수 있습니다.
- 점유자 2명. 박만석, 박광수의 보증금·확정일자·임대차 실체를 매각물건명세서와 현장 확인으로 대조해야 합니다.
- 박광수 리스크. 등기부상 권리자/채무자와 동일하므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인해야 합니다.
- 인수액. 배당표상 assumed_by_buyer 0원만 믿지 말고, 보증금 미상 점유자의 인수 가능성을 별도 계산해야 합니다.
- 물건 성격. 우사·창고·주택·토지가 섞인 기타+토지 물건입니다. 사용 목적, 농취증 가능성, 현황과 공부 차이를 먼저 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인이 필수입니다.
맺으며 — “유찰 10회”보다 중요한 것은 미상 리스크다
이 사건은 최저가 2,989,000원이라는 숫자 때문에 눈길을 끕니다. 그러나 실제 판단은 정반대입니다. 지분매각조건, 공유자 우선매수권, 농지취득자격증명, 보증금 미상 점유자 2명, 그리고 우사·창고·주택이 섞인 기타+토지 성격이 모두 겹쳐 있습니다. 등기상 후순위 근저당은 매각으로 소멸하더라도, 실질취득가와 취득 가능성은 아직 확정되지 않았습니다. 이 물건은 “싸게 나온 물건”이 아니라 싸 보이지만 확인해야 할 조건이 너무 많은 D급 리스크 물건으로 보는 것이 맞습니다.
