광주지방법원 2024타경2310. 등기표시는 전라남도 무안군 현경면 평산리 572-6, 도로명 주소는 원평산길 48입니다. 감정 이용상태는 우사1·우사2·창고·통로와 주택 2개 동으로 조사됐고, 토지가 함께 포함된 복합 물건입니다. 현재 최저매각가는 1,666,000원으로 감정가 9,076,040원의 18.36%까지 내려왔습니다.
가격만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 등기상 강제경매개시결정은 공유자 박영수의 지분에 설정돼 있습니다. 박영수 지분은 12분의 2이며 소유권보존 등기에는 6분의 1로 기재돼 있습니다. 낙찰자는 부동산 전체를 단독 소유하는 것이 아니라 기존 공유관계에 들어가는 구조를 우선 전제로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경2310 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 현경면 원평산길 48 · 등기표시 평산리 572-6 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 우사1·우사2·창고·통로 · 주택 2개 동 |
| 감정가 / 최저가 | 9,076,040원 / 1,666,000원 (7회 유찰 · 감정가의 18.36%) |
| 경매대상 표시 | 박영수 지분 강제경매개시결정 · 지분매각조건 있음 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 현재 공유자 | 박광수·박만수·박만순·박병호·박선호·박연희·박영수 |
| 신청채권자 / 청구 | 비케이에셋대부주식회사 / 11,500,360원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘취득 범위’가 먼저다
자료상 말소기준은 2024.06.04. 박영수 지분 강제경매개시결정입니다. 이후 2024.07.19. 박광수 지분에 설정된 최만철 근저당권은 데이터상 매각으로 소멸 처리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 점유·임차관계 — ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없다
| 성명 | 전입일 | 관계·확인사항 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박만석 | 2020.06.26 | 보증금·확정일자·배당요구 미상. 2024.09.03. 상속을 원인으로 지분이 박병호·박선호에게 이전된 등기 이력 있음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박광수 | 2023.09.25 | 현재 공유자이자 근저당 채무자와 동일인. 임차인인지 소유자·관계인 점유인지 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 전입일 모두 말소기준일인 2024.06.04.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 박광수는 등기상 공유자·채무자와 동일하며 박만석 역시 소유권보존 당시 공유자로 등기됐던 인물입니다. 따라서 두 사람을 곧바로 일반 임차인으로 보거나, 반대로 인수 위험이 전혀 없다고 단정할 수 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
③ 가격과 절차 — 7회 유찰에는 이유가 있다
현재 최저가는 1,666,000원으로 감정가의 18.36%입니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 1,332,800원, 9회 유찰 시 1,066,240원으로 제시돼 있습니다. 하지만 이 물건은 단독소유권을 저가에 취득하는 구조가 아니라 지분매각·복합용도·농지취득자격증명을 함께 해결해야 하는 구조입니다. 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,666,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 429,988원 | - |
| 1. 경매신청채권 · 비케이에셋대부주식회사 | 11,500,360원 | 1,236,012원 | 10,264,348원 |
| 2. 근저당권 · 최만철 | 50,000,000원 | 0원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권자 합계 | 61,500,360원 | 1,236,012원 | 60,264,348원 |
집행비용은 매각가의 25.8%로 추정됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자의 실제 임대차관계가 확인될 경우 배당과 인수 판단이 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·건물 이용과 환금성
- 입지. 전라남도 무안군 현경면 평산리 하평산마을 안에 위치하며, 주위는 마을·농경지·임야 등으로 형성된 농경지대입니다.
- 이용상태. 1(가)는 우사1·우사2·창고·통로, 3(나)와 3(라)는 주택으로 조사됐습니다.
- 토지. 토지 자료상 면적은 435.3㎡, 지목은 전, 토지이용상황은 단독, 평지의 사다리형이며 세로한면에 접합니다. 공시지가는 26,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며 원추표면구역·장애물제한표면구역· 가축사육제한구역·침수위험지구에 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 목록2는 공부상 지목이 전이나 현황은 축사 부지이며, 목록4는 공부상 지목이 전이나 현황은 단독주택 부지입니다.
- 건물 구조. 우사는 강파이프구조 슬레이트지붕 및 시멘트블록조 스레트지붕이고, 주택은 시멘트블록조 강판지붕 단층 구조입니다.
- 환금성. 농촌 복합용도와 지분매각이 결합돼 일반 주택이나 단독 토지보다 매수층이 제한될 수 있으며, 7회 유찰 이력도 이를 보여주는 핵심 지표입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각지분 특정. 매각대상 각 목록에서 박영수 지분의 정확한 범위와 일괄매각 대상물을 등기부·매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 기존 공유자의 우선매수 신고 가능성과 과거 우선매수권 실효 여부를 매각기일 전에 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 박만석·박광수의 현재 점유 여부, 소유자·관계인 점유인지 임대차인지, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 농취증 사전 검토. 목록4 농지취득자격증명의 발급 가능 여부와 제출기한을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 현황 경계 확인. 제시외 건물의 위치·소유관계, 토지 경계, 우사·주택의 실제 사용범위와 공부상 지목 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 침수·규제 검토. 침수위험지구와 공항시설 관련 제한구역이 실제 사용·증축·개발에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 명도·사용협의. 지분 낙찰 후 다른 공유자 및 점유자와의 사용·수익·관리 협의 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “18.36%라는 숫자보다 지분의 내용이 중요하다”
이 물건은 감정가 9,076,040원에서 1,666,000원까지 내려와 표면상 할인폭이 큽니다. 그러나 박영수 지분 강제경매, 공유자 우선매수권, 일괄매각과 제시외 건물, 농지취득자격증명, 말소기준일보다 먼저 전입한 점유자 2명의 관계 미상이 동시에 존재합니다.
특히 매각물건명세서상 명시 인수권리가 없다는 사실만으로 점유 위험까지 해소됐다고 보기는 어렵습니다. 박광수는 공유자·채무자와 동일하고, 박만석은 기존 공유자였으며 상속등기까지 발생했습니다. 임대차인지 관계인 점유인지부터 확인해야 합니다. 낮은 최저가는 권리와 절차를 대신 해결해 주지 않습니다. 원본 서류와 현장조사로 취득지분·점유·농취증을 모두 확정할 수 있을 때만 입찰가를 논할 수 있는 물건입니다.
