전주지방법원 2024타경3102. 전주완주혁신도시 내 상업지대에 있는 1층 101호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 점포(소매점)이고 현황은 공실입니다. 감정가 672,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 230,496,000원, 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다.

등기권리만 보면 말소기준은 2014.12.31. 부안수산업협동조합의 근저당권입니다. 이후 설정된 김은이 근저당권, 수산업협동조합중앙회 근저당권과 각종 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 등기부 밖의 유치권 신고와 점유관계가 명확하지 않은 조사자가 함께 존재해 단순한 ‘인수 0원 안전형’으로 보면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 유치권은 별도 검증

말소기준권리는 2014.12.31. 설정된 부안수산업협동조합 근저당권 3,120,000,000원입니다. 그 뒤의 근저당권과 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018년 전주시완산구 압류와 전북은행 가압류, 2019년 및 2021년의 과거 경매개시결정은 이미 말소되거나 취하된 이력이 확인됩니다.

② 점유·임차관계 — 대항력은 ‘가능·미상’

실제 조사자 1명입니다. 임근신은 101호 사무실 사용관계로 조사됐으나 전입신고일, 확정일자, 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없고, 반대로 대항력이 없다고 단정해서도 안 됩니다. 판정은 대항력 가능·미상이 적절합니다.

또한 감정평가상 현황은 공실입니다. 따라서 입찰 전에는 실제 점유자가 누구인지, 임근신의 점유관계가 현재도 유지되는지, 유치권 신고 주체의 점유와 어떤 관계인지까지 현장에서 대조해야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 낙찰가에 임차보증금 인수액을 더한 ‘실질취득가’를 확정해서 제시할 수 있는 단계는 아닙니다.

③ 가격 — 3회 유찰 자체를 ‘시세보다 싸다’로 읽으면 안 된다

현재 최저매각가는 230,496,000원으로 감정가 672,000,000원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 161,347,200원, 5회 유찰 시 112,943,040원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 감정가 대비 할인율만으로 실제 시장가보다 저렴하다고 결론낼 근거는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 230,496,000원 가정)

현재 회차에서 채권자 총 청구 기준 미배당은 5,107,530,944원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 유치권 신고는 이 배당 시뮬레이션과 별도로 성립 여부를 판단해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 101호를 포함한 3개호는 점포(소매점)이고 공실상태입니다.
• 주위환경. 전주대방디엠시티주상복합아파트 남측 인근으로, 고층 아파트단지와 중소규모 상가, 업무용·상업용 건물이 혼재하는 전주완주혁신도시 내 정비된 상업지대입니다.
• 교통. 혁신도시 신개발 상가지대로 인근 간선도로와 단지 내 도로가 정비돼 제반 교통상황은 무난합니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 12m의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 상업구역, 연구개발특구 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,356,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 6층 건물의 1층이며 기본 위생·급배수·도시가스 개별난방, 화재탐지·소화전·승강기·지하주차장 설비가 확인됩니다.
• 공부와 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 아파트가 아닌 공실 근린시설이므로 주거용 물건과 동일한 환금성을 전제하기 어렵고, 현재 3회 유찰 이력까지 함께 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 유치권 원인채권 확인. 2024.08.26. 신고된 공사대금 344,817,000원 및 지연이자의 공사계약, 세금계산서, 공사내역, 지급내역을 대조하고 피담보채권 존재 여부를 확인하세요.
• 유치권 점유 확인. 유치권은 실제 점유가 핵심입니다. 현황 공실 기재와 현재 출입·점유상태가 일치하는지 현장에서 확인해야 합니다.
• 유치권배제 신청 검토. 신청채권자가 2024.10.24. 제출한 유치권배제 신청서의 주장과 근거를 매각기록에서 직접 확인하세요.
• 임근신 점유관계 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부가 미상입니다. 임대차계약 존재 여부와 현재 점유를 별도로 대조해야 합니다.
• 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세 여부와 법정기일을 확인해 실제 배당순위를 다시 계산하세요.
• 가격은 감정가 할인율과 분리. 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 말고 동일 상권 1층 근린시설의 실제 매매·임대수익·공실기간을 입찰 전 별도로 검증하세요.
• 명도 비용 반영. 공실 기재와 별개로 유치권 또는 임차관계 점유가 확인되면 인도 시기와 비용이 달라질 수 있습니다.

맺으며 — 최저가보다 ‘점유와 유치권’이 먼저다

이 사건은 등기부만 보면 매수인이 떠안을 등기권리가 없는 구조입니다. 2014.12.31. 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다. 하지만 그 결론만 보고 안전한 물건으로 분류하기에는 핵심 변수가 큽니다.

현재 최저가 230,496,000원보다 큰 344,817,000원 및 지연이자의 유치권 신고가 있고, 성립 여부는 불분명합니다. 동시에 101호 사무실 사용관계가 조사된 임근신의 전입·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부도 미상입니다. 신청채권자의 유치권배제 신청이 제출돼 있지만, 그것만으로 유치권 위험이 자동 소멸했다고 볼 수는 없습니다.

따라서 이 물건의 핵심은 “감정가의 34.3%에 살 수 있다”가 아니라 “유치권이 성립하지 않고 점유·임차관계도 인수 위험 없이 정리되는가”입니다. 근린시설·공실·3회 유찰이라는 환금성 요소까지 겹치므로, 권리와 점유 검증이 끝나기 전에는 낮은 최저가 자체에 가격 가점을 주기 어렵습니다.