전주지방법원 2024타경3102. 전주완주혁신도시 상업지대에 있는 1층 근린시설로, 감정평가상 이용상태는 점포(소매점)입니다. 감정가는 1,403,000,000원이고 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 481,229,000원입니다. 등기상 말소기준은 2014.12.31. 설정된 부안수산업협동조합의 채권최고액 3,120,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당과 국·전주시 압류, 현재의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 물건의 판단 포인트는 등기 순위만이 아닙니다. 매각물건명세서에는 현황이 공실상태라고 적혀 있고 내부벽체 없이 통벽 일체로 되어 있다고 기재돼 있습니다. 동시에 임근신 등 점유·임차 관련 정보에는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정하기 어렵습니다. 여기에 주식회사 이원이 2024.8.26. 공사대금 344,817,000원 및 지연이자를 이유로 유치권을 신고했고, 신청채권자는 2024.10.24. 유치권배제 신청서를 제출했습니다. 신고가 있다는 사실과 유치권이 실제 성립한다는 것은 별개지만, 현재 자료만으로 성립 여부를 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경3102 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 오공로 43-34, 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 점포(소매점) · 1층 |
| 소유자 | 유한회사우현 |
| 감정가 / 최저가 | 1,403,000,000원 / 481,229,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,899,183,310원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각 관련 비고 | 일괄매각 · 현황 공실상태 · 내부벽체 없이 통벽 일체 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준은 2014.12.31. 부안수산업협동조합 근저당입니다. 2016년 수산업협동조합중앙회 근저당과 2019년 이후 국·전주시의 압류, 2024년 현재 경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 역시 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 점유·임차 확인 — ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없다
| 성명·표기 | 점유 부분 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임근신 | 101호 · 사무실 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 사무실 | 주거 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
두 조사기록 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 대항력 있는 임차인으로 확정해서도, 반대로 아무 위험이 없다고 단정해서도 안 됩니다. 감정평가와 매각물건명세서에는 현황이 공실로 기재돼 있으므로, 기록상 점유정보와 실제 매각기일 전 현황이 같은지도 직접 확인할 필요가 있습니다.
③ 유치권 — 신고와 배제신청이 동시에 존재
주식회사 이원(대표이사 임근신)은 2024.8.26. 공사대금 344,817,000원 및 지연이자를 이유로 유치권을 신고했습니다. 자료에는 그 성립 여부가 불분명하다고 적혀 있으며, 신청채권자는 2024.10.24. 유치권배제 신청서를 제출했습니다.
④ 배당 구조 (매각가 481,229,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,212,290원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 부안수산업협동조합 | 3,120,000,000원 | 474,016,710원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 2,064,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 담보채권 총액은 5,184,000,000원, 배당액은 474,016,710원, 미배당액은 4,709,983,290원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 1,403,000,000원에서 현재 최저가 481,229,000원까지 내려와 현재 회차는 감정가의 34.3%입니다. 추가 유찰 시 제공된 시나리오는 336,860,300원, 그 다음은 235,802,209원입니다.
| 회차 | 최저가 가정 | 담보채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 481,229,000원 | 4,709,983,290원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 336,860,300원 | 4,852,655,744원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 235,802,209원 | 4,952,299,022원 | 0원 |
그러나 이 자료에는 동일 상권·동일 유형의 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 근거가 없습니다. 특히 근린시설은 주거용보다 개별 점포의 위치, 전면성, 공실, 임대수익, 내부구조 차이가 가격에 크게 반영될 수 있고, 이 물건에는 유치권 신고와 점유관계 확인 이슈까지 겹칩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 덕진구 중동 전주대방디엠시티주상복합아파트 남측 인근으로, 고층아파트단지와 중소규모 상가·업무용·상업용 건물이 혼재하는 전주완주혁신도시 상업지대입니다.
- 교통. 혁신도시 내 간선도로와 단지내도로가 정비되어 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 3개호 모두 점포(소매점)이며 공실상태로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상6층 건물의 1층 부분이며, 기본 위생·급배수·도시가스 개별난방·화재탐지·소화전·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 12m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·상업구역·연구개발특구 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 2,356,000원/㎡, 토지면적 622.1㎡의 상업용 토지로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인 확인. 2024.8.26. 신고된 공사대금 344,817,000원 및 지연이자의 계약서, 공사내역, 채권 존부와 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 배제신청 진행 상태 확인. 2024.10.24. 제출된 유치권배제 신청서가 실제 매각절차에서 어떻게 다뤄졌는지 원본 기록을 확인해야 합니다.
- 점유 재확인. 임근신 관련 조사기록과 별도의 점유정보 모두 전입일·보증금이 미상입니다. 현재 공실 기재와 실제 현황이 일치하는지 현장을 확인해야 합니다.
- 임차보증금 단정 금지. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 보고 보완자료를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 존재할 경우 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 비교. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 응찰하지 말고 주변 근린시설의 실제 매매·임대수익 자료를 별도로 대조해야 합니다.
- 통벽 구조 확인. 내부벽체 없이 일체로 사용되는 현황과 일괄매각 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 유치권·점유 확인이 승부처
등기상 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 표시돼 있습니다. 하지만 이 물건을 권리상 완전히 안전하다고 단정하기에는 두 가지 확인사항이 큽니다. 첫째는 344,817,000원 유치권 신고와 배제신청, 둘째는 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유·임차 정보입니다.
3회 유찰되어 최저가가 481,229,000원까지 내려온 것은 분명하지만, 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부를 확인할 수 없고 근린시설이라는 용도 특성상 환금성도 주거용보다 보수적으로 봐야 합니다. 따라서 이 사건은 낮아진 최저가보다 유치권 성립 여부와 실제 점유관계를 먼저 해소한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
