전주지방법원 2025타경821. 효자동3가 1710-2 소재 구분상가 3개 호실을 한꺼번에 매각하는 근린시설 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1층 105호·106호가 소매점, 5층 501호가 사무실입니다. 등기상 말소기준은 2020.06.24. 금만농업협동조합 근저당권이며, 이후 경매개시결정, 이욥 근저당, 전북은행 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 전북은행 근저당 2건은 2020.06.29. 이미 말소됐습니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 106호에는 2019.02.21. 전입한 유한회사 법조황제(대표 이은주)가 확인돼 말소기준보다 앞섭니다. 501호에서도 허성호가 2019.07.12., 농업회사법인유한회사 더함(대표 허성호)이 2019.11.28. 전입한 것으로 조사됐고, 두 점유자의 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경821 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1710-2 · 효자로 100 |
| 물건종류 | 근린시설 · 구분상가 일부 3개호 일괄매각 |
| 이용상태 | 1층 105호·106호 소매점 · 5층 501호 사무실 |
| 소유자 | 유한회사한미래 |
| 감정가 / 최저가 | 692,000,000원 / 339,080,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 763,983,936원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2020.06.24. 설정된 금만농업협동조합 근저당권 962,000,000원입니다. 2025.07.14. 임의경매개시결정, 2025.08.28. 이욥 근저당권 2,280,000,000원, 2025.09.29. 주식회사전북은행 가압류 290,354,792원은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 2011년 전북은행 근저당 2건도 2020.06.29. 이미 말소돼 현재 매수인이 등기상 승계할 권리로 남아 있지 않습니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 점유자 5건
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은주 | 105호,106호 | 미상 | 5,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 유한회사 법조황제(대표 이은주) | 106호 (74.64㎡) | 2019.02.21 | 2,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 2,000원 |
| 허성호 | 501호 (267.66㎡) | 2019.07.12 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 미상 |
| 농업회사법인유한회사 더함(대표 허성호) | 501호 (267㎡) | 2019.11.28 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 미상 |
| (주)큐브(대표이미경) | 501호 (244㎡) | 2025.04.28 | 5,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
배당계산에는 유한회사 법조황제(대표 이은주)의 보증금 2,000원이 매수인 인수액으로 반영돼 있습니다. 그러나 501호의 두 선순위 점유자는 보증금 자체가 미상이므로, 이 2,000원만을 전체 인수액으로 보고 실질취득비용을 확정해서는 안 됩니다. 또한 이은주는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 가격 판단 — 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다
감정가는 692,000,000원, 현재 최저매각가는 339,080,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 번 유찰됐다는 점만 보면 큰 폭으로 내려온 가격처럼 보이지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
유찰 시나리오는 현재 339,080,000원에서 3회 유찰 시 237,355,999원, 4회 유찰 시 166,149,199원으로 내려갑니다. 다만 선순위 임차보증금이 실제로 존재하고 배당으로 회수되지 않는다면 낙찰가가 낮아져도 그만큼 매수인의 총 부담은 커질 수 있으므로, 입찰가보다 먼저 501호 점유자의 보증금·임대차관계 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 339,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,547,120원 |
| 인수 · 유한회사 법조황제(대표 이은주) | 2,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 금만농업협동조합 | 962,000,000원 | 333,532,880원 |
| 3. 근저당 · 이욥 | 2,280,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사전북은행 | 290,354,792원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 3,532,354,792원, 예상 배당액은 333,532,880원, 미배당은 3,198,821,912원입니다. 배당표에 반영된 매수인 인수액은 2,000원이지만 501호 선순위 점유자의 보증금은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주영생고등학교 북동측 인근 대로변에 위치하며, 도로변 각종 상가와 후면 주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 제반 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 상황은 양호합니다.
- 이용. 1층 105호·106호는 소매점, 5층 501호는 사무실로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 2011.12.09. 사용승인됐으며 현상 및 관리상태는 보통인 편입니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 폭 약 35M, 6M 포장도로에 양면 접하고 도로상태는 양호합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구·서부신시가지 지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,261,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 501호 보증금 확인. 허성호와 농업회사법인유한회사 더함의 보증금이 미상입니다. 실질취득비용 산정의 핵심입니다.
- 105·106호 점유 중복 확인. 이은주와 유한회사 법조황제(대표 이은주)의 점유관계와 보증금 5,000원·2,000원의 관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 105호·106호·501호가 하나의 매각단위이므로 각 호실별 점유·명도·사용현황을 따로 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 현재 가격은 감정가의 49%지만 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인이라고 판단할 근거가 없습니다.
- 배당 미충족. 현재 회차에서도 신청채권자의 청구액 763,983,936원을 전액 충족하지 못하며, 금만농업협동조합 배당도 333,532,880원에 그칩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 임대차계약서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 미상 보증금
이 물건의 등기부만 보면 구조는 어렵지 않습니다. 2020.06.24. 금만농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 소멸합니다. 그러나 일괄매각 대상 106호와 501호에는 말소기준보다 앞선 점유가 확인되고, 특히 501호 두 점유자의 보증금이 미상입니다.
따라서 감정가 692,000,000원에서 339,080,000원으로 내려왔다는 숫자보다 “매수인이 실제 얼마를 떠안을 수 있는가”가 먼저입니다. 배당표에 잡힌 2,000원은 확인된 일부일 뿐이고, 미상 보증금이 확정되기 전에는 실질취득비용도, 시세 대비 매력도도 확정할 수 없습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 점유 리스크가 가격 판단을 막고 있는 사건입니다.
