전주지방법원 2025타경821. 소유자는 유한회사한미래이고, 금만농업협동조합의 2020.06.24. 근저당권(채권최고액 962,000,000원)이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 김종일·이미형·이욥의 근저당권과 주식회사전북은행 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부상 권리만 보면 기준 이후 권리는 정리되지만, 이 사건은 임차인·점유관계가 더 중요한 물건입니다.
감정평가상 제5층 제501호는 사무실(간판: 희망풍차 나눔사업장)로 이용 중입니다. 현황조사에는 501호에 허성호, 농업회사법인유한회사 더함, (주)큐브가 각각 점유자로 기재되어 있고, 그중 허성호와 농업회사법인유한회사 더함은 말소기준권리보다 먼저 전입한 것으로 판정되어 있습니다. 두 점유자의 보증금은 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경821 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1710-2 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제5층 제501호 · 사무실(간판: 희망풍차 나눔사업장) |
| 소유자 | 유한회사한미래 |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 161,700,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 금만농업협동조합 / 763,983,936원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 · 2011.12.09. 사용승인 · 현상 및 관리상태 보통 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.06.24.
2011년 주식회사전북은행 근저당권 2건과 2019년 장미성 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 경매의 기준은 2020.06.24. 금만농업협동조합 근저당권입니다. 이후 김종일 60,000,000원, 이미형 120,000,000원, 이욥 2,280,000,000원의 근저당권과 주식회사전북은행 290,354,792원의 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 501호의 미상 보증금이 핵심
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은주 | 105호,106호 | 미상 | 5,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 법조황제(대표 이은주) | 106호 (74.64㎡) | 2019.02.21 | 2,000원 | 有 | 미상 | 없음 |
| 허성호 | 501호(267.66㎡) | 2019.07.12 | 미상 | 有 | 미상 | 없음 |
| 농업회사법인유한회사 더함(대표 허성호) | 501호(267㎡) | 2019.11.28 | 미상 | 有 | 미상 | 없음 |
| (주)큐브(대표이미경) | 501호(244㎡) | 2025.04.28 | 5,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
| 유한회 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
배당 시뮬레이션에는 유한회사 법조황제(대표 이은주)의 보증금 2,000원이 “대항력 有 · 우선변제권 無 → 보증금 전액 매수인 인수”로 반영되어 있습니다. 그러나 이 점유부분은 106호로 표기되어 있고, 501호에는 별도의 보증금 미상 대항력 점유자가 존재합니다. 따라서 확인된 2,000원만을 전체 인수액으로 단정하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 49%지만 ‘싸다’는 결론은 보류
감정가는 330,000,000원, 현재 최저매각가는 161,700,000원으로 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 113,190,000원(34%), 4회 유찰 시 79,233,000원(24%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,063,800원 |
| 인수 · 유한회사 법조황제(대표 이은주) | 2,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 금만농업협동조합 | 962,000,000원 | 158,636,200원 |
| 3. 근저당 · 김종일 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이미형 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 이욥 | 2,280,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사전북은행 | 290,354,792원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 3,712,354,792원, 총 배당액은 158,636,200원, 미배당은 3,553,718,592원입니다. 배당표에는 확인된 매수인 인수액 2,000원이 반영되어 있으나, 501호의 보증금 미상 대항력 점유자에 대한 추가 인수 가능성은 금액화되지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주영생고등학교 북동측 인근 대로변에 위치하며, 도로변을 따라 각종 상가, 후면으로 주택 등이 형성되어 있습니다.
- 이용. 제5층 제501호는 사무실(간판: 희망풍차 나눔사업장)로 이용 중입니다.
- 교통. 제반 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 상황은 양호합니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 폭 약 35M, 6M의 포장도로에 양면이 접하며 도로상태는 양호합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 시가지경관지구 · 지구단위계획구역(서부신시가지지구단위계획구역), 공시지가 1,261,000원/㎡, 토지면적 951.6㎡, 상업용으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 2011.12.09. 사용승인되었고, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·소방설비가 설치되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 501호 임대차계약 원본 확인. 허성호와 농업회사법인유한회사 더함의 보증금이 미상입니다. 보증금과 계약관계를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 확정하지 마세요.
- 점유 면적 대조. 501호 점유 면적이 267.66㎡, 267㎡, 244㎡로 서로 다르게 기재되어 있습니다. 실제 점유구획과 계약 대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 대항력 있는 점유자들의 우선변제 여부와 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서 원문과 배당요구종기 관련 기록을 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 2회 유찰·감정가 49%만 보고 저가라고 판단하지 마세요. 실거래 시세와 임차인 인수액을 확인한 뒤 실질취득비용 기준으로 비교해야 합니다.
- 후순위 권리. 금만농업협동조합 이후 근저당권·가압류는 매각으로 소멸하지만, 현재 회차에서도 채권 총액 대비 미배당이 3,553,718,592원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사, 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 임차인 보증금 확인이 먼저
이 사건의 등기 권리는 복잡해 보여도 기준은 분명합니다. 2020.06.24. 금만농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 501호 점유관계입니다. 허성호와 농업회사법인유한회사 더함은 말소기준보다 먼저 전입해 대항력이 있는 것으로 판정됐지만, 보증금이 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 최저가가 감정가의 49%인 161,700,000원이라는 이유만으로 가격 메리트가 크다고 볼 수 없습니다. 배당 시뮬레이션에 잡힌 인수액은 2,000원이지만, 실제 판단은 161,700,000원 + 확인된 2,000원 + 보증금 미상 대항력 점유자의 추가 인수 가능액을 기준으로 해야 합니다. 가격 판단은 보류, 임차관계 확인이 선행되는 사건입니다.
