전주지방법원 2025타경943. 전주시 덕진구 송천동1가 626-75 주건축물 제1동 제1층 제103호 관련 경매입니다. 용도 표기는 대지이고, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 현황은 튼 오픈상가이며 소매점(에브리마트)으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 유한회사파인마켓행복점이고, 2022.03.17 주식회사전북은행 근저당권 2,518,500,000원이 설정되어 이 권리가 말소기준권리가 됩니다.
그 뒤 2022.07.08 전북은행 근저당권 621,000,000원, 2022.11.21 정찬곤 근저당권 520,000,000원, 2025.05.26 신용보증기금 가압류 386,100,000원과 경매개시결정, 압류 등이 이어졌고 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부 밖 점유관계에서는 2020.12.18 전입한 케이티에스가 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경943 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 626-75 주건축물 1동 1층103호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 일괄매각 · 현황 오픈상가 · 소매점(에브리마트) 이용 |
| 소유자 | 유한회사파인마켓행복점 |
| 감정가 / 최저가 | 2,968,000,000원 / 1,018,024,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 2,571,499,829원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 토지 | 1,960㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 용도지역 / 공시지가 | 제2종일반주거지역 · 802,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기부는 후순위 소멸, 점유관계는 별도 확인
등기부상 핵심은 단순합니다. 2022.03.17 설정된 주식회사전북은행 근저당권 2,518,500,000원이 말소기준이고, 2022.07.08 근저당권, 2022.11.21 근저당권, 2025.05.26 가압류, 2025.09.11 임의경매개시결정과 이후 압류는 매각으로 소멸합니다. 2017년과 2018년에 설정됐던 기존 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유관계 — 실제 점유자 8명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장태우 | 103-106호(33.0580㎡) · 주거 | 2025.01.22 | 3,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이인철 | 1층103호,104호,105호 | 2024.11.20 | 1,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최동하 | 104호(10㎡) | 2023.03.22 | 1,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 행복농수산유통(대표 이수연) | 105호(27㎡) | 2022.04.11 | 1,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 덕운상원(대표 성용덕) | 1층 105호(30㎡) | 2024.01.02 | 1,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송순영 | 106호(33㎡) | 2025.04.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 케이티에스(대표 김성국) | 1층 107호(155.2980㎡) | 2020.12.18 | 2,000 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 강성진 | 해피니스타워 107호(89.2560㎡) | 2022.09.01 | 1,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
장태우는 2025.11.24 배당요구를 했습니다. 나머지 후순위 점유자들은 전입일이 2022.03.17 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다. 송순영은 보증금이 확인되지 않았으므로 금액 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없으며, 실제 점유자는 8명입니다.
③ 가격 판단 — 34.3% 할인율만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 2,968,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 1,018,024,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 712,616,800원(24.01%), 5회 유찰 시 498,831,759원(16.81%)입니다.
다만 이 사건에서는 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭이 크다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확실하다고 평가할 근거는 부족합니다. 특히 매수인 인수로 계산된 2,000원을 합치면 현재 회차의 실질취득액은 1,018,026,000원입니다. 가격 판단은 이 실질취득액과 실제 현장 시세를 대조한 뒤 내려야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,018,024,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,580,240원 |
| 인수 · 유한회사 케이티에스(대표 김성국) | 2,000원 | 0원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 2,518,500,000원 | 1,005,443,760원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 621,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 11번 근저당권 · 정찬곤 | 520,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 386,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 4,045,600,000원 중 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 1,005,443,760원이고 미배당은 3,040,156,240원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위로 차감되어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·현황 메모
- 토지. 면적 1,960㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·사다리형이며 도로접면은 중로각지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이고 공시지가는 802,600원/㎡입니다.
- 토지이용계획. 가축사육제한구역과 제2종일반주거지역에 포함되고, 준보전산지·상대보호구역·소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 현황. 매각물건명세서에는 일괄매각이며 튼 오픈상가, 소매점(에브리마트)으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 표시가 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 케이티에스 임차관계 원본 확인. 2020.12.18 전입·대항력 있음 판정과 명세서의 “인수권리 해당사항없음”, 2026.01.19 임대차내역 확인서 내용이 서로 일치하는지 확인해야 합니다.
- 인수액 확인. 현재 배당 계산은 케이티에스 보증금 2,000원을 매수인 인수로 반영합니다. 확정일자와 실제 임대차계약 내용을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 점유관계가 103호부터 107호까지 걸쳐 있으므로 실제 매각 대상과 각 점유부분을 현황조사·명세서와 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 배당과 명도 리스크를 판단할 수 있습니다.
- 시세 현장조사. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저가 낙찰로 판단하지 말고 현재 상권·임대료·거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 2022.03.17 말소기준 이후 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
맺으며 — “34.3%보다 선순위 점유관계가 먼저다”
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 2,968,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 1,018,024,000원, 즉 34.3%까지 내려왔다는 점입니다. 하지만 실거래 시세가 확인되지 않는 상황에서 이 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
권리상 더 중요한 부분은 2020.12.18 전입한 유한회사 케이티에스입니다. 말소기준권리인 2022.03.17 전북은행 근저당보다 선순위이고 조사상 대항력이 인정되어 배당표에는 보증금 2,000원이 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 반면 명세서에는 인수권리 해당사항없음이라는 기재도 있으므로, 이 불일치를 해소하기 전에는 권리가 깨끗하다고 단정할 수 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건과 대규모 미배당까지 겹칩니다. 결론은 가격은 현장 시세 확인, 권리는 선순위 임차관계 원본 확인 후 판단입니다.
