254,506,000원
전주지방법원 2025타경943. 등기 형태는 집합건물이고 경매 분류는 대지로 제공된 사건입니다. 대상은 전주시 덕진구 송천동1가 626-75 주건축물 제1동 1층 107호이며, 등기상 현재 소유자는 유한회사파인마켓행복점입니다. 소유자는 2022년 3월 17일 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 700,000,000원입니다. 같은 날 주식회사전북은행이 채권최고액 2,518,500,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 전북은행 추가 근저당, 정찬곤 근저당, 신용보증기금 가압류, 전주시 압류 및 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 그러나 부동산경매는 등기만 지워지면 끝나는 것이 아닙니다. 현황조사상 107호에 말소기준보다 앞선 점유가 존재하므로, 매수인이 임대차보증금을 승계할 가능성을 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경943 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 626-75 주건축물 1동 1층107호 |
| 도로명 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 시천로 17 |
| 용도 | 대지 · 비고상 소매점(빽다방)으로 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사파인마켓행복점 · 2022.03.17 소유권이전 · 거래가액 700,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 742,000,000원 / 254,506,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 2,571,499,829원 |
| 말소기준 | 2022.03.17 을구 7번 주식회사전북은행 근저당권 · 채권최고액 2,518,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
현재 소유자 취득과 동시에 설정된 2022년 3월 17일 전북은행 근저당이 말소기준입니다. 이후 전북은행의 621,000,000원 근저당, 정찬곤의 520,000,000원 근저당, 신용보증기금 386,100,000원 가압류, 전주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 분석 — 107호 대항력 1건이 핵심
현황조사에는 총 9건의 점유·임차 기재가 있습니다. 이 가운데 대상 107호를 명시한 기재는 유한회사 케이티에스(대표 김성국)와 강성진 2건이고, 별도로 호수가 확인되지 않은 “유한회” 1건이 있습니다. 나머지는 103호~106호 관련 조사 내역입니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 케이티에스(대표 김성국) | 1층 107호(155.2980㎡) | 2020.12.18 | 2,000원 | 있음 | 없음 | 2,000원 인수 |
| 강성진 | 해피니스타워 107호(89.2560㎡) | 2022.09.01 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회 | 주거 · 호수 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 장태우 | 103-106호(33.0580㎡) | 2025.01.22 | 3,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이인철 | 1층103호,104호,105호 | 2024.11.20 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최동하 | 104호(10㎡) | 2023.03.22 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 행복농수산유통(대표 이수연) | 105호(27㎡) | 2022.04.11 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 덕운상원(대표 성용덕) | 1층 105호(30㎡) | 2024.01.02 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송순영 | 106호(33㎡) | 2025.04.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 34%라도 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가 742,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 254,506,000원, 제공된 회차 표기상 감정가의 34% 구간입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 178,154,200원, 5회 유찰 시 124,707,939원입니다.
하지만 최근 실거래 평균·최신 거래·시장 추세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 결론 내릴 수 없습니다. 등기상 현재 소유자의 2022년 취득 거래가액은 700,000,000원이지만, 이것 역시 현재 시세를 대신하는 자료로 사용할 수 없습니다.
알려진 인수액만 반영한 배당 시뮬레이션 기준 실질취득은 254,506,000원 + 2,000원 = 254,508,000원입니다. 다만 호수 미상 점유자의 전입·보증금이 확인되지 않아 이 금액을 최종 확정 취득원가로 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 254,506,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,363,084원 |
| 인수 · 유한회사 케이티에스(대표 김성국) 보증금 | 2,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 주식회사전북은행 | 2,518,500,000원 | 250,142,916원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 주식회사전북은행 | 621,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 10번 근저당 · 정찬곤 | 520,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 386,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 4,045,600,000원 중 예상배당 250,142,916원, 미배당 3,795,457,084원입니다. 집행비용 4,363,084원이 먼저 반영되며, 케이티에스 보증금 2,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 토지·이용 메모
- 이용. 매각물건명세서 비고에는 대상이 소매점(빽다방)으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 토지. 전체 토지면적 1,960.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 형상. 평지·사다리형이고 도로접면은 중로각지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 802,600원/㎡입니다.
- 토지이용계획. 가축사육제한구역과 제2종일반주거지역에 포함되고, 준보전산지·상대보호구역·소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 107호 케이티에스 점유 확인. 2020.12.18 전입, 보증금 2,000원, 대항력 있음이라는 현황조사 내용과 실제 점유 지속 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 임대차 확인서 대조. 2026.01.19 전북은행 보정서에는 근저당 설정 당시 임차인이 없었다고 기재되어 있어 현황조사와 내용이 엇갈립니다.
- 호수 미상 “유한회” 확인. 전입일·보증금·호수가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 대상 107호와의 관련성을 먼저 확인해야 합니다.
- 일부대위변제 확인. 2025.09.26 신용보증기금으로 이전된 304,666,260원의 실제 배당 귀속을 배당요구 및 채권계산서와 대조해야 합니다.
- 가격 상한은 별도 산정. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 34%라는 수치만으로 응찰가를 정하지 말고 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 배당 시뮬레이션 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 할인보다 임대차 확인이 먼저
현재 최저매각가는 254,506,000원으로 감정가 742,000,000원의 34% 구간까지 내려왔습니다. 그러나 최근 실거래 자료가 없으므로 이 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 더 중요한 것은 대상 107호의 임대차입니다. 현황조사에는 유한회사 케이티에스(대표 김성국)가 말소기준보다 앞선 2020.12.18 전입으로 대항력 있음으로 기재되어 있고, 배당 시뮬레이션도 보증금 2,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 동시에 근저당 설정 당시 임차인이 없었다는 2026.01.19 보정서 내용과 명세서상 인수권리 해당사항없음 기재가 존재합니다.
여기에 호수·전입일·보증금이 확인되지 않은 점유까지 있어, 현재 계산된 실질취득 254,508,000원은 알려진 2,000원 인수만 반영한 값입니다. 이 사건의 결론은 “3회 유찰이라 싸다”가 아니라 “107호 임대차 관계를 원본으로 확정한 뒤 가격을 본다”입니다. 등기상 후순위 권리는 정리되는 구조지만, 점유관계가 확정되기 전에는 보수적인 접근이 맞습니다.
