전주지방법원 2025타경999. 등기상 대상은 전주시 완산구 효자동3가 1540-3 힐스테이트효자동 제103동 1층 124호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고, 감정요항표상 이용상태는 기호 1~3 모두 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 주식회사이애프씨이고, 말소기준권리는 2017.12.14. 설정된 전주성가신용협동조합 근저당권 276,000,000원입니다.
이후 2024년 전주시 압류, 이지움더퍼스트 입주자대표회의 가압류 1,266,214,339원, 국 압류와 현재 사건의 경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 권리는 말소기준권리 이후로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, 등기·명세서상 인수권리가 없다는 것과 실제 점유·명도 확인은 별개로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경999 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1540-3 힐스테이트효자동 103동 1층124호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 대상면적 | 54.3075㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 2층 중 1층 |
| 소유자 | 주식회사이애프씨 |
| 감정가 / 최저가 | 758,000,000원 / 259,994,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 924,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
핵심은 2017.12.14. 전주성가신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 등기된 전주시 압류, 이지움더퍼스트 입주자대표회의 가압류, 국 압류, 2025타경999 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024타경3690 경매개시결정은 2025.05.29. 취하로 이미 말소됐습니다.
② 가격 비교 — 69.0%만 보고 ‘저가’ 판정은 금물
힐스테이트효자동의 최근 거래 12건 평균은 376,541,666원이고, 현재 최저매각가 259,994,000원은 그 평균의 69.0%입니다. 최신 거래는 2026.08. 291,500,000원입니다. 다만 이 가격들을 곧바로 대상 물건의 시세로 대입하기에는 중요한 문제가 있습니다.
대상면적은 54.3075㎡인데 거래 표본은 43.89㎡와 84.02㎡·84.04㎡로 구성되어 있어 면적이 일치하지 않습니다. 또한 감정요항표상 대상은 근린생활시설입니다. 따라서 최근 12개월 평균 376,541,666원과 69.0%라는 비율은 참고지표로만 보고, 이 수치 하나로 현재 최저가가 시세보다 싸다고 결론내리면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 43.89㎡ | 34 | 291,500,000원 |
| 2026.07 | 43.89㎡ | 10 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.02㎡ | 23 | 516,000,000원 |
| 2026.07 | 43.89㎡ | 33 | 286,000,000원 |
| 2026.07 | 43.89㎡ | 33 | 286,000,000원 |
| 2026.07 | 84.04㎡ | 30 | 493,000,000원 |
| 2026.06 | 84.02㎡ | 19 | 490,000,000원 |
| 2026.06 | 84.02㎡ | 31 | 495,000,000원 |
| 2026.06 | 84.02㎡ | 5 | 470,000,000원 |
| 2026.04 | 43.89㎡ | 32 | 264,000,000원 |
| 2026.04 | 84.02㎡ | 8 | 472,000,000원 |
| 2026.04 | 43.89㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 376,541,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 259,994,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,439,916원 |
| 근저당 · 전주성가신용협동조합 | 276,000,000원 | 255,554,084원 |
| 가압류 · 이지움더퍼스트 입주자대표회의 | 1,266,214,339원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 1,542,214,339원, 총 예상배당은 255,554,084원, 미배당은 1,286,660,255원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 259,994,000원 | 255,554,084원 | 1,286,660,255원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 181,995,800원 | 178,647,859원 | 1,363,566,480원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 127,397,059원 | 124,813,500원 | 1,417,400,839원 |
현재 회차에서도 신청채권자의 청구액 924,000,000원에 비해 예상배당은 255,554,084원으로 부족합니다. 추가 유찰 시 매각가는 더 낮아지지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 이 사건의 핵심 리스크는 후순위 채권 승계보다 근린생활시설 자체의 가격·수익성·점유와 현황에 가깝습니다.
⑤ 현황·입지·관리비 메모
- 이용상태. 감정요항표상 기호 1~3은 근린생활시설입니다.
- 일괄매각·경계벽. 매각물건명세서 비고에 일괄매각이며, 목록 1·2 내부 경계벽체가 해체되어 하나의 공간이라고 기재돼 있습니다.
- 건물 현황. 124호·125호·126호를 2층 건물 중 1층 근린생활시설로 설명하며, 외벽은 돌붙임 등, 내벽은 판넬 및 인테리어 마감 등, 창호는 강화유리 등입니다.
- 관리비. 현대힐스테이트상가관리단 위탁관리회사 대동코리아에서 2026.03.25.자 124호 공용관리비 체납 2,498,963원을 신고했습니다.
- 입지. 전북특별자치도청 남측 인근이며 근린생활시설·업무시설·숙박시설·아파트 단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 간선도로 연계와 대중교통 접근성·빈도는 보통입니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,459,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2017.12.14. 전주성가신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다.
- 인수권리. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 임대·점유. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 목록 1·2의 경계벽이 해체되어 하나의 공간이라는 비고와 실제 현황을 대조하세요.
- 관리비 체납. 124호 공용관리비 체납 2,498,963원의 현재 잔액과 매수인 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 시세 검증. 최근 12건 거래의 면적이 대상 54.3075㎡와 맞지 않으므로 69.0%라는 지표만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 수익성 검증. 근린생활시설인 만큼 실제 임대료·공실·관리비·사용 가능 면적을 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
- 배당 변동. 당해세·임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았으므로 원본 배당 관련 자료를 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현황과 가격 검증’이 승부처
등기 권리만 놓고 보면 구조는 비교적 분명합니다. 2017.12.14. 전주성가신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 압류·가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 명세서상 매수인 인수권리도 없습니다. 권리 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 758,000,000원이던 감정가가 3회 유찰로 259,994,000원까지 내려왔고 최근 12개월 거래 평균의 69.0%라는 지표도 보이지만, 거래 표본 면적이 대상 54.3075㎡와 일치하지 않습니다. 대상은 감정평가상 근린생활시설이고, 임대관계는 미상이며 일괄매각·내부 경계벽 해체와 2,498,963원의 공용관리비 체납도 있습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 깨끗하지만, 현재 가격의 매력은 현장·임대수익·직접 비교 가능한 상가 시세를 확인한 뒤 판단”입니다.
