171,157,000원
전주지방법원 2025타경999. 효자동3가 힐스테이트효자동 103동 1층 126호입니다. 사건상 용도 표시는 ‘대지’이고 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사이애프씨이며, 2017.12.14. 설정된 전주성가신용협동조합 근저당권의 채권최고액 372,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 2024.04.12. 이지움더퍼스트 입주자대표회의 가압류 1,266,214,339원, 국과 전주시의 압류, 현재 사건의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
권리구조 자체보다 더 주의할 부분은 가격 비교의 적정성입니다. 감정가 499,000,000원이 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 171,157,000원까지 내려왔지만, 제시된 단지 실거래의 대상면적은 43.89㎡, 84.02㎡, 84.04㎡이고 이 물건의 비교 대상면적 71.5031㎡와 일치하지 않습니다. 게다가 본건 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 아파트 단지 실거래 평균과 최저가를 단순히 나누어 가격 메리트를 확정하는 방식은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경999 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1540-3 힐스테이트효자동 103동 1층126호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사이애프씨 |
| 감정가 / 최저가 | 499,000,000원 / 171,157,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 924,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 등기 발급 | 2026.08.30 · 전주지방법원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2017.12.14. 전주성가신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 이지움더퍼스트 입주자대표회의 가압류, 국 압류, 전주시 압류 및 2025.10.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019년 삼호저축은행 근저당과 신영희 근저당은 이미 등기부상 말소되었습니다. 2024.07.03. 개시된 이전 임의경매도 2025.05.29. 취하로 말소됐습니다.
② 가격 비교 — 45.5%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
힐스테이트효자동의 최근 거래 12건 평균은 376,541,666원이고, 최신 거래는 2026.08의 291,500,000원입니다. 최저가 171,157,000원은 최근 12개월 평균의 45.5%입니다. 숫자만 놓고 보면 큰 할인처럼 보이지만, 이 실거래 표본은 본건의 비교면적과 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 43.89㎡ | 34 | 291,500,000원 |
| 2026.07 | 43.89㎡ | 10 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.02㎡ | 23 | 516,000,000원 |
| 2026.07 | 43.89㎡ | 33 | 286,000,000원 |
| 2026.07 | 43.89㎡ | 33 | 286,000,000원 |
| 2026.07 | 84.04㎡ | 30 | 493,000,000원 |
| 2026.06 | 84.02㎡ | 19 | 490,000,000원 |
| 2026.06 | 84.02㎡ | 31 | 495,000,000원 |
| 2026.06 | 84.02㎡ | 5 | 470,000,000원 |
| 2026.04 | 43.89㎡ | 32 | 264,000,000원 |
| 2026.04 | 84.02㎡ | 8 | 472,000,000원 |
| 2026.04 | 43.89㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 376,541,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 171,157,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,196,198원 |
| 1. 근저당 · 전주성가신용협동조합 | 372,000,000원 | 167,960,802원 |
| 2. 가압류 · 이지움더퍼스트 입주자대표회의 | 1,266,214,339원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,638,214,339원 중 예상 배당은 167,960,802원이며, 미배당액은 1,470,253,537원입니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 171,157,000원 | 167,960,802원 | 1,470,253,537원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 119,809,899원 | 117,332,560원 | 1,520,881,779원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 83,866,929원 | 81,957,324원 | 1,556,257,015원 |
신청채권 924,000,000원은 현재 회차에서도 전액 충족되지 않습니다. 현재 회차 예상 신청채권자 배당액은 167,960,802원이고, 4회 유찰 시 117,332,560원, 5회 유찰 시 81,957,324원입니다. 다만 이 미배당은 채권자 측 문제이며, 제시된 분석상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 현장·관리 리스크
- 내부 잔존물. 건물 내부에 재활운동에 필요한 운동시설들이 남겨진 채 방치되어 있으며 매각에서 제외됩니다.
- 체납관리비. 현대힐스테이트상가관리단 위탁관리회사 대동코리아가 2026.03.25. 기준 126호 체납관리비 2,798,367원을 신고했습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
- 호실 경계. 감정평가상 124호와 125호는 각 호수 간 경계벽이 없는 상태로 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도청 남측 인근이며 근린생활시설·업무시설·숙박시설·아파트 단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 간선도로 연계성과 대중교통 접근성·빈도는 보통인 편입니다.
- 도로. 대상물건 서측·동측·남측의 포장도로를 통해 진·출입합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·서부신시가지 지구단위계획구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 4,660.1㎡, 공시지가 2,459,000원/㎡, 평지·세로장방·중로각지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물의 1층 126호이며 공용 위생·급배수·소방·승강기설비가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 재검증. 376,541,666원 평균과 291,500,000원 최신 거래는 본건과 비교면적이 맞지 않습니다. 근린생활시설 126호 자체의 적정가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 감정가 499,000,000원이 171,157,000원까지 내려온 상태입니다. 단순 할인율보다 상가 이용성·점유·내부상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 체납관리비 확인. 신고된 체납관리비는 2,798,367원입니다.
- 잔존 운동시설 확인. 내부 재활운동 시설은 매각 제외로 명시되어 있습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없으나 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 압류·가압류의 현재 상태와 매각물건명세서를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 가격 판단은 단순하지 않다
이 사건의 장점은 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 하지만 감정가 499,000,000원에서 3회 유찰되어 171,157,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력을 확정하면 안 됩니다. 최근 12개월 거래 평균 376,541,666원 대비 45.5%라는 수치는 표본 면적이 43.89㎡·84.02㎡·84.04㎡로 섞여 있고 본건 비교면적 71.5031㎡와 맞지 않기 때문입니다. 여기에 근린생활시설 이용상태, 체납관리비 2,798,367원, 매각 제외 운동시설, 임대관계 미상까지 함께 봐야 합니다. 권리는 통과, 가격은 현장과 적정 시세를 다시 확인한 뒤 판단할 사건입니다.
