전주지방법원 2025타경1090. 김제시 황산동 소재 토지와 창고·주택이 함께 매각되는 물건입니다. 감정평가 이용상태는 기호3이 창고(곡물건조기 창고), 기호5가 주택이며 일괄매각입니다. 말소기준은 2017.07.21. 설정된 김제농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 240,000,000원입니다. 이후 2025.12.19. 같은 채권자의 임의경매개시결정이 등기됐고, 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 138,437,000원으로 감정가의 49% 회차입니다. 하지만 이 사건에는 동일 물건군의 실거래 가격을 근거로 한 시세 비교값이 제시되어 있지 않으므로, 49%라는 유찰률 자체를 가격 메리트로 환산하면 안 됩니다. 특히 창고·주택·토지가 결합된 물건은 아파트처럼 단순한 동일평형 비교가 어려워 권리와 별도로 실제 이용가치·환금성을 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1090 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 황산동 54-41 · 전북특별자치도 김제시 황산1길 54 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호3 창고(곡물건조기 창고) · 기호5 주택 |
| 소유자 | 김수신 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 282,524,480원 / 138,437,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김제농업협동조합 / 237,881,634원 |
| 말소기준권리 | 2017.07.21. 김제농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부상 핵심은 단순합니다. 2017.07.13. 김수신 명의로 소유권보존이 되었고, 2017.07.21. 김제농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 2025.12.19. 임의경매개시결정은 그보다 뒤에 들어왔으므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 3명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경호 | 2023.04.05 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김현철 | 2021.03.31 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 길현철 | 2021.03.31 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 표의 3명은 실제 임차인 3명으로 봅니다. 세 사람의 전입일은 모두 2017.07.21. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 임대차보증금이 존재하더라도 대항력에 따른 매수인 승계 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 우선변제·최우선변제 가능성은 별도로 원본 확인이 필요합니다.
③ 가격·배당 — 최저가 138,437,000원, 인수는 0원
현재 회차의 매각가를 최저가 138,437,000원으로 가정하면 집행비용 2,738,118원을 제외한 135,698,882원이 김제농업협동조합 근저당에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당은 104,301,118원, 소유자 잔여는 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,738,118원 |
| 2. 근저당 · 김제농업협동조합 | 240,000,000원 | 135,698,882원 |
| 근저당 미배당 | - | 104,301,118원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 138,437,000원 가정. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 근저당 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김제시 황산동 ‘덕조마을’ 남측 인근으로, 주변은 지방도 주변 도시근교 농촌지대와 농경지대입니다.
- 교통. 남측 인근에 김제-금산사IC간 4차선 지방도로가 통과하고 마을 인근 도로가 정비되어 있어 교통편은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호3은 창고(곡물건조기 창고), 기호5는 주택입니다. 기호5는 개별유류보일러 난방과 위생·급수·급탕시설이 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 528.0㎡, 지목은 창고용지, 이용상황은 전창고이며 평지·자루형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 17,900원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역과 성장관리계획구역이 포함되고 가축사육제한구역도 포함됩니다. 자연취락지구는 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물은 포함됩니다. 건물 내 곡물건조기 2대는 매각에서 제외되고, 기호5의 태양광설비 3kW는 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 김경호·김현철·길현철은 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 우선변제 또는 최우선변제 가능성을 점검해야 합니다.
- 매각제외 물건 확인. 창고 내 곡물건조기 2대는 매각제외입니다. 현장에서 건물과 기계·설비의 경계를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 태양광설비 확인. 기호5의 태양광설비 3kW는 매각에 포함됩니다. 실제 설치상태와 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 복합용도 환금성. 창고·주택·토지가 함께 묶인 물건으로, 감정가 49%라는 숫자만으로 일반 주거상품과 동일하게 가격을 평가하지 않아야 합니다.
- 점유·명도. 조사된 실제 임차인 3명이 있으므로 대항력이 없더라도 실제 인도 과정과 점유관계를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제가 미반영된 계산이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.07.21. 김제농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 김경호·김현철·길현철 3명의 전입은 모두 그 이후입니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음으로 정리되어 있어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 여기서 끝나지 않습니다. 물건은 창고·주택·토지가 결합된 복합용도이고 이미 2회 유찰되어 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 이 할인율만 보고 ‘싸다’고 결론 내릴 근거는 없습니다. 곡물건조기 2대가 매각에서 제외되고, 임차인의 보증금·배당 관련 확인사항도 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 명확하게 0원, 가격 판단은 이용가치와 환금성 확인 후 결정입니다.
