전주지방법원 2025타경31957. 무주읍 대차리 차산마을 일대의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택과 창고 등이며, 토지는 523㎡, 지목은 대, 계획관리지역입니다. 등기상 소유자는 김숙자이고, 담보권은 없으며 2024년 주식회사다성테크의 500,000,000원 가압류가 말소기준권리입니다. 이후 2025.11.26 같은 채권자의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
등기만 보면 구조는 단순합니다. 말소기준 가압류와 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 김종철은 2020.05.29 전입해 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 리포트에서는 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31957 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 무주군 무주읍 대차리 50-1 · 전북특별자치도 무주군 무주읍 차산길 11-21 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 및 창고 등으로 이용 |
| 토지 | 523㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김숙자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 234,706,400원 / 234,706,400원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 809,858,181원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 냉장창고는 매각제외 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종철 | 2020.05.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 확인 |
실제 임차인은 1명으로 파악됩니다. 김종철의 전입일은 2020.05.29로 말소기준권리인 2024.09.02 가압류보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아, 선순위 전입이라는 사실만으로 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리확인이 선행
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 234,706,400원 또는 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 이 물건은 단독주택·토지·창고 등으로 구성된 비정형 자산이어서, 임차관계가 확인되지 않은 상태에서 신건 최저가 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 234,706,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,085,890원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 주식회사다성테크 | 500,000,000원 | 230,620,510원 |
| 2. 갑구 3번 강제경매개시결정 · 주식회사다성테크 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주식회사다성테크의 500,000,000원 가압류 채권 중 예상배당은 230,620,510원, 미배당은 269,379,490원입니다. 이 배당표의 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 김종철의 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 임차관계 확인 전에는 실질 인수 위험을 0원으로 단정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무주읍 대차리 차산마을 내 및 남측 인근. 부근은 단독주택, 농경지 및 자연림이 혼재합니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 단독주택 및 창고 등으로 이용 중입니다. 냉장창고는 매각에서 제외됩니다.
- 토지. 523㎡, 지목 대, 계획관리지역, 완경사, 사다리형, 세로한면(가), 공시지가 31,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 해당합니다.
- 환금성. 단독주택과 토지·창고 등이 결합된 비정형 자산으로, 표준화된 공동주택보다 가격 비교와 환금성 판단이 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김종철 임대차 원본 확인. 계약서 존재 여부, 보증금, 계약기간, 실제 점유 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 요건 재확인. 전입은 2020.05.29로 선순위지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본을 함께 대조해야 합니다.
- 매각 제외 물건 구분. 냉장창고가 매각 제외이므로 현장에서 위치와 경계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 단독주택·토지·제시외 건물의 포함 범위를 물건명세서와 감정평가서 도면으로 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역 외 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역이 포함돼 향후 이용계획과 충돌하는지 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 실거래 비교자료가 없고 선순위 전입자 보증금도 미상인 만큼, 감정가 할인율만으로 입찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 점유는 단순하지 않다”
이 사건의 등기 권리는 어렵지 않습니다. 주식회사다성테크의 2024.09.02 가압류가 말소기준이고, 뒤의 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 법정지상권도 명시된 인수권리도 없습니다. 하지만 2020.05.29 전입한 김종철이 말소기준보다 앞서 있고 보증금이 확인되지 않았습니다. 그러므로 계산상 인수 0원만으로 ‘깨끗한 물건’이라고 결론 내릴 수 없습니다. 권리등기는 정리되지만, 임차인 보증금 확인 전까지 실질취득비용은 열려 있습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 전입자의 실제 임대차관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
