수원지방법원 2025타경141. 경기도 안성시 원곡면 지문리 304-10의 근린상가 + 토지 사건입니다. 감정평가상 건물은 지하2층 주차장, 지하1층 및 1층 단독주택으로 이용 중입니다. 등기부상 현재 소유자는 김도희, 말소기준권리는 2023.08.30. 설정된 평택축산업협동조합의 근저당권 채권최고액 780,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 오재섭의 재산분할청구권 가처분과 평택축산업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기권리만 보면 구조는 비교적 단순하지만, 점유관계는 그렇지 않습니다. 네스트디엠 주식회사(송상근), 합자회사 문화아이엔디(이문일), 박혜숙의 점유신고일은 각각 2020.02.22., 2021.05.25., 2021.05.30.으로 모두 2023.08.30. 말소기준보다 빠릅니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이 세 사람을 단순히 “인수 없음”으로 처리할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경141 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 원곡면 지문리 304-10 · 경기도 안성시 원곡면 지문북길 119 |
| 물건종류 / 이용 | 근린상가 + 토지 · 감정상 지하2층 주차장, 지하1층 및 1층 단독주택 이용 |
| 소유자 | 김도희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 568,105,700원 / 194,860,255원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 평택축산업협동조합 / 657,011,573원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.30. 평택축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01. |
| 토지 정보 | 지문리 304-10 · 대 · 628.0㎡ · 계획관리지역 · 상업용 · 공시지가 317,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
과거 중소기업은행 근저당권 3건은 2019.01.24. 해지됐고, 천안시산림조합 근저당권도 2023.07.14. 해지됐습니다. 현재 말소기준은 2023.08.30. 평택축산업협동조합 근저당권이며, 이후 오재섭의 가처분과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 후순위 권리를 낙찰자가 별도로 떠안는 구조는 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 전원 대항력 가능·미상
| 임차인 | 점유신고일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 네스트디엠 주식회사(송상근) | 2020.02.22. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 합자회사 문화아이엔디(이문일) | 2021.05.25. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박혜숙 | 2021.05.30. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
세 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 3명입니다. 점유신고일만 놓고 보면 모두 말소기준일보다 앞서지만, 보증금·확정일자가 미상인 상태이므로 대항력 有로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 우선변제 여부와 실제 매수인 승계액도 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,860,255원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,528,044원 |
| 2. 근저당 · 평택축산업협동조합 | 780,000,000원 | 191,332,211원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 평택축산업협동조합의 미배당은 588,667,789원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 배당 추정이며, 위 선순위 점유자 3명의 보증금 승계 여부는 별도 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 194,860,255원 | 191,332,211원 | 588,667,789원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 136,402,178원 | 133,692,548원 | 646,307,452원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 95,481,524원 | 93,362,857원 | 686,637,143원 |
④ 물적 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안성시 원곡면 지문리 ‘동막전원마을’ 내에 위치하며, 주위는 단독주택·근린생활시설·농경지·임야가 혼재합니다.
- 이용상태. 건물은 지하2층 주차장, 지하1층 및 1층 단독주택으로 이용 중입니다. 사건의 용도표시는 근린상가 + 토지이므로 실제 이용과 공부·매각대상의 대응관계를 확인해야 합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근은 가능하지만, 인근 노선버스정류장의 위치와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 이용편의도는 불편한 편입니다.
- 토지. 지문리 304-10 토지는 대 628.0㎡, 계획관리지역, 상업용, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 317,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·계획관리지역이 포함되고, 준보전산지와 성장관리계획구역 저촉, 토지거래계약에관한허가구역 포함 사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 기호(6) 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 도로로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 목록1 토지 위 소나무 등 수목과 정원석 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 부속건물. 목록2는 등기사항전부증명서와 대장 내용이 상이하며, 부속건물1·부속건물2·부속건물3은 2022.10.25. 해체공사 완료로 대장 일부말소 및 현황상 멸실 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 네스트디엠 주식회사(송상근), 합자회사 문화아이엔디(이문일), 박혜숙의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- ‘3회 유찰 = 저가’로 단정 금지. 현재 최저가 194,860,255원은 감정가 34% 수준이지만, 선순위 임차보증금 승계액이 미상입니다.
- 말소기준 재확인. 2023.08.30. 평택축산업협동조합 근저당권이 기준이며, 그 이후 가처분은 매각으로 소멸하는 구조인지 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 목록2 현황 확인. 등기와 대장이 상이하고 부속건물1·2·3은 멸실 상태이므로, 실제 매각대상과 현황·면적·잔존시설을 현장에서 맞춰봐야 합니다.
- 토지 현황 확인. 기호(6)은 공부상 임야이나 현황 도로로 사용되고 있어 일괄매각 토지의 이용관계와 경계를 확인해야 합니다.
- 포함물 확인. 목록1 토지의 소나무 등 수목과 정원석은 토지가격에 포함돼 평가됐으므로 현존 여부를 확인하세요.
- 용도·환금성 확인. 사건 표시는 근린상가 + 토지지만 감정상 건물은 단독주택으로 이용되고, 주변이 주택·근린시설·농경지·임야 혼재지역이며 대중교통이 불편한 편입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·건축물·토지 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — “34%까지 떨어졌다”보다 “무엇을 떠안을 수 있나”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 568,105,700원이 3회 유찰을 거쳐 194,860,255원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 결론은 가격표만 보고 나올 수 없습니다. 말소기준 2023.08.30.보다 먼저 점유신고된 실제 임차인 3명의 보증금과 확정일자가 모두 미상이라, 대항력·우선변제·승계액을 확정하지 못한 상태입니다.
등기부에서는 말소기준 이후 가처분과 경매개시결정이 소멸해 비교적 정리된 구조지만, 점유관계와 물적 현황은 확인 부담이 큽니다. 감정상 실제 이용은 단독주택이고, 목록2는 등기와 대장이 상이하며 부속건물3개는 멸실, 일부 토지는 공부상 임야와 달리 현황 도로로 사용됩니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 낮아서 매력적인 물건”이 아니라, 선순위 임차보증금과 일괄매각 현황을 먼저 확정해야 가격을 평가할 수 있는 물건입니다.
