수원지방법원 2025타경701. 평택 고덕동 해모수가온타워주건축물제1동 5층 502호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정요항표상 건물은 지하2층·지상6층 규모의 근린생활시설용도이며 현황은 공실입니다. 현재 최저매각가는 163,611,000원으로 감정가 477,000,000원의 약 34.3%까지 내려왔습니다. 가격 숫자만 보면 큰 폭의 유찰이 눈에 들어오지만, 이 사건의 권리분석 핵심은 가격보다 유치권 표식의 실체 확인입니다.
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 원창수 명의 소유권이전과 같은 날인 2023.03.31. 국민은행 근저당권이 채권최고액 624,000,000원으로 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2024.01.08. 주식회사브레인의 채권최고액 1,000,000,000원 근저당권과 2025.06.19. 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 유치권은 등기부의 선후순위만으로 결론낼 수 있는 항목이 아니므로 별도의 사실관계 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경701 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1979-1 해모수가온타워주건축물제1동 5층 502호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설용도 건물 · 현황 공실 |
| 소유자 | 원창수 |
| 감정가 / 최저가 | 477,000,000원 / 163,611,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 534,910,170원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 유치권은 별도 확인
임차인은 확인되지 않습니다. 감정요항표상 임대관계는 미상이고 본건물 전체가 공실상태로 보인다고 조사돼 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 등기상 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘저렴’ 판정 금지
감정가는 477,000,000원이고 현재 최저매각가는 163,611,000원입니다. 3회 유찰 후 감정가의 약 34.3% 수준입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 114,527,700원, 80,169,390원으로 낮아집니다.
하지만 이 사건에는 동일 물건과 직접 비교할 최근 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 근린생활시설이 있는 중심상업지역 물건이고 유치권 표식까지 존재하므로 실제 응찰 판단에서는 가격 자체보다 점유·유치권 주장 근거와 환금성을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,611,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,090,554원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 624,000,000원 | 160,520,446원 |
| 2. 근저당 · 주식회사브레인 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 163,611,000원 가정 시 채권자 총 채권액 1,624,000,000원 가운데 160,520,446원이 배당되고, 미배당액은 1,463,479,554원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택 고덕신도시 내 율포초등학교 동북측 인근이며, 고덕 백년광장을 중심으로 유사한 규모와 용도의 근린생활시설과 주거용 고층 아파트단지가 함께 있는 성숙중인 중심상업지역입니다.
- 교통. 고덕신도시 고덕중앙로 중심상업지역에 위치해 차량 출입이 용이하고 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상6층 규모의 근린생활시설용도 건물이며 급배수·위생·옥내소화전·화재탐지·승강기·천정부착형 에어컨 설비가 있습니다.
- 토지. 2필 일단지의 가로장방형 토지로 근린생활부지이며, 중심상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구) 등에 속합니다.
- 도로. 남측으로 중로2류, 서측으로 소로2류의 포장도로와 접합니다.
- 현황. 현황 공실이며 본건물 전체가 공실상태로 보인다고 조사됐습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. ‘유치권 행사 중’ 표식만으로 성립 여부를 단정하지 말고 실제 점유자와 주장 근거를 확인해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 동일 상권·동일 용도 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실·점유 재확인. 감정 당시 현황 공실이지만 매각 전 실제 점유상태가 달라졌는지 확인해야 합니다.
- 후순위 등기. 주식회사브레인의 1,000,000,000원 근저당권은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
- 배당 부족. 현재 최저가 기준 채권자 총 미배당액이 1,463,479,554원으로 매우 큽니다. 이는 매수인 인수액과는 별개지만 사건의 채권 구조를 이해할 때 확인할 수치입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다는 사실보다, 무엇이 3회 유찰을 만들었는지 확인”
이 사건은 등기상으로는 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 임차인 신고도 없으며 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현장에는 ‘유치권 행사 중’ 표식이 있고 그 성립 여부가 불분명합니다. 동시에 현재 최저가는 감정가의 약 34.3%까지 낮아졌지만 최근 실거래 비교자료가 없어 그 비율만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론낼 근거도 없습니다.
등기 권리는 비교적 단순하지만 현장 권리는 확인이 필요한 물건. 3회 유찰이라는 숫자에 먼저 반응하기보다 유치권의 실제 성립 가능성과 현재 점유 상태, 그리고 근린생활시설의 실제 시장가치를 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
