수원지방법원 2025타경701. 평택 고덕신도시 중심상업지역의 해모수가온타워주건축물제1동 5층 503호입니다. 사건상 용도는 대지로 분류되어 있고, 감정 이용상태상 건물은 근린생활시설 용도이며 현황은 공실입니다. 원창수 소유로, 2023년 3월 17일 매매 후 2023년 3월 31일 소유권이전등기가 이뤄졌으며 등기부상 거래가액은 373,644,000원입니다.
권리구조의 출발점은 2023년 3월 31일 국민은행 근저당입니다. 채권최고액 624,000,000원으로 이 권리가 말소기준이며, 이후 2024년 1월 8일 설정된 브레인 근저당 1,000,000,000원과 2025년 6월 19일 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 문제는 등기부 밖에 있습니다. 현장에 유치권 행사 표식이 부착돼 있다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경701 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1979-1 해모수가온타워주건축물제1동 5층 503호 |
| 사건 용도 / 현황 | 대지 · 근린생활시설 용도 건물 · 현황 공실 |
| 소유자 | 원창수 · 2023.03.17 매매 · 거래가액 373,644,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 110,789,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 534,910,170원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 임차관계 | 임차인 없음 · 감정평가상 본건물 전체가 공실상태로 보임 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 유치권은 별도 확인
말소기준은 2023.03.31 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 브레인 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제도 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 가격 — 3회 유찰로 34.3%, 그래도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 323,000,000원에서 3회 유찰되어 기준 최저매각가는 110,789,000원, 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 큽니다. 그러나 이 물건은 동일 용도의 최근 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 가격 기준이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 110,789,000원 | 1,515,562,046원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24.01% | 77,552,300원 | 1,548,243,641원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 감정가 16.81% | 54,286,610원 | 1,571,090,549원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미회수액은 커지지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 즉 1,515,562,046원 등의 미배당액은 매수인에게 넘어가는 근저당 채무를 뜻하는 것이 아닙니다. 다만 이 계산에는 성립 여부가 불분명한 유치권 부담이 숫자로 반영되어 있지 않으므로, “최저가 = 최종 취득원가”라고 확정할 수 없는 것이 이 사건의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,789,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,351,046원 |
| 근저당 · 주식회사국민은행 | 624,000,000원 | 108,437,954원 |
| 근저당 · 주식회사브레인 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 1,624,000,000원, 예상 채권자 배당액은 108,437,954원이며 채권 미배당은 1,515,562,046원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택 고덕신도시 내 율포초등학교 동북측 인근, 고덕 백년광장을 중심으로 유사한 규모·용도의 근린생활시설과 신동아파밀리에·어울림스퀘어·고덕 힐스테이트 등 고층 아파트단지, 일부 공터가 혼재한 성숙중인 중심상업지역입니다.
- 교통. 고덕신도시 고덕중앙로 중심상업지역에 위치해 차량 출입은 용이하고, 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 현황. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 6층 규모의 근린생활시설용 건물이며, 감정 이용상태는 공실입니다. 건물 전체도 공실상태로 보인다고 조사돼 있습니다.
- 도로·토지. 2필 일단의 가로장방형 근린생활부지로 남측 중로2류, 서측 소로2류 포장도로와 접합니다. 토지는 평지·상업용이며 공시지가는 5,230,000원/㎡입니다.
- 규제. 중심상업지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. ‘유치권 행사 중’ 표식의 부착 주체, 실제 점유 여부, 주장하는 채권의 발생 근거와 목적물 관련성을 현장에서 확인해야 합니다. 이 확인이 끝나기 전까지 확정 인수 0원만 보고 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 공실과 점유를 분리해서 확인. 감정평가상 공실이지만 유치권 표식이 존재합니다. 실제 출입·점유 상태가 조사 당시와 같은지 매각 전 현장 확인이 필요합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에 502호 공동담보가 기재돼 있으므로 실제 배당관계와 공동담보 처리 내용을 등기부 및 배당 관련 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 3회 유찰로 최저가가 감정가 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 ‘저가’라고 판단하지 말고, 인근·동일 용도 근린생활시설의 실제 거래·임대·공실 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 상업시설 비용. 공실 근린생활시설은 관리비 체납, 원상복구, 내부 상태와 실제 사용 가능성 확인이 중요합니다.
- 토지 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구·토지거래계약 허가구역 등 대상 토지의 이용계획과 취득·이용 관련 제한을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장상태를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인보다 유치권 한 줄이 더 중요하다”
이 사건은 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 323,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 110,789,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 임차인도 없고 두 근저당은 매각으로 소멸해 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 결론은 단순한 ‘저가 매수’가 아닙니다. 본건 건물에는 유치권 행사 중 표식이 존재하고 그 성립 여부가 불분명합니다. 여기에 현황 공실의 근린생활시설이고 이미 3회 유찰됐으며, 실거래 시세와 직접 비교해 가격 우위를 검증할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 등기권리는 비교적 단순하지만 현장권리 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 유치권이 부정되는 것을 확인한 뒤 가격을 검토하는 순서가 맞고, 그 전에는 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
