전주지방법원 2025타경308. 군산시 나운동 1298 일대의 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정평가 당시 건물 일련번호 7-가는 기숙사이며 현황은 공실입니다. 말소기준권리는 2014.10.07. 설정된 국민은행 채권최고액 720,000,000원 근저당입니다. 이후 현 소유자인 재단법인학창장학재단으로 소유권이 이전됐고, 군산시 압류와 국민은행 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.
권리등기만 놓고 보면 구조는 비교적 명확하지만, 점유는 별개의 문제입니다. 감정평가 자료에는 일련번호 2와 일련번호 3·6 일부가 타인점유 중이고 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 인수액 0원과 별개로, 해당 점유의 법적 성격과 인도 범위는 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경308 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 1298 · 전북특별자치도 군산시 현충로 79 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 일련번호 7-가 기숙사(공실) · 철근콘크리트조 평슬라브지붕 3층 |
| 소유자 | 재단법인학창장학재단 (2017.01.31. 소유권이전 · 2017.01.20. 기부) |
| 토지 | 1,348.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 1,340,220,660원 / 321,786,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 616,668,299원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 10번 국민은행 근저당입니다. 채권최고액은 720,000,000원이고 채무자는 이성일입니다. 2023년 군산시 압류와 2025년 국민은행 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음으로 기재돼 있어 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격·유찰 구조 — 감정가 24%라도 시세판단은 별개
현재 최저매각가는 321,786,000원으로, 시나리오상 4회 유찰·감정가 24% 회차입니다. 그러나 동일 용도 실거래 자료가 없어 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 321,786,000원 | 316,480,996원 | 403,519,004원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 225,250,200원 | 221,296,697원 | 498,703,303원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 157,675,140원 | 154,667,688원 | 565,332,312원 | 0원 |
유찰이 한 차례 더 진행될 때마다 매각대금과 국민은행 예상배당액은 줄고, 채권최고액 기준 미배당은 403,519,004원 → 498,703,303원 → 565,332,312원으로 늘어납니다. 다만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 신청채권자 국민은행의 청구액 616,668,299원 역시 각 시나리오에서 전액 충족되지 않는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 321,786,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,305,004원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 720,000,000원 | 316,480,996원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 5,305,004원을 제외한 316,480,996원이 국민은행에 배당되는 시나리오입니다. 채권최고액 720,000,000원 기준 미배당은 403,519,004원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 일련번호 1~5는 군산시 나운동 유원아파트 서측 인근, 일련번호 6은 북측 인근에 위치합니다. 일련번호 1~5 주위는 단독주택·주거나지·농경지 등이 소재하고, 일련번호 6 주위에는 숙박시설·유흥주점·근린생활시설·다가구주택 등이 소재합니다.
- 교통. 대상토지 또는 인근까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근으로 주요간선도로와 버스승강장이 위치해 본 용도로서 전반적인 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 일련번호 7-가는 철근콘크리트조 평슬라브지붕 3층 건물이며 외벽은 치장적벽돌 쌓기·몰탈위 페인팅, 내벽은 몰탈위 페인팅, 바닥은 테코타일·타일, 창호는 새시창입니다. 기본적인 위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 이용상태. 조사 당시 일련번호 7-가는 기숙사로 이용되며 현황은 공실입니다. 일련번호 2와 일련번호 3·6 일부는 타인점유 중이고 임대관계는 미상입니다.
- 토지. 토지면적 1,348.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 354,800원/㎡입니다.
- 규제. 일련번호 1~5는 도시지역·제1종일반주거지역·고도지구·시가지경관지구(일반)·가축사육제한구역, 일련번호 6은 도시지역·제1종일반주거지역·소로2류(폭 8m~10m) 접합·가축사육제한구역입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지 일부 타인점유 확인. 일련번호 2와 일련번호 3·6 일부의 점유자, 점유 원인, 사용 범위와 인도 가능 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 점유자의 보증금·계약관계·점유권원이 확인되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 본건은 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다. 토지·건물 및 제시외 건물의 실제 위치와 경계를 매각목록과 대조해야 합니다.
- 가격판단 분리. 최저가 321,786,000원이 감정가 24% 회차라는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 별도의 현장 시세·수익성 검증이 필요합니다.
- 말소기준 재확인. 을구 10번 국민은행 근저당과 이후 군산시 압류·경매개시결정의 등기 순위를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 매각범위와 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 회차보다 점유 확인이 먼저”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 1,340,220,660원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가가 321,786,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 할인율로 바꿔 읽을 수는 없습니다. 권리 측면에서는 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 반면 물건은 연립/다세대 + 토지 일괄매각이고 기숙사는 공실이지만 대지 일부에 타인점유·임대관계 미상이 남아 있습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원, 가격은 시세 검증 전 보류, 점유·매각범위 확인은 필수입니다.
