전주지방법원 2025타경514. 군산시 내흥동 913-3, 역전로 17 소재 1층 103호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사코어산업개발이고, 2024.04.17 소유권보존등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 군산월명신용협동조합의 채권최고액 1,690,000,000원 근저당권이 설정됐으나 2025.02.28 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 새로 설정된 남광주신용협동조합의 채권최고액 420,000,000원 근저당권입니다.
이 말소기준권리 뒤로 이성옥의 가압류 355,000,000원, 문경희의 가압류 90,000,000원, 남광주신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어집니다. 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없고, 현재는 공실입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경514 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 내흥동 913-3 1층103호 · 도로명주소 전북특별자치도 군산시 역전로 17 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 · 2층 중 1층 · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사코어산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 485,000,000원 / 116,449,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 355,232,468원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
2024.04.17 설정된 군산월명신용협동조합 근저당권은 2025.02.28 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준권리는 2025.02.28 남광주신용협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 이성옥·문경희 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 유찰 구조 — 감정가의 24.01%까지 내려왔다
감정가는 485,000,000원이지만 4회 유찰을 거치며 현재 최저매각가는 116,449,000원으로 내려왔습니다. 현재 회차 비율은 감정가의 24.01%입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 116,449,000원 | 24.01% | 750,981,286원 |
| 5회 유찰 시 | 81,514,300원 | 16.81% | 785,352,957원 |
| 6회 유찰 시 | 57,060,010원 | 11.76% | 809,367,070원 |
유찰이 거듭될수록 최저가는 낮아지지만, 매수인이 인수하는 금액은 각 시나리오에서 0원입니다. 대신 남광주신용협동조합을 포함한 채권자들의 미배당액은 현재 회차 750,981,286원에서 5회 유찰 시 785,352,957원, 6회 유찰 시 809,367,070원으로 커집니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,449,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,430,286원 |
| 1. 근저당 · 남광주신용협동조합 | 420,000,000원 | 114,018,714원 |
| 2. 가압류 · 이성옥 | 355,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 문경희 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 116,449,000원 기준으로 집행비용 2,430,286원을 제외한 114,018,714원이 남광주신용협동조합에 배당되고, 이성옥·문경희 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 채권자 총 청구액 865,000,000원 대비 미배당액은 750,981,286원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산역 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·상업나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 2층 건물의 1층이며 외벽은 라임스톤 등, 내부는 몰탈 위 페인팅·석고보드 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·엘리베이터·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측과 남측으로 도로에 접하고, 토지는 장방형 평지의 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·군산 신역세권 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구·중점경관관리구역에 해당하며, 대로2류와 중로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 888.0㎡, 공시지가 986,200원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업나지입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 현재 공실로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 2025.02.28 남광주신용협동조합 근저당이 실제 말소기준권리인지 등기부와 매각물건명세서 원본을 최종 확인하세요.
- 공실 상태 확인. 현황 공실이므로 내부 상태, 설비 정상 작동 여부와 실제 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 적합성. 감정요항표에는 휴게음식점·일반음식점 이용 상태가 함께 기재돼 있으므로 해당 103호의 실제 용도·영업 가능 범위를 원본과 현장에서 대조하세요.
- 상권·임대수요. 군산역 서측 신역세권 근린시설인 만큼 공실 해소 가능성과 주변 상가 임대수요를 직접 확인하세요.
- 유찰 원인 점검. 4회 유찰된 물건이므로 단순 가격 문제인지, 상권·면적·동선·임대수익성 등 다른 요인이 있는지 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 81,514,300원, 6회 유찰 시 57,060,010원으로 내려가는 시나리오가 있으므로 현재 회차 응찰과 추가 유찰 대기의 장단점을 비교하세요.
- 원본 확인. 배당표는 추정치이므로 집행비용·당해세 등 실제 배당 변동요인을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 공실과 환금성”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 기존 군산월명신용협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 2025.02.28 남광주신용협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격과 환금성은 따로 봐야 합니다. 감정가 485,000,000원에서 4회 유찰돼 116,449,000원까지 내려왔지만, 대상은 현재 공실인 근린시설입니다. 따라서 감정가 대비 24.01%라는 숫자만 보고 싸다고 결론 내리기보다 실제 상권·임대수요·공실 해소 가능성과 향후 재매각 가능성을 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 현장 검증이 필요한 물건입니다.
