전주지방법원 2025타경514. 군산시 내흥동 군산역 서측 인근의 1층 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사코어산업개발이고, 2024년 설정됐던 군산월명신용협동조합 근저당은 2025년 2월 28일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 남광주신용협동조합 채권최고액 420,000,000원 근저당입니다. 그 이후 이성옥 355,000,000원 가압류, 문경희 90,000,000원 가압류와 경매개시결정이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 쪽 결론은 단순합니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 현황은 공실입니다. 반면 가격은 네 번의 유찰 끝에 485,000,000원에서 116,449,000원까지 내려왔습니다. 이 낙폭 자체는 크지만 별도의 실거래 자료가 없으므로 감정가 할인율을 곧바로 시장가 할인율로 해석할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경514 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 내흥동 913-3 1층 103호 · 전북특별자치도 군산시 역전로 17 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 철근콘크리트구조 · 2층 중 1층 |
| 소유자 | 주식회사코어산업개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 485,000,000원 / 116,449,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남광주신용협동조합 / 355,232,468원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 현황 | 공실 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2024년 4월 17일 설정된 군산월명신용협동조합 근저당 1,690,000,000원은 2025년 2월 28일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재의 말소기준은 같은 날 설정된 을구 2번 남광주신용협동조합 근저당 420,000,000원입니다. 이후의 가압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이 근저당은 내흥동 913-3 제1층 제108호와 공동담보로 기재돼 있습니다.
② 가격·유찰 흐름 — 24%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 미확인
감정가는 485,000,000원, 현재 최저매각가는 116,449,000원입니다. 4회 유찰 뒤 감정가의 24.01% 수준까지 내려온 상태입니다. 현재 회차 이후에도 유찰될 경우 제시된 시나리오는 5회 유찰 시 81,514,300원, 6회 유찰 시 57,060,010원입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 116,449,000원 | 24.01% | 750,981,286원 |
| 5회 유찰 시 | 81,514,300원 | 16.81% | 785,352,957원 |
| 6회 유찰 시 | 57,060,010원 | 11.76% | 809,367,070원 |
③ 예상배당표 (매각가 116,449,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,430,286원 |
| 1. 근저당 · 남광주신용협동조합 | 420,000,000원 | 114,018,714원 |
| 2. 가압류 · 이성옥 | 355,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 문경희 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 865,000,000원 중 예상 배당액은 114,018,714원이며, 총 미배당은 750,981,286원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산역 서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·상업나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 감정요항표에는 대상 근린시설이 휴게음식점·일반음식점으로 기재돼 있으며 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 2층 건물의 1층으로, 위생·급배수·엘리베이터·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 대지는 장방형 평지이며 북측과 남측으로 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·군산 신역세권·지구단위계획구역·택지개발지구·중점경관관리구역이며, 대로2류와 중로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 888㎡, 공시지가 986,200원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반사항. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율만 보지 않기. 4회 유찰로 최저가는 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 실거래 시세가 확인되지 않아 시장가 대비 할인 여부는 별도 검증이 필요합니다.
- 공실 상태 확인. 현재 공실이므로 실제 내부 상태, 즉시 사용 가능 여부, 원상복구·인테리어 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대수요 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 군산역 인근 상권의 임대료와 공실기간을 직접 확인해 수익성을 검증해야 합니다.
- 공동담보 확인. 남광주신용협동조합 근저당은 1층 108호와 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 배당 구조를 원본 서류에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 권리 원본 대조. 현재 자료상 인수권리·법정지상권은 해당사항이 없지만, 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서·현황조사를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 검증”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 이미 말소된 과거 근저당을 제외하면 2025년 남광주신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 권리만큼 단순하지 않습니다. 485,000,000원의 감정가가 네 번의 유찰 끝에 116,449,000원까지 내려왔고 현황은 공실입니다. 별도의 실거래 시세가 없는 만큼 “감정가 대비 24%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 물건은 권리보다 실제 임대수요·공실 리스크·상가 환금성을 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 근린시설입니다. 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 현장 확인 후 판단. 이것이 핵심입니다.
