전주지방법원 2025타경514. 군산시 내흥동 913-3, 역전로 17에 있는 1층 108호 근린시설입니다. 감정 이용상태는 휴게음식점·일반음식점 계열 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 등기부상 소유자는 주식회사코어산업개발입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2025.02.28 설정된 남광주신용협동조합의 채권최고액 420,000,000원 근저당권입니다.
그보다 앞선 2024.04.17 군산월명신용협동조합 근저당권은 2025.02.28 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 살펴야 할 말소기준은 남광주신용협동조합 근저당이며, 이후 이성옥·문경희의 가압류와 남광주신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경514 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 내흥동 913-3 1층108호 · 도로명주소 전북특별자치도 군산시 역전로 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 휴게음식점·일반음식점 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 중 1층 · 라임스톤 등 외벽 · 샤시창 |
| 소유자 | 주식회사코어산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 72,750,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 355,232,468원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2024.04.17 소유권보존과 함께 설정됐던 군산월명신용협동조합의 채권최고액 1,690,000,000원 근저당권은 2025.02.28 해지돼 등기부상 이미 말소됐습니다. 같은 날 남광주신용협동조합의 채권최고액 420,000,000원 근저당이 새로 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 이성옥 가압류 355,000,000원, 문경희 가압류 90,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 4회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 303,000,000원이고 현재 최저매각가는 72,750,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰, 감정가 24%로 표시됩니다. 가격만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭을 곧바로 시장가 대비 할인폭으로 해석해서는 안 됩니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고 현황도 공실입니다. 주거용 부동산처럼 동일평형 실거래 평균만으로 적정가격을 비교하기 어렵기 때문에, 실제 응찰 전에는 해당 상권의 공실률·임대료·관리비·업종 수요와 개별 점포의 가시성·동선 등을 별도로 확인해야 합니다. 4회 유찰 자체도 시장이 기존 가격대에서 응찰하지 않았다는 사실로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,709,500원 |
| 1. 근저당 · 남광주신용협동조합 | 420,000,000원 | 71,040,500원 |
| 2. 가압류 · 이성옥 | 355,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 문경희 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 72,750,000원 가정 시 집행비용 1,709,500원과 남광주신용협동조합 71,040,500원으로 매각대금이 소진됩니다. 총 채권액 865,000,000원 중 미배당은 793,959,500원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 72,750,000원 | 71,040,500원 | 793,959,500원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 50,925,000원 | 49,608,350원 | 815,391,650원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 35,647,500원 | 34,605,845원 | 830,394,155원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 권리관계상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 유찰에 따라 권리인수 부담이 생기는 구조는 아닙니다. 다만 가격이 낮아질수록 좋은 물건이 되는 것이 아니라, 공실 근린시설의 실제 수익성과 환금성을 그 가격에서 감당할 수 있는지가 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산역 서측 인근이며 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 상업나지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 휴게음식점·일반음식점 용도의 근린시설이며 현황은 공실입니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 도로와 접하고, 대로2류와 중로3류에 접합니다.
- 토지. 장방형 평지의 근린생활시설 부지이며 토지면적은 888.0㎡, 공시지가는 986,200원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역, 군산 신역세권 일반상업지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공실 원인 확인. 현재 공실인 이유와 기존 영업·임대 이력, 장기간 공실 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 근린시설은 주변 실제 임대료와 공실률을 기준으로 적정 낙찰가를 역산하는 접근이 필요합니다.
- 점포 가시성·동선. 1층이라는 조건만으로 상가성이 보장되지 않으므로 출입구 위치, 보행동선, 주차·차량 접근을 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공실 기간 중 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2025.02.28 남광주신용협동조합 근저당이 말소기준이며, 앞선 군산월명신용협동조합 근저당은 같은 날 해지로 말소됐는지 원본 등기부와 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 인수권리·법정지상권 해당사항 없음과 현재 공실 상태가 매각기일 전까지 유지되는지 원본 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 상권 검증 후
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 이전 군산월명신용협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 2025.02.28 남광주신용협동조합 근저당을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸합니다. 임차인 없이 현재 공실이며 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 303,000,000원에서 4회 유찰돼 72,750,000원까지 내려왔다는 사실은 눈에 띄지만, 실거래 비교자료가 없는 공실 근린시설에서 이 숫자만 보고 싸다고 결론 내리는 것은 위험합니다. 권리상 부담은 낮지만, 환금성과 임대수요는 별도의 검증 대상입니다. 이 물건은 “권리 때문에 피할 물건”이라기보다, 상권과 수익성이 확인될 때만 가격을 평가할 수 있는 물건에 가깝습니다.
