전주지방법원 2025타경514. 군산시 내흥동 913-3, 역전로 17 소재 1층 108호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사코어산업개발이고, 현재 등기상 말소기준권리는 2025.02.28. 설정된 남광주신용협동조합 근저당권 420,000,000원입니다. 그 뒤 이성옥 가압류 355,000,000원, 문경희 가압류 90,000,000원과 임의경매개시결정이 이어졌으며, 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
2024.04.17. 군산월명신용협동조합 명의의 채권최고액 1,690,000,000원 근저당도 있었지만 2025.02.28. 해지로 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 같은 날 새로 설정된 남광주신용협동조합 근저당입니다. 임차인 신고는 없고, 명세서에는 현재 공실로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경514 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 내흥동 913-3 1층108호 · 도로명주소 역전로 17 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정상 휴게음식점·일반음식점 용도 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 중 1층 · 라임스톤 등 외벽 마감 |
| 소유자 | 주식회사코어산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 72,750,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남광주신용협동조합 / 355,232,468원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 정리
임차인은 확인되지 않았고 매수인 인수액은 0원입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다. 2025.02.28. 남광주신용협동조합 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 이성옥·문경희 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 72,750,000원으로, 시나리오상 감정가의 24% 수준입니다. 이미 4회 유찰됐다는 점만 보면 감정가에서 큰 폭으로 내려온 것은 분명하지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 시장가보다 저렴한지 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 72,750,000원 | 71,040,500원 | 793,959,500원 |
| 5회 유찰 시 | 50,925,000원 | 49,608,350원 | 815,391,650원 |
| 6회 유찰 시 | 35,647,500원 | 34,605,845원 | 830,394,155원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 시나리오상 매각가는 50,925,000원, 두 번 더 진행되면 35,647,500원입니다. 다만 가격이 내려갈수록 채권자의 미배당액만 커질 뿐, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,709,500원 |
| 1. 근저당 · 남광주신용협동조합 | 420,000,000원 | 71,040,500원 |
| 2. 가압류 · 이성옥 | 355,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 문경희 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 865,000,000원 중 채권자 예상배당은 71,040,500원, 미배당은 793,959,500원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표의 집행비용은 매각가 기준 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산역 서측 인근이며 주변은 아파트단지·근린생활시설·상업나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 이용. 감정상 휴게음식점·일반음식점 용도로 이용되는 근린시설이며 현황은 공실입니다.
- 설비. 위생·급배수·엘리베이터·소방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 도로와 접하고, 대로2류(폭 30m~35m)·중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·군산 신역세권 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지. 장방형 평지의 근린생활시설 부지이며 토지면적은 888.0㎡, 공시지가는 986,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대 시세 확인. 현재 최저가는 감정가의 24% 수준이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 주변 동일·유사 근린시설의 매매가와 임대료를 직접 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실이므로 이전 영업 종료 이유, 공실기간, 임차 문의 수준과 재임대 가능성을 확인해야 합니다.
- 용도 적합성 확인. 감정상 휴게음식점·일반음식점 용도이므로 실제 계획 업종의 인허가·용도 적합 여부를 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 낮아진 가격만 볼 것이 아니라 상권·수익성·환금성 등 반복 유찰의 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 소멸관계, 명세서상 인수권리 없음, 현재 공실 상태를 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본으로 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 검증은 더 엄격하게”
이 물건은 임차인 신고가 없고 매각물건명세서상 인수권리·법정지상권도 해당사항이 없어 권리상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리 뒤의 가압류와 경매개시결정도 매각으로 정리됩니다.
반면 가격은 단순하지 않습니다. 감정가 303,000,000원이 4회 유찰을 거쳐 72,750,000원까지 내려왔지만, 현재 공실인 근린시설이고 실거래 시세 자료도 없습니다. 따라서 “감정가의 24%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리는 정리형이지만, 반복 유찰과 공실을 설명할 수 있는 임대수익·상권·환금성 검증이 끝나야 비로소 입찰가를 정할 수 있습니다.
