전주지방법원 군산지원 2025타경21144. 군산시 수송동 수송동에이치빌딩 3층 301호에 관한 경매입니다. 등기상 집합건물이며, 감정평가상 이용상태는 볼링장(군산볼링장)입니다. 관련 토지는 상업용 건물부지로 이용되는 대지입니다. 일반적인 주거용 아파트와는 성격이 전혀 다릅니다.
최저매각가 716,699,000원은 감정가의 약 24.01%입니다. 감정평가 금액에서 약 75.99% 낮아진 숫자만 보면 가격이 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 감정가 대비 할인과 실제 시장가치 대비 할인은 별개입니다. 특히 기존 볼링장 영업이 중단된 상태로 조사됐고, 영업에 필요한 핵심 기계설비와 레인이 매각에서 빠지므로, 낙찰 이후 사용할 수 있는 공간의 가치부터 따져야 합니다.
등기상 말소기준은 2018.06.08 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,440,000,000원이고, 이후 전북신용보증재단의 가압류와 현재 경매개시결정 등기가 존재합니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 과거 경매가 취하된 이력이 있고, 현재 신청채권자는 별도의 유동화전문회사이므로 담보채권의 승계와 배당관계를 입찰 전에 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 군산지원 2025타경21144 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 수송동 802-1 수송동에이치빌딩 1동 3층 301호 도로명주소: 전북특별자치도 군산시 문화로 80 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 관련 토지 지목 대지 · 감정평가상 볼링장(군산볼링장) |
| 층수 / 구조 | 철골철근콘크리트조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 4층 중 3층 301호 |
| 현재 공유자 | 김민선(12분의 4), 윤달영(12분의 4), 장미영(12분의 4) |
| 감정가 | 2,985,000,000원 |
| 최저매각가 | 716,699,000원 (4회 유찰 · 감정가 대비 24.01%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 경매 신청채권자 | 유에이치케이제오차유동화전문유한회사 |
| 경매 청구금액 | 4,273,221,126원 |
| 말소기준권리 | 2018.06.08 · 을구 3번 · 국민은행 근저당권 채권최고액 4,440,000,000원 |
| 매수인 인수권리 | 명세서상 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 |
| 시설 관련 특기사항 | 볼링기계설비·레인·레인시스템 등 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 확인 필요
말소기준은 을구 3번 국민은행 근저당권입니다. 설정일은 2018.06.08, 채권최고액은 4,440,000,000원입니다. 2014년 전북지리산낙농농업협동조합 근저당과 2017년 고산농업협동조합 근저당은 2018.06.08 이미 말소됐습니다. 따라서 과거 근저당권의 채권최고액을 현재 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.
2018년 근저당권 이후 장미영 지분에 설정된 전북신용보증재단 가압류 52,250,000원과 2025.07.22 현재 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2023.07.14 진행된 종전 임의경매는 2025.04.16 취하로 말소됐으므로 현재 진행 중인 2025타경21144와 구별해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가 24%가 곧 시세 24%는 아니다
현재 최저매각가는 716,699,000원입니다. 감정가 2,985,000,000원의 약 24.01%로 4회 유찰된 가격입니다. 다만 동일 건물 또는 비교 가능한 상업시설의 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
특히 볼링장처럼 특정 영업 목적에 맞춰진 공간은 일반적인 주거용 부동산보다 활용 가능한 매수자와 업종이 제한될 수 있습니다. 이 물건은 영업을 하지 않은 것으로 조사됐고, 볼링기계설비·레인·레인시스템 등 핵심 설비가 매각 제외되므로, 감정가와 최저가의 차이만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 권리 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 716,699,000원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 501,689,299원 | 16.81% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 351,182,509원 | 11.76% | 0원 |
5회·6회 유찰 시 금액은 회차별 예상 시나리오입니다. 향후 실제 최저매각가나 매각기일이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 세금·취득 부대비용·명도비용·시설공사비는 포함하지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 716,699,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,566,990원 |
| 1. 을구 3번 · 국민은행 근저당권 | 4,440,000,000원 | 707,132,010원 |
| 2. 갑구 7번 · 전북신용보증재단 가압류 | 52,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액은 9,566,990원, 국민은행 근저당권에 대한 예상배당은 707,132,010원입니다. 전북신용보증재단 가압류에는 배당액이 없고 소유자 잔여액도 없습니다.
채권최고액과 가압류 청구금액을 합한 계산상 채권액은 4,492,250,000원이며, 예상배당 합계는 707,132,010원입니다. 이에 따른 채권 미배당 총액은 3,785,117,990원입니다. 이 금액은 채권자 측의 예상 미회수액이지 매수인이 인수할 금액이 아닙니다.
| 회차 | 채권자 예상배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 707,132,010원 | 3,785,117,990원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 494,272,406원 | 3,997,977,594원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 345,465,954원 | 4,146,784,046원 | 0원 |
집행비용은 추정액입니다. 근저당권의 채권최고액을 기준으로 작성한 예상배당이며 실제 확정채권액, 공동담보 배당관계, 당해세 및 임차인 최우선변제 등에 따라 법원의 최종 배당표는 달라질 수 있습니다. 회차별 미배당 총액도 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 정보 기준)
- 입지. 전북특별자치도 군산시 수송동 소재 군산중앙여고 북동측 인근입니다. 주위는 중·소규모 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 북측으로 폭 약 35m, 남측으로 폭 약 12m의 아스팔트포장도로에 접하며 지하주차장시설이 있습니다.
- 건물 구조. 철골철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕의 지상 4층 건물입니다. 외벽은 돌붙임 등, 내벽은 타일·페인트 등으로 마감됐고 강화유리 및 새시창이 설치돼 있습니다.
- 설비. 공동위생설비, 급·배수설비, 스프링클러, 화재탐지설비와 엘리베이터설비가 기재돼 있습니다. 다만 볼링기계설비·레인·레인시스템은 매각 제외이므로 건물 부속 설비와 별도의 영업용 시설을 구분해야 합니다.
- 토지. 관련 토지는 지목 대지, 일반상업지역의 상업용 건물부지입니다. 토지 정보상 면적은 901.2㎡이고 공시지가는 ㎡당 2,102,000원입니다. 이 토지면적은 해당 301호의 전용면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역 및 상대보호구역 등이 기재돼 있습니다. 자연재해위험개선지구와 접하는 것으로도 표시됩니다. 업종 전환 시 용도별 허용 여부와 교육환경 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 공부·건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 표시돼 있지 않습니다. 다만 현재 시설의 사용 가능성과 별도 설비의 소유관계는 이와 구분하여 확인해야 합니다.
- 환금성. 볼링장이라는 특수 용도, 영업 중단 조사 결과, 핵심 설비의 매각 제외, 4회 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다. 일반적인 주거용 물건과 동일한 환금성을 기대하기 어렵고, 실제 재사용 가능한 업종과 매수 수요를 확인해야 합니다.
첫째, 본건은 볼링장으로서 현황조사 및 감정평가일 현재 영업을 하지 않은 것으로 조사됐습니다.
둘째, 본건 내부에 설치된 볼링기계설비 및 레인, 레인시스템 등은 각 매각에서 제외됩니다.
따라서 기존 볼링장 시설이 그대로 포함된 정상 영업시설을 취득한다고 가정해서는 안 됩니다. 제외 설비의 소유자, 반출·철거 방식, 잔존시설의 이용 가능 여부, 관련 비용과 감정평가상 가치 반영방식을 반드시 확인해야 합니다.⑤ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 대상 호수가 3층 301호로 표시돼 있는 반면, 공동담보와 감정평가 자료에는 4층 401호가 언급됩니다. 각 호수의 별도 매각 여부와 대지권, 공용부분 및 감정평가 대상 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 볼링장 시설 소유권. 매각 제외인 볼링기계설비·레인·레인시스템의 실제 소유자와 점유관계를 확인해야 합니다. 제외 설비를 매수인의 자산으로 평가하면 안 됩니다.
- 철거·시설공사. 기존 설비의 반출 가능 여부, 공간 원상복구 및 신규 영업시설 설치 가능성을 확인해야 합니다. 이러한 비용을 확인하기 전에는 최저가를 실질적인 총투자금으로 간주해서는 안 됩니다.
- 임대차·점유. 신고된 임차인은 0명이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 사업자등록 및 대항력 성립 여부를 별도로 조사해야 합니다.
- 담보권 승계. 국민은행 근저당권과 유에이치케이제오차유동화전문유한회사 신청채권 사이의 권리관계 및 공동담보 배당 구조를 확인해야 합니다.
- 과거 경매 취하. 2023년 국민은행 임의경매개시결정은 2025.04.16 취하로 말소됐습니다. 종전 경매와 현재 경매 사건의 진행 기록을 구분해야 합니다.
- 실거래 및 수익가치. 동종 상업시설의 최근 거래가격, 임대 가능성 및 예상 임대수익을 조사해야 합니다. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 저가 낙찰의 경제성을 판단해서는 안 됩니다.
- 상업시설 용도변경. 일반상업지역과 상대보호구역 등 관련 규제, 건축물대장상 허용 용도 및 소방·시설 요건을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 관리비, 관련 세금 및 취득 부대비용을 확인해야 합니다.
- 현장과 원본 서류. 입찰 전에 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 건축물대장 및 실제 내부 상태를 대조해야 합니다. 특히 설비 제외 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 저평가된 부동산”
군산 수송동에이치빌딩 301호는 권리상 인수액 0원이라는 장점을 갖고 있습니다. 2018년 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 등기상 권리가 정리되고, 매각물건명세서상 인수권리 및 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
하지만 투자 판단의 무게중심은 다른 곳에 있습니다. 4회 유찰, 감정가의 24.01%까지 하락한 최저가, 현황상 영업하지 않는 볼링장, 핵심 기계설비·레인 매각 제외라는 조건이 동시에 존재합니다. 가격이 크게 내려갔다는 사실은 분명하지만, 최근 실거래에 근거한 시장가치가 확인되지 않았으므로 최저가가 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.
특히 감정평가 자료에 언급된 401호와 실제 301호의 매각범위를 구별하고, 제외 설비의 소유관계·철거 부담·재사용 가능성, 임대관계 및 담보채권 승계를 검증하는 것이 우선입니다.
최종 판단: 등기상 권리는 비교적 명확하지만, 자산가치·현장 이용 가능성·환금성의 불확실성이 큰 고위험 물건입니다. 현재 최저가가 감정가보다 현저히 낮다는 이유만으로 입찰할 대상은 아닙니다. 가격 메리트는 미확인, 권리 인수는 0원, 시설과 매각범위 확인이 선행돼야 하는 사건으로 평가합니다.
