전주지방법원 2025타경21144. 군산시 수송동 수송동에이치빌딩 1동 3층 301호입니다. 사건상 용도표시는 대지, 감정요항표의 이용상태는 볼링장(군산볼링장)입니다. 감정요항표에는 4층 건물 중 3층 301호와 4층 401호가 볼링장으로 이용 중인 것으로 기재되어 있고, 이 사건 등기부상 국민은행 근저당은 401호와 공동담보 관계입니다.
권리 구조 자체는 비교적 명료합니다. 2018년 6월 8일 설정된 주식회사국민은행 채권최고액 4,440,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 전북신용보증재단 가압류 52,250,000원과 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21144 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 수송동 802-1 수송동에이치빌딩 1동 3층301호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 볼링장(군산볼링장) |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 3층 301호 |
| 현재 소유자 | 김민선 12분의 4 · 윤달영 12분의 4 · 장미영 12분의 3 및 12분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,985,000,000원 / 716,699,000원 (4회 유찰) |
| 경매 청구액 | 4,273,221,126원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 임차 관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정요항표 임대관계는 미상임 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 공유자는 김민선·윤달영·장미영입니다. 과거 2014년 박미애가 2,150,000,000원에 취득한 뒤 같은 해 공유지분 거래가 있었고, 2018년 국민은행 근저당이 설정됐습니다. 그보다 앞선 전북지리산낙농농업협동조합 근저당과 고산농업협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다.
말소기준 이후의 전북신용보증재단 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 임차관계는 감정요항표상 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원문과 실제 점유 상태를 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 24.01%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 2,985,000,000원, 현재 최저매각가는 716,699,000원입니다. 감정가의 24.01% 수준까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다는 가정 아래 권리상 실질취득액도 716,699,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 716,699,000원 | 24.01% | 3,785,117,990원 |
| 5회 유찰 시 | 501,689,299원 | 16.81% | 3,997,977,594원 |
| 6회 유찰 시 | 351,182,509원 | 11.76% | 4,146,784,046원 |
하지만 이 사건에는 실거래 평균이나 최신 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 4회 유찰 자체가 감정가와 시장의 응찰가격 사이에 상당한 간극이 있었음을 보여주는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 716,699,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,566,990원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 4,440,000,000원 | 707,132,010원 |
| 3. 가압류 · 전북신용보증재단 | 52,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 4,492,250,000원 가운데 예상 배당액은 707,132,010원, 미배당은 3,785,117,990원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산중앙여고 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 중·소규모 아파트단지와 단독주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물이며 공동위생설비·급배수설비, 스프링쿨러·화재탐지·엘리베이터 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 평지로 상업용 건물부지로 이용 중이며, 북측 약 35미터, 남측 약 12미터 아스팔트 포장도로에 접하고 지하주차장시설이 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 2,102,000원/㎡, 토지면적은 901.2㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 현재 4회 유찰됐고 이용상태가 볼링장인 데다 핵심 볼링 설비가 매각에서 제외됩니다. 실거래 비교자료가 없어 가격 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 경계. 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 마세요.
- 설비 제외 범위 확인. 볼링기계설비·레인·레인시스템 등이 매각에서 제외됩니다. 건물 인도 시 실제 남는 시설과 제외물의 소유·철거 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 영업 상태 확인. 감정요항표의 이용상태는 볼링장이지만 매각물건명세서 비고에는 현황조사 및 감정평가일 현재 영업하지 않은 것으로 조사됐다고 기재되어 있습니다.
- 점유·임대관계 재확인. 확인된 임차인은 없으나 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자와 점유권원은 매각물건명세서·현황조사 원문 및 현장으로 다시 확인하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 등기내용상 4층 401호와 공동담보 관계입니다. 배당 및 채권관계는 관련 물건의 진행 상황과 함께 원문 대조가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격과 활용은 단순하지 않다”
이 사건은 권리만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 감정가 2,985,000,000원에서 4회 유찰돼 716,699,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시세보다 낮다고 확인할 근거가 없습니다.
여기에 감정상 이용상태가 볼링장이고, 현황조사·감정평가일 현재 영업하지 않은 것으로 조사됐으며, 볼링기계설비·레인·레인시스템 등이 매각에서 제외됩니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원 = 저위험·저가”로 연결하면 안 되는 유형입니다. 권리는 정리되지만, 4회 유찰과 용도 특성, 설비 제외, 가격 비교자료 부재를 함께 감안하면 입찰 전 활용성과 환금성을 보수적으로 검증해야 합니다.
