전주지방법원 2025타경21144. 군산시 수송동 수송동에이치빌딩 제1동 4층 401호입니다. 감정평가 이용상태는 볼링장(군산볼링장)이고, 철골철근콘크리트조 4층 건물의 4층 구분호입니다. 등기상 공유자는 김민선·윤달영·장미영이며 각 지분은 3분의 1입니다. 권리의 기준점은 2018.06.08. 설정된 주식회사국민은행 채권최고액 4,440,000,000원 근저당권입니다. 이후 전북신용보증재단 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 716,699,000원으로 감정가의 24.01% 수준입니다. 그러나 이 숫자만 보고 싸다고 결론내리기에는 중요한 제한이 있습니다. 동일 물건의 최근 실거래나 거래 추세 자료가 없어 시세 대비 저평가 여부를 확인할 근거가 없고, 매각물건명세서상 볼링기계설비 및 레인, 레인시스템 등이 각 매각에서 제외됩니다. 감정 이용상태는 볼링장이지만 명세서 비고에는 현황조사 및 감정평가일 현재 영업을 하지 않은 것으로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21144 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 수송동 802-1 수송동에이치빌딩 1동 4층401호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 볼링장(군산볼링장) 이용 구분건물 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 4층 401호 |
| 공유자 | 김민선 3분의 1 · 윤달영 3분의 1 · 장미영 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,985,000,000원 / 716,699,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 4,273,221,126원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.06.08. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,440,000,000원이며 채무자는 김보경, 2021.06.04. 계약인수로 장미영이 채무자로 변경된 등기가 있습니다. 2023.08.25. 장미영 지분에 설정된 전북신용보증재단의 52,250,000원 가압류와 2025.07.22. 현재 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 4회 유찰됐지만 시세 판단 자료는 없다
감정가는 2,985,000,000원, 현재 최저매각가는 716,699,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 24.01%이며 4회 유찰 상태입니다. 다음 시나리오상 5회 유찰 시 501,689,299원, 6회 유찰 시 351,182,509원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 716,699,000원 | 3,785,117,990원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 501,689,299원 | 3,997,977,594원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 351,182,509원 | 4,146,784,046원 |
다만 최근 12개월 평균·최신 거래·거래 추세를 확인할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭이 크다는 사실은 확인할 수 있어도, 현재 최저가가 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 볼링장이라는 특수한 이용형태와 매각제외 설비를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 716,699,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,566,990원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 4,440,000,000원 | 707,132,010원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 전북신용보증재단 | 52,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 716,699,000원 가정 시 집행비용 9,566,990원을 제외한 707,132,010원이 국민은행 근저당권에 배당되고, 총 채권 미배당액은 3,785,117,990원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 군산중앙여고 북동측 인근이며, 주위는 중·소규모 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 볼링장(군산볼링장)으로 이용 중인 것으로 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 현황조사 및 감정평가일 현재 영업을 하지 않은 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 북측 약 35미터, 남측 약 12미터 아스팔트포장도로에 접하고 지하주차장시설이 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 평지로 상업용 건물부지로 이용 중이며, 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역입니다.
- 공시지가. 2,102,000원/㎡, 토지면적 901.2㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각제외 설비 확인. 볼링기계설비·레인·레인시스템 등은 각 매각에서 제외됩니다. 실제 잔존시설과 소유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 특수용도 검토. 볼링장 이용 구분건물인 만큼 낙찰 후 영업 재개, 다른 용도 사용 가능성, 시설 공사 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 4회 유찰로 감정가 대비 가격은 크게 내려왔지만 최근 실거래 시세가 없어 현재 최저가가 시세보다 싼지는 별도 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건 자체가 어렵다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2018.06.08. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없으며 예상 인수액은 0원입니다.
반면 투자 판단은 간단하지 않습니다. 감정가 2,985,000,000원에서 4회 유찰돼 716,699,000원까지 내려왔지만 시장 실거래 자료가 없어 시세 대비 저평가 여부를 확인할 수 없고, 볼링장이라는 특수한 이용형태에 더해 볼링기계설비와 레인시스템 등이 매각에서 빠집니다. 따라서 이 물건은 권리보다 활용성과 가격 검증이 핵심입니다. 권리상 인수 0이라는 점만으로 현재 가격을 싸다고 평가하기보다는, 매각제외 범위·점유·향후 사용계획을 먼저 확정한 뒤 응찰가를 판단해야 합니다.
