전주지방법원 2025타경21144. 군산시 수송동 수송동에이치빌딩 4층 401호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이지만, 등기사항은 집합건물이고 감정평가상 실제 이용상태는 볼링장(군산볼링장)입니다. 현재 등기상 소유자는 김민선·윤달영·장미영으로 각각 3분의 1씩 공유하고 있습니다.

감정가가 약 29.85억 원이고 현재 최저가가 약 7.17억 원이라는 가격 차이만 보면 관심을 끌 수 있는 물건입니다. 하지만 일반적인 상가나 아파트와는 다릅니다. 특수목적 영업시설이었던 공간을 매수하되, 핵심 볼링시설은 취득 대상에서 제외되는 구조이기 때문입니다. 실제 활용도와 재임대 가능성, 설비 철거 및 용도 전환 가능성을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 투자성을 평가하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 국민은행 근저당

현재 말소기준권리는 2018.06.08 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,440,000,000원이며, 공동담보로 같은 건물 제3층 제301호가 기재되어 있습니다. 과거 고산농업협동조합 근저당권들은 이미 말소되었고, 국민은행 근저당권과 그 이후의 가압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

또한 2023년 국민은행이 신청한 종전 임의경매는 2025.04.16 취하를 원인으로 말소되었습니다. 현재 경매는 유에이치케이제오차유동화전문유한회사가 채권자로 기재된 별도 사건입니다. 등기상 근저당권자는 국민은행으로 남아 있으므로, 신청채권자와 등기상 근저당권자의 권리관계 및 채권승계 근거를 확인할 필요가 있습니다. 공동담보 301호의 권리·처분 현황도 함께 확인해야 합니다.

② 가격 판단 — 24%라는 숫자가 곧 저가 매수는 아니다

현재 최저매각가는 716,699,000원으로, 감정가 2,985,000,000원의 약 24.01%입니다. 4회 유찰로 감정가 대비 가격이 크게 하락한 것은 사실입니다. 그러나 동일하거나 유사한 상업시설의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 이 금액이 현재 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

추가 유찰 가격은 시나리오상 가정값입니다. 실제 차기 매각가격이나 매각 여부가 확정된 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 716,699,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 국민은행 배당은 등기상 채권최고액을 기준으로 계산한 단순 배당 시나리오입니다. 채권최고액이 실제 채무잔액과 동일하다는 뜻은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

현재 회차에서는 집행비용 9,566,990원을 제외한 707,132,010원이 국민은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 전북신용보증재단 가압류는 예상배당 0원, 소유자 잔여금도 0원입니다.

배당 계산상 채권액 합계는 4,492,250,000원, 채권자 예상배당 합계는 707,132,010원, 미배당액은 3,785,117,990원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 배당 부족분이지, 곧바로 낙찰자가 승계하는 금액이 아닙니다. 매수인의 명시 인수액은 0원입니다.

④ 추가 유찰 시 배당 시나리오

⑤ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 군산시 수송동 소재 군산중앙여고 북동측 인근. 주위에는 중·소규모 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철골철근콘크리트조 4층 건물의 4층 401호입니다. 외벽은 돌붙임 등, 내벽은 타일·페인트 등, 창호는 강화유리와 새시창으로 구성되어 있습니다.
• 설비. 공동위생설비·급배수설비·스프링클러·화재탐지설비·엘리베이터설비가 기재되어 있습니다. 다만 내부 볼링기계설비 및 레인·레인시스템은 매각에서 제외됩니다.
• 토지. 수송동 802-1·802-2의 2필지 일단 토지로, 상업용 건물부지로 이용 중입니다. 토지면적은 901.2㎡, 지목은 대, 지형은 평지입니다. 이는 토지 현황 정보로서 401호의 전유면적이나 단독 취득 토지면적을 의미하지 않습니다.
• 도로. 북측 약 35m, 남측 약 12m의 아스팔트포장도로에 접하며 지하주차장 시설이 있습니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역(상업용지), 상대보호구역·가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 자연재해위험개선지구 접함 사항도 확인 대상입니다.
• 공시지가. 2,102,000원/㎡. 개별공시지가이며 본건 구분건물의 거래시세와 동일한 지표는 아닙니다.
• 공부상 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 기재되지 않았습니다. 다만 사건의 대지 표기와 집합건물 401호 매각범위는 매각목록·대지권 표시로 재확인해야 합니다.
• 환금성. 볼링장으로 사용된 비영업 상태의 특수시설로, 일반적인 근린생활시설과 달리 사용 목적에 제약이 있을 수 있습니다. 용도 변경 가능성, 내부 철거 및 재사용 비용, 실제 임차수요와 매수수요를 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각목록·대지권 대조. 사건 용도는 대지로 표기되어 있지만 등기는 집합건물 4층 401호입니다. 실제 매각 대상, 전유부분, 공용부분 및 대지권의 범위를 법원 매각목록과 등기 원본에서 확인해야 합니다.
• 제외 설비 소유권. 볼링기계설비·레인·레인시스템의 실제 소유자와 철거·반출 가능성, 잔존 상태 및 비용 부담 주체를 확인해야 합니다. 제외된 설비를 낙찰자가 취득하는 것으로 계산해서는 안 됩니다.
• 사업 재개·용도 변경. 볼링장 영업을 다시 할 수 있는지, 다른 상업시설로 사용할 수 있는지, 건축·소방·교육환경 관련 허가 및 시설 변경 요건을 검토해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차인 신고는 없으나 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용권원, 사업자등록 및 임대차계약 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 국민은행 근저당권은 3층 301호와 공동담보 관계입니다. 다른 공동담보물의 처리 및 채권승계 관계를 대조해야 합니다.
• 채권자·배당 확인. 현재 경매신청 채권자와 등기상 근저당권자의 명칭이 다릅니다. 채권승계 자료, 청구채권 범위 및 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.
• 시세 및 수익 검증. 인근 유사 상업용 집합건물 매매사례와 임대사례, 공실 기간, 관리비, 예상 보수비와 유지비를 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 실제 취득 시 발생할 수 있는 비용을 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 추가 유찰 가정가격은 501,689,299원 및 351,182,509원이지만 실제 매각가격이나 유찰 여부는 확정된 것이 아닙니다. 가격 하락만을 기대하지 말고 실제 활용가치와 총취득비용을 함께 판단해야 합니다.
• 최종 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 법원 매각공고 원본을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시장가치의 24%”

이 물건은 등기상 권리와 가격·활용 위험을 나누어 보아야 할 사례입니다. 말소기준권리는 2018년 국민은행 근저당권으로 정리되고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다. 추정 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 신고된 임차인이 없다는 것과 임대관계가 확인되었다는 것은 다르며, 핵심 볼링설비가 매각에서 제외된다는 점이 실질적인 위험입니다. 4회 유찰로 최저가격이 크게 낮아졌더라도 공간의 실제 활용가치와 시장 거래가격이 확인되지 않는 이상 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다.

특히 볼링장 영업이 중단된 상태에서 주요 기계설비와 레인까지 제외된다면, 낙찰 이후 시설 재구성이나 다른 용도로의 전환이 필요할 가능성을 검토해야 합니다. 이러한 비용은 명시 인수액 0원과 별개입니다.

종합 판단은 D등급(36점). 명시적인 권리인수 부담은 낮지만, 4회 유찰·특수용도·설비 제외·임대관계 미상·실거래 시세 부재가 동시에 존재합니다. 현 단계에서는 저가 매수 기회로 단정하기보다 매각범위와 시설 활용 가능성 및 수익성을 검증할 때까지 입찰을 보류하는 보수적인 접근이 적절합니다.