전주지방법원 2025타경21236. 군산시 조촌동 롯데시네마 서측 인근에 있는 4층 상가건물의 4층 401호입니다. 현재 소유자 김재구는 2025년 5월 21일 종전 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 군산산림조합 명의의 채권최고액 258,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025년 8월 20일 이상철의 강제경매개시결정과 2026년 4월 설정된 후순위 근저당권들은 이번 매각으로 모두 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없습니다. 그러나 근린시설 경매는 권리보다 현황과 환금성에서 결과가 갈리는 경우가 많습니다. 감정평가상 이 물건은 사무실로 이용되다가 현재 공실 상태였고 인테리어 중이었으며, 401호와 402호를 구분하는 칸막이가 없었습니다. 등기상 낙찰 대상은 401호이므로, 현장에서 전유부분 경계와 설비 사용관계를 확인하지 않고 입찰가를 정하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21236 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 조촌동 826-8 4층 401호 · 도로명주소 조촌로 131 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 4층 401호 · 사무실(현 공실) |
| 소유자 | 김재구 (2025.05.21. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 252,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이상철 / 23,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.22 |
| 현황상 핵심 | 현재 공실 · 인테리어 중 · 401호와 402호 사이 구분 칸막이 없음 |
① 권리 흐름 — 현재 소유권 기준 말소기준은 2025년 근저당
2019년부터 2024년까지 설정됐던 동군산농업협동조합 근저당, 압류와 기존 경매개시결정은 2025년 5월 21일 종전 경매 매각으로 말소됐습니다. 따라서 현재 소유권을 기준으로 보면 김재구의 소유권 취득과 동시에 설정된 군산산림조합 근저당권 258,000,000원이 선순위 권리입니다. 그 뒤의 현 경매개시결정과 김숙자·김영희의 근저당권은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 대항력은 없지만 현장 확인은 필요
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 오피스튜, 김재구 | 401호 | 2025.09.10 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입일 2025년 9월 10일은 선순위 군산산림조합 근저당 설정일인 2025년 5월 21일보다 늦습니다. 따라서 현황조사상 보증금 30,000,000원, 월차임 2,000,000원의 점유 기록은 있으나 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 보증금 중복 합산 문제도 없습니다.
③ 가격과 회차 — 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 252,000,000원으로 감정가 360,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 가격이 낮아졌지만, 근린시설은 아파트처럼 동일 평형의 가격을 단순 비교하기 어렵고 층·전용면적·임대수익·공실기간·내부 구획 상태에 따라 거래가격이 크게 달라질 수 있습니다.
특히 이 물건은 공실 상태이고 401호와 402호 사이 물리적 구획이 없는 만큼, 현재 최저가를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 부족합니다. 실질취득액은 인수금이 없어 최저가와 같은 252,000,000원이지만, 여기에 구획 복구·인테리어·공실 유지비용이 추가될 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,328,000원 |
| 1. 근저당 · 군산산림조합 | 258,000,000원 | 247,672,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 이상철 | 23,600,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김숙자 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김영희 | 105,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김숙자 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 626,600,000원 중 채권자 배당액은 247,672,000원, 총 미배당액은 378,928,000원으로 추정됩니다. 신청채권자 이상철은 현재 회차뿐 아니라 제시된 유찰 시나리오에서도 예상배당액이 0원입니다. 당해세·최우선변제와 공동담보 배분에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산시 조촌동 롯데시네마 서측 인근으로, 주변에는 노선상가·극장·병원·근린생활시설·금융기관·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 동측 인근에 간선도로와 시내버스 정류장이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 승강기, 위생·급배수, 소방설비가 설치돼 있습니다.
- 이용 상태. 사무실로 이용되다가 현재 공실이며 인테리어 중입니다. 401호와 402호 사이 구분 칸막이가 없습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 평탄한 상업용 부지이며 동남측 대로와 서측 소로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 공시지가. 773,900원/㎡, 토지면적은 372.7㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전유부분 경계 확인. 401호와 402호 사이 구분 칸막이가 없으므로 집합건축물대장 도면과 현장을 대조해 401호의 정확한 범위를 확인하세요.
- 복구비 산정. 독립 출입구, 전기·급배수·소방설비 분리 여부와 칸막이 설치비를 견적에 반영하세요.
- 실제 점유 확인. 현황조사상 점유 기록과 공실 기재가 함께 있으므로 열쇠 보유자, 잔존 집기, 인도 대상자를 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 선순위 군산산림조합 근저당은 402호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보 부동산의 매각 여부와 배당 배분을 원본으로 확인하세요.
- 임대수익 검증. 기존 월차임 기록은 2,000,000원이지만 현재 공실 상태이므로 실제 재임대 가능 금액과 공실기간을 별도로 검토하세요.
- 세금·관리비 확인. 당해세와 공용부분 관리비, 전기·수도 체납 여부를 관계기관과 관리 주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 집합건축물대장을 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 물리적 독립성과 가격
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 선순위 군산산림조합 근저당 이후의 경매개시결정과 후순위 근저당은 매각으로 소멸하고, 임차 기록의 전입일도 말소기준보다 늦어 매수인이 떠안을 보증금은 없습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 252,000,000원입니다.
하지만 권리 안전성이 곧 투자 안전성을 뜻하지는 않습니다. 대상은 공실 근린시설이고, 401호와 402호 사이 구분 칸막이가 없는 상태입니다. 감정가의 70%라는 비율보다 먼저 확인해야 할 것은 401호가 독립된 사무실로 즉시 사용·임대 가능한지, 경계와 설비를 복구하는 데 얼마가 드는지입니다. 결론적으로 권리는 인수 0원, 가격 판단은 현장 확인 전 보류가 적절합니다.
