전주지방법원 2025타경21236. 군산시 조촌동 조촌로 131에 있는 4층 근린시설 건물 중 4층 402호입니다. 감정 이용상태는 사무실이며 조사 당시 공실이었습니다. 현재 소유자 김재구는 2025.05.21. 앞선 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 군산산림조합 명의 채권최고액 258,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이번 경매는 이상철이 청구액 23,600,000원으로 신청한 강제경매입니다. 현재 소유권 취득과 동시에 설정된 군산산림조합 근저당권이 이번 권리 흐름의 기준이 되고, 그 뒤의 경매개시결정, 군산시 압류, 김숙자·김영희 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액은 크지만 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21236 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 조촌동 826-8 4층 402호 · 조촌로 131 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 사무실(현 공실) · 4층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 김재구 (2025.05.21. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 367,000,000원 / 256,900,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이상철 / 23,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.22 |
| 현장 특이사항 | 현재 공실 · 인테리어 중 · 401호와 402호 사이 구분칸막이 없음 |
① 권리 흐름 — 배당 부족과 인수는 다르다
2019년부터 2024년까지 유한회사한사랑 소유 당시 설정됐던 근저당권, 경매개시결정, 압류와 가압류는 2025.05.21. 이전 경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 현재 분석의 출발점은 김재구가 소유권을 취득한 2025.05.21.입니다. 같은 날 설정된 군산산림조합 근저당권보다 뒤에 있는 권리들은 이번 매각으로 모두 소멸합니다.
② 점유·임대차 — 401호 기록과 402호 현장을 분리해 봐야 한다
| 조사 대상 | 관련 호실 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 오피스튜, 김재구 | 401호 | 2025.09.10 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사 기록은 401호를 대상으로 하고, 전입일 2025.09.10.은 군산산림조합 근저당권 설정일 2025.05.21.보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됐습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 다만 본건 402호는 조사 당시 공실이면서 401호와 구분칸막이가 없었습니다. 따라서 단순히 “401호 임대차이므로 402호와 무관하다”고 끝낼 것이 아니라, 실제 사용범위와 출입구·설비·점유구획이 등기상 402호와 일치하는지를 현장에서 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
감정가 367,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 256,900,000원, 감정가의 70%입니다. 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 256,900,000원입니다.
그러나 감정가 대비 할인율은 시장가격과의 비교가 아닙니다. 이 물건은 일반 아파트가 아니라 근린시설 사무실이고, 401호와의 구획이 열린 상태입니다. 실거래 비교 없이 “감정가의 70%이므로 저렴하다”고 단정할 수 없습니다. 현장 구획, 독립 사용 가능 여부, 내부 상태와 주변 근린시설 거래를 확인한 뒤에야 256,900,000원의 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 256,900,000원 | 252,503,400원 | 374,096,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 179,830,000원 | 176,512,380원 | 450,087,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 125,880,999원 | 123,318,665원 | 503,281,335원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 256,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,396,600원 |
| 1. 근저당 · 군산산림조합 | 258,000,000원 | 252,503,400원 |
| 2. 경매신청채권자 · 이상철 | 23,600,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김숙자 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김영희 | 105,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김숙자 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 626,600,000원 중 채권자 예상배당은 252,503,400원이며, 미배당액은 374,096,600원입니다. 군산산림조합도 채권최고액 전액을 배당받지 못하고, 신청채권자 이상철과 후순위 근저당권자들은 예상배당이 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으나 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산시 조촌동 롯데시네마 서측 인근으로, 주변은 노선상가·극장·병원·근린생활시설·금융기관·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 동측 인근에 간선도로와 시내버스 정류장이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이며, 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동남측으로 대로, 서측으로 소로에 접하고 토지는 평탄한 상업용 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 773,900원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 근린시설 사무실은 아파트보다 층·구획·임대상태와 개별 수요의 영향을 크게 받으므로, 현장 상태를 반영한 별도 가격 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401·402호 경계 확인. 현장에서 등기상 402호의 벽체, 출입구, 창호, 설비와 실제 점유범위를 대조하세요.
- 공실 여부 재확인. 감정 당시 공실이었더라도 매각 전 점유상태가 달라질 수 있으므로 현황조사 이후의 실제 사용자를 확인하세요.
- 임대차 기록 대조. 401호 관련 보증금 30,000,000원·차임 2,000,000원의 계약서, 점유부위와 배당요구 여부를 원본으로 확인하세요.
- 가격 상한 검증. 감정가 대비 70%만 보지 말고 조촌동 근린시설·사무실 거래와 임대수익, 내부공사 상태를 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 배당 변동 확인. 예상배당표에 반영되지 않은 당해세와 최우선변제 가능성을 매각물건명세서와 배당요구종기 자료로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 소멸해도, 열린 구획은 현장에 남는다”
이 물건의 등기상 결론은 비교적 분명합니다. 군산산림조합 근저당권 이후의 압류·경매개시결정과 근저당권은 매각으로 소멸하고, 명시 인수권리와 법정지상권도 없으며 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 입찰 판단의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 본건은 402호인데 현황조사상 임대차 기록은 401호이고, 두 호실 사이에는 구분칸막이가 없습니다. 최저가 256,900,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격이 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 현장 경계와 가격은 확인 후 결정. 이 물건은 402호가 실제로 어디까지이며 어떤 상태로 독립 사용될 수 있는지를 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
