청주지방법원 2024타경64914. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 월드피아오피스텔 7층 707호가 46,000,000원 감정가에서 12회 유찰돼 951,000원까지 내려온 재매각 물건입니다. 표면가격만 보면 감정가의 극히 일부지만, 권리구조를 펼치면 사정이 완전히 달라집니다.
말소기준은 2023.11.09. 청주시 압류입니다. 그런데 그보다 앞선 2023.09.04.에 김범태의 주택임차권이 등기돼 있고, 임차보증금은 44,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 951,000원 가정 배당에서는 이 보증금에 배당되는 금액이 없어 44,000,000원 전액이 매수인 부담으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경64914 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 1순환로 642, 7층 707호 (사창동, 월드피아오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상18층 · 사용승인일 2006.12.20 |
| 소유자 | 합자회사대주종합개발 |
| 감정가 / 최저가 | 46,000,000원 / 951,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김범태 / 50,676,970원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 온 임차권이 핵심
현재 분석의 중심은 을구 9번 김범태 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.08.19., 점유개시는 2021.08.31., 주민등록일은 2022.11.09., 임차보증금은 44,000,000원이며 확정일자는 없습니다. 임차권등기는 2023.09.04. 이루어졌고, 말소기준인 청주시 압류 2023.11.09.보다 앞섭니다. 등기자료에서도 이 권리는 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입 / 점유 기준 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권종훈 | 2021.08.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김범태 을구 9번 임차권등기 | 2022.11.09 점유개시 2021.08.31 | 44,000,000원 | 있음 | 없음 | 44,000,000원 |
| 장형욱 | 2023.04.17 | 4,500원 | 있음 | 없음 | 4,500원 |
보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 위 3명은 중복 신고가 아니라 실제 임차인 3명으로 봐야 합니다. 특히 권종훈은 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 규칙상 “대항력 가능·미상”으로 두는 것이 안전합니다. 인수금액 역시 확정할 수 없습니다.
③ 가격 착시 — 12회 유찰보다 인수보증금이 중요하다
현재 회차 최저가는 951,000원이고 감정가 대비 비율은 2.07%입니다. 그러나 이 사건에서는 이 비율이 투자매력을 설명하지 못합니다. 김범태 보증금 44,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크고 현재 배당에서는 전액 미배당이므로, 낙찰가가 내려갈수록 매수인 부담이 사라지는 구조가 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 | 951,000원 | 44,004,500원 | 50,143,088원 |
| 13회 유찰 시 | 665,700원 | 44,004,500원 | 50,423,253원 |
| 14회 유찰 시 | 465,989원 | 44,004,500원 | 50,619,369원 |
즉 13회·14회까지 추가 유찰돼도 확인된 인수액 44,004,500원은 그대로입니다. 여기에 권종훈의 보증금이 확인되지 않은 상태라 실제 매수인 부담은 위 숫자만으로 끝난다고 단정할 수도 없습니다. 낙찰가가 내려가도 총 취득비용이 함께 내려가는 일반 경매가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 951,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 417,118원 |
| 인수 · 장형욱 보증금 | 4,500원 | 0원 |
| 인수 · 김범태 보증금 | 44,000,000원 | 0원 |
| 갑구 16번 경매개시결정 · 김범태 | 50,676,970원 | 533,882원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서 신청채권자의 미배당은 50,143,088원입니다. 김범태·장형욱 임차보증금은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설로 분류되고, 감정평가상 해당 호실은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 청주고등학교 동측 인근으로 단독주택·근린생활시설·학교가 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 왕복 6차선 아스콘 포장도로와 남서측 폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지·부정형, 토지면적 1,427.8㎡이며 공시지가는 1,998,000원/㎡입니다.
- 설비. 도시가스 난방, 위생·급배수, 승강기, 화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.
- 환금성 신호. 12회 유찰에 재매각으로 진행되고 있어 응찰 전 권리 부담과 실제 수요를 함께 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김범태 임차권 원본 확인. 보증금 44,000,000원, 주민등록일 2022.11.09., 임차권등기 2023.09.04. 및 매수인 인수 문구를 매각물건명세서 원본과 다시 대조해야 합니다.
- 권종훈 보증금 확인이 최우선. 전입일은 2021.08.13.으로 말소기준보다 빠르지만 보증금이 미상입니다. 이 금액이 확인되기 전에는 총 취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 장형욱 인수 확인. 보증금 4,500원, 전입 2023.04.17., 배당요구일 2025.02.21.로 현재 배당표에서는 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 김범태의 관계인 여부 확인. 임차권자와 경매 채권자가 동일하게 나타나므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고를 등기부·임대차계약서·배당요구 서류와 함께 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 응찰가를 정하지 말 것. 현재 951,000원에 낙찰돼도 확인분 실질취득은 44,955,500원입니다.
- 재매각 조건 확인. 재매각 사건이므로 매각기일 전 최신 매각물건명세서와 특별매각조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “95만원짜리 경매”가 아니다
이 물건의 표면가격은 951,000원이지만, 권리분석 후 보이는 숫자는 전혀 다릅니다. 현재 확인된 김범태·장형욱 보증금 인수액이 44,004,500원이고, 낙찰가를 더한 확인 실질취득은 44,955,500원입니다. 게다가 권종훈은 2021.08.13. 전입으로 말소기준보다 빠르면서 보증금이 미상입니다.
12회 유찰이라는 숫자도 가격 메리트의 근거로 쓰기 어렵습니다. 추가 유찰돼 낙찰가가 665,700원, 465,989원으로 내려가더라도 확인된 인수액 44,004,500원은 그대로 남습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 “선순위 임차보증금을 어디까지 정확히 확정하느냐”입니다. 현재 상태에서는 고위험 권리형으로 보는 것이 맞습니다.
