수원지방법원 2025타경57261. 경기도 수원시 팔달구 우만동 139-18 한일베라체에코플러스근린생활시설 1층 108호입니다. 등기상 소유자는 한일건설주식회사이고, 현재 사건은 비손푸른엔지니어링 주식회사가 신청한 강제경매개시결정에 따른 사건입니다. 신청채권자의 청구금액은 35,970,000원입니다.
권리의 핵심은 2022.10.19. 설정된 주식회사 국민은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,788,000,000원이고, 이 권리가 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 그 뒤에 설정된 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하며, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 이미 3회 유찰된 물건이고 현황이 공실인 제1종근린생활시설이므로, 최저가가 감정가보다 낮다는 사실과 실제 매수 메리트는 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57261 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 우만동 139-18 한일베라체에코플러스근린생활시설 1층108호 도로명주소: 경기도 수원시 팔달구 중부대로 203 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설(현황 공실) |
| 소유자 | 한일건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,460,000,000원 / 500,780,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 비손푸른엔지니어링 주식회사 / 35,970,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 다만 공동담보 표기는 확인
2022.06.28.의 신탁 및 금지사항등기는 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 2022.10.19.에는 신탁재산의 귀속에 따른 소유권 이전 및 신탁등기 말소가 이루어졌고, 같은 날 주식회사 국민은행의 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2023.10.27. 현진씨엔피·우진도장건설의 가압류와 2024.02.05. 주식회사 한도의 가압류는 등기부상 이미 말소되었습니다. 2024.05.09. 에이스에이드이엔지의 강제경매는 2024.06.10. 취하되고 2024.06.21. 말소되었습니다. 2024.08.27. 이후의 근로복지공단, 대경그레이팅 주식회사, 비손푸른엔지니어링 주식회사, 주식회사 국민은행, 국민건강보험공단, 주식회사수성전설 및 국의 압류·경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로, 현재 사건의 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 낮은 최저가와 가격 메리트는 별개
현재 최저매각가는 500,780,000원으로 감정가 1,460,000,000원의 34.3%입니다. 이미 3회 유찰을 거친 결과입니다. 실질취득액은 인수액이 0원이므로 현재 낙찰가와 같은 500,780,000원입니다.
다만 실거래 기준의 가격 메리트는 현재 수치만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가의 34.3%라는 숫자 자체를 ‘시세보다 싸다’는 근거로 사용해서는 안 됩니다. 특히 본건은 제1종근린생활시설이고 현황이 공실이며 임대관계도 미상이므로, 아파트형 실수요 물건과 같은 방식으로 환금성을 전제하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 500,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,407,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,788,000,000원 | 493,372,200원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 근로복지공단 | 76,028,560원 | 0원 |
| 4. 갑구 13번 가압류 · 대경그레이팅 주식회사 | 32,762,400원 | 0원 |
| 5. 갑구 14번 경매개시결정 · 비손푸른엔지니어링 주식회사 | 35,970,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 15번 경매개시결정 · 주식회사 국민은행 | 35,970,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 17번 경매개시결정 · 주식회사수성전설 | 35,970,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 500,780,000원에서는 집행비용 7,407,800원이 먼저 반영되고, 국민은행 근저당에 493,372,200원이 배당됩니다. 국민은행의 채권최고액 1,788,000,000원 중 배당되지 않는 금액이 발생하고, 후순위 채권자들은 배당액이 0원입니다. 총 채권액은 2,004,700,960원, 총 미배당액은 1,511,328,760원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 우만사거리 동측에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설·아파트·업무시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유로운 상태이고 인근 시도 및 국도 배치상 차량 이용편은 대체로 양호하며, 인근 버스정류장과 버스노선 등 대중교통 여건도 대체로 무난합니다.
- 이용상태. 본건은 제1종근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 입찰 시 이용상황·관리상태를 재확인할 필요가 있습니다.
- 건물. 2022.06.20. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 1층 건물입니다. 급·배수 등 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등 공용설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 왕복8차선 중부대로(국도42호선), 서측으로 우만고가차도 하단 권광로, 북측으로 권광로340번길이 개설되어 있습니다.
- 토지이용계획. 도시지역·준주거지역·방화지구·시가지경관지구(일반)이며 광로3류, 대로1류, 소로2류가 접하고 일반철도가 저촉됩니다. 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에도 해당합니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격을 감정가 할인율만으로 판단하지 않기. 현재 최저가는 500,780,000원으로 감정가의 34.3%이지만, 실거래 기준의 가격 메리트는 별도로 확인해야 합니다.
- 3회 유찰의 의미. 현재 가격은 3회 유찰 후 형성된 500,780,000원입니다. 4회 유찰 시 350,546,000원, 5회 유찰 시 245,382,199원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있으므로 회차별 가격을 구분해 검토하세요.
- 공실 확인. 현황은 제1종근린생활시설 공실이고 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 실제 점유·이용상태와 임대관계를 다시 확인하세요.
- 108호와 109호 확인. 을구 1번 국민은행 근저당 원문에 공동담보로 제1층 제109호가 기재되어 있으므로, 본건 108호에 대한 담보 및 말소기준권리 적용범위를 등기사항전부증명서 원본으로 확인하세요.
- 배당 구조. 현재 최저가에서는 국민은행에 493,372,200원이 배당되고 후순위 권리들의 배당은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 감정평가 내용, 경매 관련 서류와 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 자동으로 좋은 가격”
이 물건의 가장 큰 장점은 권리 인수 부담이 없다는 점입니다. 2022.10.19. 국민은행 근저당을 말소기준으로 후순위 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반대로 가격과 환금성은 별도로 검증해야 합니다. 현재 최저가는 500,780,000원으로 감정가 1,460,000,000원의 34.3%까지 내려왔지만, 본건은 제1종근린생활시설 현황 공실이고 임대관계가 미상이며 이미 3회 유찰되었습니다. 실거래 기준의 가격 판단 근거가 확인되지 않는 상황에서는 ‘싸다’고 단정하기보다 공실 상태와 실제 임대 가능성, 그리고 108호에 대한 국민은행 근저당의 공동담보 표기를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
결론적으로 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트와 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 근린생활시설입니다. 현재 회차의 실질취득액은 500,780,000원이고 인수액은 0원입니다. 입찰 판단의 승부처는 최저가의 숫자 자체가 아니라 공실 상태와 권리 적용범위가 실제 매수조건과 일치하는지를 확인하는 데 있습니다.
