수원지방법원 2025타경57261. 경기도 수원시 팔달구 우만동 139-18 한일베라체에코플러스근린생활시설 1층 108호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 제1종근린생활시설(현황 공실)입니다. 감정가는 1,460,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 715,400,000원, 감정가의 49% 수준입니다.
권리관계의 기준점은 2022.10.19. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 1,788,000,000원입니다. 이후 남아 있는 근로복지공단 가압류, 대경그레이팅 주식회사 가압류, 비손푸른엔지니어링주식회사 강제경매개시결정, 국민은행 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 주식회사수성전설 강제경매개시결정, 국의 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57261 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 우만동 139-18 한일베라체에코플러스근린생활시설 1층108호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설(현황 공실) |
| 소유자 | 한일건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,460,000,000원 / 715,400,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 35,970,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.06.28. 주식회사무궁화신탁 명의의 소유권보존 신탁과 금지사항등기는 이후 말소됐고, 2022.10.19. 신탁재산 귀속으로 한일건설주식회사 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 이후의 현재 잔존 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 모두 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%라도 시세 판단은 별개
현재 최저매각가 715,400,000원은 감정가 1,460,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 500,779,999원, 4회 유찰 시에는 350,545,999원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 715,400,000원 | 1,298,854,960원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 500,779,999원 | 1,511,328,761원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 350,545,999원 | 1,659,862,605원 |
다만 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세와 같은 비교자료가 없습니다. 따라서 “감정가의 49%이므로 싸다”라고 결론 내릴 근거는 없습니다. 특히 현황이 공실인 제1종근린생활시설인 만큼, 입찰가 판단은 감정가 할인율과 별도로 실제 임대수익·공실 가능성·인근 거래 수준을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 715,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,554,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,788,000,000원 | 705,846,000원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 76,028,560원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대경그레이팅 주식회사 | 32,762,400원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 비손푸른엔지니어링주식회사 | 35,970,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사 국민은행 | 35,970,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주식회사수성전설 | 35,970,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권 총액 2,004,700,960원 중 705,846,000원이 배당되고, 1,298,854,960원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제1종근린생활시설이며 현황 공실입니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
- 위치. 수원시 팔달구 우만동 소재 우만사거리 동측에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설·아파트·업무시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근 시도·국도의 배치상태를 기준으로 차량 이용은 대체로 양호하며, 인근 버스정류장과 노선을 기준으로 대중교통 여건은 대체로 무난합니다.
- 도로. 남측으로 왕복8차선 중부대로(국도42호선), 서측으로 우만고가차도 하단 권광로, 북측으로 권광로340번길이 개설되어 있습니다.
- 건물. 2022.06.20. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조이며, 급·배수 위생설비·소방설비·승강기설비 등 공용설비가 되어 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·방화지구·시가지경관지구(일반)이며, 일반철도 저촉 및 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 동일 유형 근린생활시설의 거래가격과 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 감정평가상 현황 공실이므로 실제 사용 여부, 내부 상태, 관리상태를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없으나 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2022.10.19. 국민은행 근저당권을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조인지 등기부 최신본과 매각물건명세서로 다시 대조해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 2026.05.08. 국의 압류가 존재하므로 실제 조세채권의 우선순위와 배당 영향을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표시는 대지이고 감정 이용상태는 제1종근린생활시설이므로, 입찰 전 등기·건축물대장·현황을 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2022.10.19. 국민은행 근저당권이 말소기준이고 이후의 잔존 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 1,460,000,000원 감정가에서 2회 유찰되어 715,400,000원까지 내려왔지만, 실제 시장가격을 비교할 거래자료가 없기 때문에 49%라는 할인율만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 현황 공실인 제1종근린생활시설이라는 점까지 고려하면, 권리는 비교적 명확하지만 가격·수익성 검증이 입찰의 승부처입니다.
