수원지방법원 2025타경57261. 우만사거리 동측 한일베라체에코플러스근린생활시설 1층 109호입니다. 감정평가 이용상태는 제1종근린생활시설, 현황은 공실입니다. 등기 흐름의 중심은 2022.10.19. 설정된 국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 1,788,000,000원입니다. 이후 현재 등기상 남아 있는 대경그레이팅 가압류와 세 건의 경매개시결정, 국가 압류는 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
이 사건에서 권리보다 더 크게 봐야 할 부분은 상가성 자산의 가격과 환금성입니다. 감정가 1,460,000,000원이 두 차례 유찰되며 현재 최저매각가는 715,400,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 동일 물건군의 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만 근거로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57261 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 우만동 139-18 한일베라체에코플러스근린생활시설 1층 109호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 한일건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,460,000,000원 / 715,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 35,970,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 확인되지 않고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 2022.10.19. 국민은행 근저당권이 말소기준권리이며, 그 뒤 등기된 대경그레이팅 가압류·비손푸른엔지니어링 강제경매·국민은행 임의경매·수성전설 강제경매·국가 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%여도 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 715,400,000원으로 감정가 1,460,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰이 반영된 가격이지만, 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 하락 폭만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 715,400,000원 | 705,846,000원 | 1,222,826,400원 |
| 3회 유찰 시 | 500,779,999원 | 493,372,199원 | 1,435,300,201원 |
| 4회 유찰 시 | 350,545,999원 | 344,838,355원 | 1,583,834,045원 |
③ 예상배당표 (매각가 715,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,554,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,788,000,000원 | 705,846,000원 |
| 3. 가압류 · 대경그레이팅 주식회사 | 32,762,400원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 비손푸른엔지니어링주식회사 | 35,970,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사 국민은행 | 35,970,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사수성전설 | 35,970,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 9,554,000원을 제외한 705,846,000원이 국민은행 근저당에 배당되고, 총 채권액 1,928,672,400원 대비 1,222,826,400원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우만사거리 동측에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설·아파트·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근 시도·국도 배치상 차량 이용은 대체로 양호하며, 인근 버스정류장과 버스노선으로 대중교통 여건도 대체로 무난합니다.
- 도로. 남측으로 왕복 8차선 중부대로(국도42호선), 서측으로 우만고가차도 하단 권광로, 북측으로 권광로340번길이 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·방화지구·시가지경관지구(일반)이며, 광로3류·대로1류·소로2류에 접하고 일반철도에 저촉됩니다.
- 건물. 2022.06.20. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물로, 급·배수 위생설비·소방설비·승강기설비 등 공용설비가 되어 있습니다.
- 현황. 제1종근린생활시설로 이용되며 현재 공실입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 원인 확인. 현재 공실인 만큼 실제 상권 수요, 예상 임대료, 공실기간과 임차 유치 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 감정가 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 실거래 시세 자료가 없으므로 할인율만으로 저평가라고 단정하지 마세요.
- 연속 유찰 검토. 현재 2회 유찰 상태입니다. 3회 유찰 시 500,779,999원, 4회 유찰 시 350,545,999원 시나리오와 현재 가격을 함께 비교하세요.
- 임대관계 재확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유와 실제 사용관계는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 관리상태 확인. 이용상황·관리상태는 입찰 시 재확인이 필요하다고 감정평가서에 기재돼 있습니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리와 현재 존속 권리의 변동 여부를 매각 직전 등기사항전부증명서로 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 공실 상가의 가격”
이 물건은 권리분석 자체보다 가격과 활용성이 더 중요한 사례입니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 현재 남은 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하며, 임차인 승계도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 반면 현황은 공실 제1종근린생활시설, 현재까지 2회 유찰됐고 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 실거래 시세가 확인되지 않는 만큼 ‘49%니까 싸다’가 아니라, 실제 임대수익과 상권 수요로 715,400,000원이 적정한지를 검증해야 합니다. 권리는 합격권, 가격은 현장 검증이 필요한 물건입니다.
