수원지방법원 2025타경57261. 수원 팔달구 우만동 ‘한일베라체에코플러스근린생활시설’ 1층 109호입니다. 물건의 이용상태는 제1종근린생활시설(현황 공실)이고, 감정평가서상 2022.06.20. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물입니다. 현재 최저매각가는 500,780,000원으로 감정가 1,460,000,000원의 34.3% 수준입니다.
권리관계의 중심은 2022.10.19. 설정된 주식회사 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,788,000,000원이며 말소기준권리로 작용합니다. 이후 발생한 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조여서, 현재 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상이고 현황은 공실이므로, 점유·임대관계는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57261 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 우만동 139-18 한일베라체에코플러스근린생활시설 1층109호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설(현황 공실) |
| 소유자 | 한일건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,460,000,000원 / 500,780,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 비손푸른엔지니어링주식회사 / 35,970,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 등기사항전부증명서 | 2026.07.14. 발급 · 수원지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022.10.19. 주식회사 국민은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 2022.06.28. 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 같은 2022.10.19. 신탁등기 말소 후 한일건설주식회사로 소유권이 정리됐습니다.
2023년 현진씨엔피·우진도장건설 가압류와 2024년 한도 가압류 및 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 2025년 대경그레이팅 주식회사 가압류, 비손푸른엔지니어링주식회사·주식회사 국민은행·주식회사수성전설의 경매개시결정, 2026년 수원세무서장의 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 가격·유찰 흐름 — 최저가 34.3%, 그러나 가격 메리트는 별도 검증
현재 회차는 3회 유찰로 최저매각가가 500,780,000원까지 내려왔습니다. 감정가 1,460,000,000원 대비 34.3%입니다. 다만 이 할인율만으로 실제 시장가보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 제1종근린생활시설이고 현황이 공실이며, 이미 세 차례 유찰됐기 때문에 가격과 함께 환금성·임대수요를 확인하는 것이 핵심입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 500,780,000원 | 1,435,300,200원 | 34.3% |
| 4회 유찰 시 | 350,546,000원 | 1,583,834,044원 | 24.01% |
| 5회 유찰 시 | 245,382,199원 | 1,687,525,552원 | 16.81% |
가격이 내려갈수록 매수인이 떠안을 금액이 늘어나는 구조는 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정되고, 대신 채권자 측 미배당액이 커집니다. 따라서 유찰에 따른 가격 하락은 매수인에게 유리할 수 있지만, 왜 세 차례 유찰됐는지를 공실 상가의 수요와 환금성 측면에서 먼저 점검해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 500,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,407,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사 국민은행 | 1,788,000,000원 | 493,372,200원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 대경그레이팅 주식회사 | 32,762,400원 | 0원 |
| 4. 갑구 13번 경매개시결정 · 비손푸른엔지니어링주식회사 | 35,970,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 14번 경매개시결정 · 주식회사 국민은행 | 35,970,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 15번 경매개시결정 · 주식회사수성전설 | 35,970,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 500,780,000원에서는 집행비용을 제외한 대부분이 국민은행 근저당에 배당되고, 총 채권 미배당액은 1,435,300,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 ‘우만사거리’ 동측에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설·아파트·업무시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유로운 상태이고, 인근 시도 및 국도 배치상 차량 이용편은 대체로 양호합니다. 인근 버스정류장과 버스노선에 따른 대중교통 여건도 대체로 무난한 편입니다.
- 도로. 남측으로 왕복 8차선 중부대로(국도42호선), 서측으로 우만고가차도 하단 권광로, 북측으로 권광로340번길이 개설돼 있습니다.
- 용도지역·규제. 도시지역·준주거지역·방화지구·시가지경관지구(일반)에 해당하며, 광로3류·대로1류·소로2류 및 일반철도 등이 기재돼 있습니다. 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역도 포함됩니다.
- 건물. 2022.06.20. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 1층건이며, 외벽은 외장석재붙임·강화유리·시멘트몰탈위 페인팅 등, 내벽은 내부벽체위 페인팅 마감입니다.
- 설비. 급·배수 등 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등 공용설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 제1종근린생활시설이고 현재 공실입니다. 이미 3회 유찰된 만큼 아파트형 주거상품보다 매수층과 임대수요를 구체적으로 확인해야 하는 물건입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 다만 이용상황·관리상태 등은 입찰 시 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보고 판단하지 않기. 500,780,000원은 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만, 이 숫자만으로 실제 시세 대비 저렴하다고 볼 수는 없습니다. 실질취득도 현재 산정상 500,780,000원입니다.
- 유찰 원인 확인. 이미 3회 유찰됐습니다. 4회 유찰 시 350,546,000원, 5회 유찰 시 245,382,199원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있으므로 회차별 입찰 상한을 별도로 세우는 것이 좋습니다.
- 권리 원본 대조. 2022.10.19. 국민은행 근저당을 말소기준권리로 보고, 이후 대경그레이팅 가압류·경매개시결정·압류 등이 매각으로 소멸하는지 등기부와 매각물건명세서 원본을 확인하세요.
- 임대관계·점유 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상이고 현황은 공실입니다. 확인되지 않은 점유가 있다면 대항력 판단은 가능·미상으로 남으므로 현장조사와 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변수 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 매각 직전 배당요구 및 우선순위를 다시 확인해야 합니다.
- 현황 재확인. 이용상황·관리상태는 입찰 시 재확인하도록 평가서에 기재돼 있습니다. 공실 상태와 실제 사용상태가 같은지 확인하는 것이 중요합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 무조건 좋은 가격”
권리분석만 보면 이 물건은 구조가 명확합니다. 2022.10.19. 국민은행 근저당이 말소기준권리이고, 그 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 환금성과 가격 검증입니다. 최저매각가는 500,780,000원으로 감정가 1,460,000,000원의 34.3%까지 낮아졌지만, 물건은 제1종근린생활시설 현황 공실이고 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 최저가가 낮다는 이유만으로 시세 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
결론적으로 권리상 인수 부담은 낮고, 가격은 큰 폭으로 조정된 상태지만, 이 물건의 승부처는 ‘얼마나 더 싸졌는가’보다 공실 근린생활시설을 실제로 누가 사용할 것인지, 그리고 그 가격에 다시 매수할 시장이 있는지입니다. 입찰 전에는 임대관계·점유와 현황을 재확인하고, 3회 유찰이라는 결과 자체를 가격 판단의 중요한 신호로 반영하는 것이 안전합니다.
