수원지방법원 2025타경52413. 정자동 정자역엠코헤리츠2단지 10층 201-1008호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현 소유자는 이준평으로 2018.03.30 소유권을 취득했고, 등기 당시 거래가액은 220,000,000원입니다.
현재 살아 있는 권리의 말소기준은 2022.10.13 김대식의 가압류 231,027,000원입니다. 이후 강제경매개시결정과 국·용인시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다. 고동빈은 2022.04.15, 이경미는 2022.06.30 전입한 것으로 조사돼 둘 다 기준일보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52413 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 정자동 166-1 정자역엠코헤리츠2단지 10층 201-1008호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 이준평 (2018.03.30 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 105,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김대식 / 297,596,765원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.13 갑구 4번 가압류 · 김대식 · 231,027,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
기존 신한은행·국민은행·하나은행 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준은 2022.10.13 김대식 가압류이고, 그 뒤의 강제경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 두 사람의 전입일은 모두 그보다 빠릅니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고동빈 | 2022.04.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이경미 | 2022.06.30 | 미상 | 2025.08.04 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 따라서 임차보증금을 서로 중복된 동일 채권으로 볼 근거가 없으며, 각각의 임대차관계와 보증금을 개별 확인해야 합니다. 이경미는 2025.08.04 배당요구 사실이 확인되지만 확정일자가 미상이어서 우선변제 순위까지 확정할 수는 없습니다.
② 가격 판단 — 49%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
현재 최저매각가는 105,840,000원으로 감정가 216,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 74,088,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 51,861,600원(감정가 24%)입니다.
하지만 이 사건에는 현재 시세를 비교할 최근 실거래 가격이 제시돼 있지 않습니다. 소유자의 2018년 등기상 거래가액 220,000,000원은 과거 취득가격일 뿐 현재 시세로 사용할 수 없습니다. 더구나 선순위 가능 임차인의 보증금이 미상이므로 낙찰가만으로 실질취득비용을 계산할 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,281,760원 |
| 1. 갑구 4번 가압류 · 김대식 | 231,027,000원 | 103,558,240원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 김대식 | 297,596,765원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 채권액 합계는 528,623,765원, 배당액은 103,558,240원, 미배당은 425,065,525원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임차보증금 자체가 미상이므로 실제 배당 및 매수인 인수 여부는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 분당경찰서 남측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·근린생활시설·업무시설·아파트가 혼재하고 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 및 정자역(분당선·신분당선)까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 해당 호실은 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하4층·지상12층이며 본건은 10층입니다.
- 도로. 동측과 서측으로 노폭 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(분당)이며, 공시지가는 10,860,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 가격 환금성. 현재 비교 가능한 최근 실거래 가격이 없어 최저가 105,840,000원이 시장가격 대비 저렴한지 여부는 확정할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 고동빈 임대차 확인. 2022.04.15 전입의 실제 점유관계, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 이경미 임대차 확인. 2022.06.30 전입이고 2025.08.04 배당요구 사실이 있으므로 보증금과 확정일자를 확인해 우선변제 및 미배당 승계 가능성을 계산해야 합니다.
- 실질취득가를 먼저 계산. 낙찰가에 실제 인수할 임차보증금을 더한 금액으로 판단해야 하며, 임차보증금 확인 전에는 105,840,000원을 실질취득가로 보면 안 됩니다.
- 현재 시세 별도 확인. 2018년 거래가액 220,000,000원이나 감정가 216,000,000원만으로 현재 시세를 대신하지 말고, 입찰 전 동일 건물·유사 호실의 최근 거래를 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 세금과 임차인의 배당순위를 포함해 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 “얼마를 인수하느냐”가 먼저다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 216,000,000원에서 두 차례 유찰돼 105,840,000원까지 내려온 점이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 권리분석에서는 그보다 앞서 볼 숫자가 있습니다. 실제 임차인 2명, 그리고 두 사람 모두 말소기준 2022.10.13보다 빠른 전입일을 갖고 있다는 점입니다.
보증금과 확정일자가 확인되지 않은 지금은 이들을 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수도, 반대로 “인수 0원”으로 정리할 수도 없습니다. 최근 실거래 자료도 없어 최저가가 현 시세보다 싸다는 평가 역시 할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “가격 매력 판단 보류, 임차보증금 확인이 선행”입니다. 낙찰가보다 먼저 두 임차인의 계약서와 보증금을 확인해야 하는 사건입니다.
