수원지방법원 2025타경52413. 정자동 정자역엠코헤리츠2단지 202동 8층 801호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자 이준평은 2017년 4월 11일 거래가액 248,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 과거 신한은행 근저당권은 모두 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2022년 10월 13일 김대식의 231,027,000원 가압류입니다.

등기부만 놓고 보면 말소기준 가압류와 그 뒤의 강제경매개시결정·국 압류·용인시 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아닙니다. 고동빈은 2022년 4월 15일, 이경미는 2022년 6월 30일 전입해 두 사람 모두 2022년 10월 13일 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 “있음”이라고 단정할 수는 없지만, 대항력 가능성이 있는 미상 임차인 위험으로 처리해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 더 중요하다

과거 신한은행 근저당권 2건은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022.10.13 김대식 가압류 231,027,000원입니다. 이후 2025년 강제경매개시결정, 2026년 국 압류와 용인시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 즉 등기부 후순위 권리 자체가 매수인 승계의 주된 문제는 아닙니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 승계액은 미상

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 두 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2022.10.13보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자와 실제 점유·사용관계가 확정되지 않아 최종 대항력을 단정할 수 없으므로, 판정은 “대항력 가능·미상”이 맞습니다.

이경미는 2025.08.04 배당요구 사실이 확인되지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액을 확정할 수 없습니다. 고동빈은 배당요구 여부도 확정되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가 169,400,000원에 낙찰된다고 가정해도 실질취득가는 169,400,000원에 확정되지 않습니다. 매수인이 승계할 임차보증금이 존재한다면 그 미배당분만큼 실질취득 부담이 더해질 수 있기 때문입니다.

③ 가격 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 169,400,000원으로 감정가 242,000,000원의 70%입니다. 다만 현재 시세를 판단할 동일 조건의 실거래 비교가격이 없어, 이 70%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 임차인 승계액까지 확정되지 않았으므로 가격 비교의 기준은 단순 최저가가 아니라 최저가 + 실제 승계액으로 계산되는 실질취득 부담이어야 합니다.

유찰이 거듭되면 매각가 자체는 169,400,000원에서 118,579,999원, 83,005,999원으로 내려가지만, 채권자 미배당은 각각 362,395,365원 → 412,503,886원 → 447,511,874원으로 커집니다. 이 숫자는 채권자 배당 부족분이고, 임차인 보증금 승계액을 뜻하지 않습니다. 따라서 더 낮은 회차에서도 임차인 보증금이 확인되기 전에는 실질취득 부담을 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 169,400,000원 가정)

현재 회차 기준 총 채권 청구액은 528,623,765원, 채권자 배당액은 166,228,400원, 미배당은 362,395,365원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으며, 임차인 보증금 미상 위험은 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 사건상 근린시설로 분류되며, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 입지. 경기도 성남시 분당구 정자동 소재 분당경찰서 남측 인근으로, 주변은 오피스텔·근린생활시설·업무시설·아파트가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 및 정자역(분당선·신분당선)까지의 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 여건이 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하4층/지상12층 건물이며 위생·급배수·난방·소방·주차·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 동측과 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 대지 3,683.7㎡, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 10,860,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(분당), 과밀억제권역·비행안전제3구역(전술) 등에 포함되고 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
• 환금성 판단. 입지·교통 여건은 양호하다고 평가돼 있으나 현재 실거래 비교가격이 없어, 환금성을 가격 수준까지 포함해 검증하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인이 최우선. 고동빈·이경미의 보증금 액수가 확인되기 전에는 매수인 승계액과 실질취득가를 확정하지 마세요.
• 대항력 최종 판정. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자·점유 및 사용관계가 확인되지 않아 현재 판정은 ‘대항력 가능·미상’입니다.
• 배당요구 확인. 이경미는 2025.08.04 배당요구가 확인됩니다. 고동빈은 배당요구 여부를 확인하고, 두 임차인의 확정일자와 배당순위를 함께 대조해야 합니다.
• 배당표의 인수 0원에 의존 금지. 현재 배당 계산의 인수 0원과 임차보증금 승계 위험은 별개입니다. 보증금 미상 상태에서는 실질 인수액도 미상으로 봐야 합니다.
• 가격은 실질취득 기준. 현재 최저가 169,400,000원만 보지 말고 실제로 승계할 보증금이 확인되면 이를 포함한 총 부담을 기준으로 판단하세요.
• 실거래 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고, 응찰 전에 동일 건물·유사 용도의 최근 거래가격을 별도로 확인하세요.
• 세금·최우선변제 확인. 등기상 국과 용인시 압류가 있고 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당관계를 원문서에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “70% 유찰가보다 승계액 확인이 먼저”

이 사건은 감정가 242,000,000원에서 최저가 169,400,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 눈길이 갈 수 있습니다. 하지만 실제 권리분석의 중심은 가격이 아니라 고동빈·이경미 두 임차인입니다. 전입일 2022.04.15와 2022.06.30은 모두 말소기준일 2022.10.13보다 빠르고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 승계액 역시 미상으로 남습니다.

등기부상 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸하지만 그것만으로 안전형 물건이 되는 것은 아닙니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실도 시세 메리트를 증명하지 않습니다. 실거래 비교가격도 없고, 임차보증금 승계 가능액도 확정되지 않았기 때문입니다. 권리분석의 결론은 ‘입찰가 계산보다 임차인 보증금 확인이 먼저’입니다. 실질취득 부담을 확정할 수 있을 때까지 보수적으로 접근해야 할 사건입니다.