수원지방법원 2025타경53072. 성남시 분당구 금곡동 133-1의 2층 201호 근린시설입니다. 감정가 1,950,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,365,000,000원입니다. 등기상 현재 살아 있는 권리 가운데 말소기준은 2025.06.13. 이순화 근저당권 550,000,000원으로 잡혀 있고, 이후 서울축산업협동조합 가압류와 박광만·강태원·김병구·주식회사아이언에셋코리아의 근저당권, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건의 핵심은 등기부보다 현황입니다. 201호는 2025.06.30. 공부상 유치원에서 제2종근린생활시설(사무소)로 용도가 변경됐고, 감정평가 당시에는 유치원 등으로 운영됐던 것으로 추정되지만 폐문·부재로 실제 이용상황을 확인하지 못했습니다. 임대관계 역시 미상으로 조사돼, 낙찰 전 점유자와 실제 사용자를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53072 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 금곡동 133-1 2층201호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(사무소) |
| 소유자 | 나정순 |
| 건물 | 1997.05.06. 사용승인 · 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 건물 내 201호 |
| 감정가 / 최저가 | 1,950,000,000원 / 1,365,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 224,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 함순옥 근저당권 300,000,000원과 2025.02.27. 이순화 근저당권 550,000,000원은 이미 말소된 등기입니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.06.13. 을구 5번 이순화 근저당권입니다. 이후 서울축산업협동조합 가압류 470,625,582원과 박광만 45,000,000원, 강태원 450,000,000원, 김병구 540,000,000원, 주식회사아이언에셋코리아 224,000,000원 근저당권, 그리고 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 실거래 비교자료 없이 유찰가격만 확인
현재 자료에는 이 근린시설과 직접 비교할 수 있는 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 1,950,000,000원에서 1회 유찰돼 1,365,000,000원까지 내려왔다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다. 특히 현재 용도가 사무소인 근린시설이고 실제 이용상황이 확인되지 않았기 때문에, 가격 판단에는 현장 상태·임대 가능성·실제 점유와 별도의 상권 시세 검토가 선행되어야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,365,000,000원 | 1,348,950,000원 | 930,675,582원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 955,499,999원 | 943,544,999원 | 1,336,080,583원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 668,849,999원 | 659,761,499원 | 1,619,864,083원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 현재 회차에서도 경매 신청채권자인 주식회사아이언에셋코리아의 청구금액 224,000,000원에 대한 예상배당은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,365,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 16,050,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 이순화 | 550,000,000원 | 550,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 서울축산업협동조합 | 470,625,582원 | 470,625,582원 |
| 을구 6번 근저당권 · 박광만 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 강태원 | 450,000,000원 | 283,324,418원 |
| 을구 8번 근저당권 · 김병구 | 540,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사아이언에셋코리아 | 224,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권총액은 2,279,625,582원, 채권자 예상배당은 1,348,950,000원, 미배당은 930,675,582원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성남시 분당구 금곡동 소재 지하철 미금역 북동측 인근이며, 주위는 대규모 아파트 단지와 미금로변 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 돌마로·성남대로에 버스정류장이 있으며, 직선거리 약 450미터 이내에 미금역(신분당선·수인분당선)이 있습니다.
- 용도. 201호는 2025.06.30. 공부상 유치원에서 제2종근린생활시설(사무소)로 용도 변경됐습니다.
- 현황. 유치원 등으로 운영됐던 것으로 추정되나 폐문·부재로 현재 실제 이용상황은 확인하지 못했습니다.
- 도로. 남서측으로 차인도 분리된 왕복 6차선 미금로와 접하고, 북서측으로 보행자 전용도로와 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 · 지구단위계획구역(분당) · 토지거래계약에관한허가구역 · 개발행위허가제한지역이며 공시지가는 5,663,000원/㎡입니다.
- 정비계획. 분당신도시 특별정비예정구역 총괄도상 45블럭으로 조사되어 있으며 별도 조사가 필요하다고 평가되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 실제 이용상황과 임대관계가 확인되지 않았으므로 현장 점유자·사용자와 명도 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 201호는 2025.06.30. 제2종근린생활시설(사무소)로 용도가 변경된 상태입니다. 실제 영업·사용 가능 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 주소 대조. 등기상 금곡로 232와 현황상 미금로 232 표기가 다르므로 대상 물건을 현장에서 정확히 특정해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 1회 유찰·감정가 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하면 안 됩니다.
- 후순위 미배당. 현재 회차에서도 채권자 미배당 930,675,582원이 발생하고 신청채권자의 예상배당은 0원이지만, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원문서 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 점유 및 이용상태를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 현황은 열려 있다
이 물건은 말소기준 이후 등기권리가 매각으로 정리되고, 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 권리표만 보면 구조는 비교적 명료합니다. 그러나 제2종근린생활시설인 201호의 실제 이용상황은 확인되지 않았고 임대관계 역시 미상입니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가 1,365,000,000원의 시장 메리트를 단정할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 점유·이용·가격은 현장에서 다시 확인”입니다.
